去年廣州一手住宅市場成交量在下半年成交反彈后，全年交出了一份不俗的成績單。而商業地產亦是如此。去年上半年，廣州市政府積極出臺政策提振消費，市場經濟得以穩步復蘇。受此影響，包括商鋪、寫字樓、公寓在內的商業地產復蘇明顯，部分區域成交逆勢增長。
商鋪
現象：優質社區商鋪仍是投資首選
2020年除荔灣、海珠區外，其余中心區域商鋪成交量大幅走跌。這兩個區域除廣鋼新城、廣紙板塊的社區商鋪銷售跑量外，重點產業項目廣州國際醫藥港也有較突出的貢獻，另外海珠區保利天悅還錄得大批量的確權網簽。不過，商鋪成交量仍以增城、黃埔兩區居多，分別占全市成交量的26%、22%，是確權網簽、批量交易最活躍的兩個區域。越秀、白云、從化區因供應量少以及新盤主推住宅的原因，商鋪成交觸底，成交量未能破萬。
據中原研究部統計，2020年商鋪成交量居首的板塊為荔城，共計5.08萬平方米。板塊主力為光明村安置社區、西瓜嶺村安置社區、羅崗村安置社區，均錄得大批量的社區商鋪確權網簽。與2019年五一村、增塘村、明星村等安置社區一樣，這些項目均屬于“掛綠湖水利綜合整治工程11個安置新社區”。2020年12月，這11個安置新社區已全面交付使用。
開發區同樣依靠單盤撐量，金博商務中心一期產品由國企整購，全年批量確權網簽底層商鋪3.86萬平方米。而蘿崗區府、中新知識城板塊受益于近年居住人口的增長，商業需求增長明顯，底層商鋪及社區商鋪的供求都較為活躍。此外，優質板塊的社區商鋪仍是投資優選。東圃板塊的蘭亭盛薈商鋪在年末入市，即成交207套，擠進商鋪銷量榜前10位。
預測：直播經濟讓商鋪運營空間更大
2020年商鋪市場遭受疫情的沖擊明顯，上半年廣州市政府積極出臺政策提振消費，市場經濟得以穩步復蘇。業內人士表示，疫情的余震仍未完全消失，實體商業運營仍在承壓期，不過新的商業模式也為市場帶來新機遇。以荔灣區為例，為扶持直播電商產業，荔灣區政府提出了一系列對直播機構、直播基地的獎勵措施，最高獎補達500萬元。荔灣區大力支持專業批發市場使用直播平臺，將助推區域現有的160多個專業批發市場轉型升級。此外，新產業項目廣州國際醫藥港也通過直播“賣健康”，吸引了一波大健康產業上下游企業的進駐。“直播行業”、“地攤經濟”、“夜經濟”等新商業模式的興起，既有利于廣州消費市場的擴容，又豐富了廣州商業的多樣化，也為后疫情時期的商鋪運營提供了更大的想象空間。
寫字樓
現象：中心區寫字樓成交增長超五成
統計顯示，2020年廣州中心區寫字樓成交逆勢增長54%，海珠、天河兩區寫字樓成交量實現倍增。海珠區主要成交貢獻來自琶洲板塊的總部項目，天河區除個別項目內部確權網簽的貢獻外，金融城板塊再傳限高突破利好，一期項目尾貨釋出，二期項目預熱，成交熱度再次回升。
據中原研究部統計，外圍區成交量占全市的76%。其中，黃埔區成交持續領先，除開發區板塊錄得大批量的確權網簽外，魚珠板塊收獲若干大宗交易，是全年唯一成交量突破10萬平方米的板塊。番禺、花都區則以舊盤銷售為主，不過番禺區成交熱點由往年的萬博板塊轉移至鐘村、新造板塊。南沙區新貨補給，明珠灣、區府板塊熱度上升。增城區錄得少量寫字樓成交，從化區零交易。
總體而言，2020年廣州寫字樓市場呈“局部熱”特點。以珠江新城、琶洲、第二CBD構成的“黃金三角區”聚集效應顯現，寫字樓市場供求活躍。以南沙明珠灣、番禺新造、花都區府板塊為代表的第二批新興商務區也迎來“收割期”。此外，獨棟寫字樓物業備受青睞，全年共售出30棟獨棟寫字樓物業（不含內部確權），主要來自保利魚珠港、金山谷創意產業園、保利國際金融中心、TCL大廈等。
預測：“黃金三角區”將帶來供應浪潮
有業內人士表示，有別往年，預計2021年廣州寫字樓市場的焦點將往內轉移，以珠江新城、琶洲、第二CBD構成的“黃金三角區”將為廣州商業市場帶來新一輪的供應浪潮。2020年上半年受疫情影響，廣州市房地產項目開發緩滯，大部分總部項目竣工期壓后。不過，下半年起，核心板塊項目的施工、招商提速。
據監測，目前琶洲板塊33個重點在建項目中，超13個項目封頂或部分封頂，預計2021年年中封頂的項目將超過20個，為市場帶來百萬平方米級別的新貨。其中，歐派、唯品會、TCL、環球、國美、復星等琶洲總部項目已相繼啟動招商，不乏一些強勁資本的購置。金融城板塊二期若干項目也在2020年末啟動預租，保利南方財經大廈在年末踩線亮相。魚珠板塊舊改正盛，廣物魚珠產城綜合體、廣州日報新媒體、南方智媒等項目動工，不過預期2021年供應還將集中在目前在售的幾個寫字樓項目。
公寓
現象：高端公寓破繭而出
2020年黃埔區公寓成交量雖然同比下跌約四成，但成交套數連續3年位居榜首。區域熱點板塊主要為開發區和大沙地，以佳兆業系項目、港航中心以及新盤越秀萬力·星悅峯的多次促銷或推售跑量為主。中新知識城、蘿崗區府、科學城等傳統熱點板塊以舊盤順銷為主，整體活躍度較往年下降。
海珠區是全年唯一逆勢增長的區域，成交量同比增長44%。增長主要來自廣紙板塊的越秀星匯海珠灣，項目在年中加推二期新貨，憑借區位優勢跑量突出，以869套的銷量位居榜單首位。
其余區域表現平淡。值得關注的是，從化區碧桂園從化1960、白云區保利金沙大都匯是受疫情影響后，較早啟動促銷策略的項目，故區域成交跌幅較其他區域小。
相比往年的“小別致”，2020年廣州公寓市場涌現一批高端的公寓。此類產品主要分布在琶洲、金融城、白云新城、明珠灣等重要商務區，擁有一線江景或海景、白云山等稀缺資源，售價普遍比周邊住宅還高。例如，明珠灣壹號坐享靈山島尖的一線海景，最高售價達7萬+；琶洲富力壹號半島憑借“三面環江”的優勢，最低門檻9萬+。
預測：短期消化或面臨壓力
2020年因疫情因素，房屋空置率攀升，被催熟的“蛋殼公寓”爆雷，無疑是給了公寓運營者警醒：“公寓產品的金融玩法”需穩打穩扎，不應盲目大規模擴張。
這種運營模式的爆雷，是否會沖擊公寓買賣市場呢？業內人士指出，就廣州而言，目前專業化、機構化民營租賃企業經營的房源約占全市租賃房源的6%，長租公寓的比例更小；傳統的放租或托管仍然是目前公寓市場運營的主流模式，金融風險低；廣州是四大一線城市中規劃人口增長空間最大的城市，加上近年舊改推進迅猛，租賃市場需求較大；疫情沖擊下，憑借市場自身的調節，廣州公寓市場成交復蘇，去庫存周期重新進入下行周期，反映出市場已具有一定的韌性，突發事件對廣州公寓市場的影響是短暫性的。
不過值得注意的是，在近年廣州商服用地出讓逐年攀升的局面下，預期廣州2021年商業市場供應將迎來井噴，供應總量有望突破350萬平方米。其中，公寓市場供應量粗略預計達160萬平方米，供應將集中在科學城、知識城、明珠灣、慶盛、白云新城板塊以及“黃金三角區”。截至2020年末，廣州公寓去庫存周期雖下跌至18個月，但面臨即將到來的新一輪供應大潮，短期內公寓庫存的消化仍有一定的壓力。
來源：信息時報
編輯：wangdc
