2020年已經焦灼到一定程度的商業地產，本該繼續跟隨原有的市場、行政因素變化而進化，但一場千年不遇、席卷全球的新冠肺炎意外爆發，讓商業地產在內的各行各業都受到了嚴重影響、甚至一度停擺。直到現在，國內疫情雖已有效控制，但商業地產格局已發生重大改變，營商環境也更加復雜不定，此前市場關于“報復性消費回歸說”的樂觀與勇氣也被殘酷的現實慢慢消解。
往往最惡劣的環境與低谷期也能蘊育出最強的商業智慧。這一次，業界普遍將目光聚焦在商業地產價值服務，認為下半場存量商業地產時代火拼的核心競爭優勢即“服務”。然而，商業地產的核心價值服務不是說說而已，究竟現在所指的“服務”是什么、與以往人們對“服務”的認知有那些變化？更先進的服務價值評估體系標準應該什么樣？未來新的商業地產標桿維度究竟會如何？……
最重疫情對商業的影響有多大？
此次疫情初期，大部分人并沒有意識到這場疫情災難的嚴重性。反映在商業地產領域即是，疫情初期甲乙雙方還能部分通過“減租、免租”等方式協商共度時艱；但隨著疫情反復且長時間持續，“減租、免租”的大義之舉只是杯水車薪——一方面并沒能讓更多的品牌/租戶免于資金鏈的斷裂而死，另一方面也無益于商業體自身的長期利益。
持續、惡劣的疫情讓商業地產行業大洗牌的開局力度史無前例，2020年初也被稱作“商業地產的至暗時刻”：全國商業客流、營業額普遍腰斬甚至近乎顆粒無收，甚至近十年來連月有新增3萬平米及以上規模商業項目的新開商業記錄在這一時期也被中斷。
近5年來，商業地產產業投資份額變化趨勢圖
另據不完全數據統計顯示，2020年春節期間至今年2月中下旬各大商業體開業情況大幅下降，全國商業中心的總體開業率僅在40%-50%之間；另據高力國際不完全數據統計，同期有高達65%的業主認為疫情造成商場客流下降85%或以上，除超市之外，多數商業在當天下午5-7點即結束營業。甚至，部分城市的商戶開業需要政府嚴格審批。
即便過了半年之久，疫情影響商業體系的方方面面仍在繼續顯現、擴散。相關市場統計表明，2020年上半年疫情對我國宏觀經濟及消費市場產生巨大沖擊，實體商業地產客流下降、營收銳減、租金承壓&租賃需求減弱，且下半年新開商業數量大幅減少且開始時間集中后延……商業地產市場恢復整體上呈現較大壓力。
2020年4月，典型購物中心部分業態開業情況對比
以今年4月的統計數據為例，實體商鋪出現明顯的“掉鋪”現象，高達78%的樣本購物中心表示“商鋪出租率有所下滑”，另有68%的樣本購物中心預期“未來3個月的商鋪出租率仍將會減少”……此現象也直接導致商業地產空置率將進一步提高。
以上僅是今年商業地產大變局的縮影，疫情前的購物中心客流究竟流向了哪里？這里還必須看到疫情對消費者習慣的強影響和強改變。
一方面，疫情嚴重影響宏觀經濟，許多企業（尤其是下游企業）消失并伴隨失業，人們對非必需品消費的支出刻意控制；另一方面，行政強干預實體商業禁止營業，尤其是影院、KTV、健身房、實體書店、兒童娛樂與兒童教育等業態至今仍是未完全放開的“重災區”，導致大部分消費者也不得不被動地集中到電商平臺消費；此外，疫情倒逼商業實體、線下品牌店開拓線上銷售渠道——“直播帶貨”、“老板主播”、“外賣宅經濟”……均成最火新零售，商家希望以此抵御部分未來可能發生的損失。
可見，2020年疫情的強催化，導致商業地產在短短不到半年的時間里的營商環境大變局，商業地產為應變新的市場環境變化而采取的“新玩法”，究竟能不能挽救人氣和業績恢復，仍有待市場觀察。
“五星購物中心”評價體系有望引領商業未來
不破不立！
雖然疫情導致了市場惡化，甚至一度掩蓋商業地產同質化競爭、空間與服務體驗感弱以及電商平臺強勢崛起等由來已久的內憂外患，最重要的是——要看到疫情對商業地產行業大洗牌的促進作用，善于在危急時刻探索有效自救的方式方法。
雖然不能重回疫情前水平，但商業地產正在努力復蘇。
年初至今，商業地產抱團取暖的智力風暴從未如此密集，業界人士也幾乎形成共識——決定商業地產下半場的一定是“價值服務能力”。這種“服務”早已不再局限于商家為顧客提供的“商品”、“售后”等簡單的零售服務，它涵蓋商業的方方面面，從空間硬件設計與體驗、到商品、到售前售中售后全程的服務跟進、再到互聯網或可以帶來的便捷消費體驗等等……
越是意識到“服務”的價值，越不能將“服務”簡單地掛在嘴邊，商業地產“服務價值”這種綜合性、專業的評價體系也應該是有明確標準和指標的。
2019年，由中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會編制，并經中國工程建設標準化協會審核通過的權威標準體系——《購物中心等級評價標準》正式對外發布。該標準由協會和業內數十名資深專家共同聯手編寫，耗時三年完成，全部四個評價維度一共涉及超過3000多條專業內容，來對購物中心的硬性和軟性指標進行綜合評價。
中國首批“五星購物中心”產生
《購物中心等級評價標準》注重評價購物中心的綜合性能，對每一類別購物中心的綜合性能評價分為“必達項指標”和“綜合評價指標”兩類，最終以評星級的形式對業內外直觀彰顯商業品牌的體驗度和信任度。其中，分類評價指標為必達項。綜合評價指標則包括規劃設計評價、設備設施評價、運營與服務評價、消費體驗評價四個分項。滿分為1000分，超過850分評選出的優秀“五星購物中心”，也是真正代表著世界級水平的購物中心等級。
現在，已經有越來越多的購物中心從項目規劃設計、硬件設施、運營管理和消費體驗等維度進行自評與提升。截至2020年5月，包括三里屯太古里、朝陽大悅城、北京金融街購物中心、上海興業太古匯、廣州太古匯、成都萬象城、深圳益田假日廣場、杭州湖濱銀泰in77……等37家行業代表項目獲得了“五星購物中心”殊榮。
來 源：樂居財經
編 輯：chenhong
