2022年第三季度，西安零售物業市場未錄得新增供應，疫情的反復致使部分項目工期延長，招商進程滯緩，繼而推遲交付。需求方面，零售業態占比48.3%，買手店及集合店積極布局西安市場，季內錄得HOWOW D2Y、KNOWIN等潮流集合店西安首店開業，引領Z世代消費潮流；運動戶外品牌持續發力，愈發聚焦如瑜伽、徒步等細分專業領域，季內錄得MAIA ACTIVE、猛犸象、始祖鳥等品牌登陸拓展西安零售市場。餐飲業態占比37.1%，以地方菜系及火鍋類品牌的新增需求為主。同時，本季度頗受資本青睞的咖啡品牌持續加碼西安市場，Manner及M stand等國內品牌標桿項目加速布局。體驗業態占比8.9%，沉浸式體驗仍為主流，在融合多業態的嘗試下，衍生親子、運動、電競等更多細分場景。
由于部分核心區域百貨項目出現大面積退租，疊加品牌擴張需求疲軟，全市凈吸納量錄得負值。相應地，市場整體空置率環比上升0.5個百分點至9.3%；購物中心首層平均租金延續下行趨勢，環比下跌0.8%。
不同零售形態差異化復蘇。在宏觀環境波動的形勢下，消費者對不同類型零售物業需求出現分化。消費回流、降級和品牌庫存積壓使得奧特萊斯以更高的性價比愈加受到消費者的青睞。獨特的建筑形態及特色餐飲，疊加“微度假” 等消費新風向的助推，奧特萊斯型購物中心率先復蘇，砂之船等項目本年度均實現兩位數的增長速率。各種利好因素的疊加使得奧特萊斯型購物中心迎來戰略性擴張機遇，除西安目前已開業的7個奧特萊斯外，未來仍將有如曲江砂之船，永安渠砂之船等三到四座奧特萊斯項目陸續入市。
場景分化加速商業品牌聚集更新。隨著消費者訴求的持續演變，各類零售物業的業態也開始隨著客流構成、消費需求的不同進行市場化的調整和迭代。在奧特萊斯承載更多剛性消費需求的同時，購物中心則開始從“渠道”進階成“社交休閑場”，通過持續增加餐飲、娛樂體驗業態占比，提高區域及物業整體的休閑、社交屬性。同時，在品牌迭代加速的新周期，更多如KNOWIN、MAIA ACTIVE等構建多種生活方式、具有明顯社群導向的線上、潮流新興品牌在資本的加持下涌入如賽格，大悅城，熙地港等城市中心或區域中心的優質項目，加速優質項目品牌更新；如始祖鳥、Air Jordan等已進入西安零售市場多年的運動潮流品牌則持續整合店鋪資源，在核心區域的優質項目中布局“雙店”甚至“三店”，品牌聚集效應顯現。
2022年第四季度將有33.7萬平方米新增供應集中入市，而在不確定的宏觀事件的影響下，新增供應中或將有近三分之一的未來供應推遲至2023年，形成供應高峰。同時，繼龍湖、益田之后，鑫苑大都匯于本季被萬達接管，運營商在西安的輕資產擴張步伐加速。頭部運營商的持續加碼說明投資者對西安市場的信心在挑戰下仍然積極。未來，隨著頭部開發商輕、重資產的陸續落地將帶來更加多元的物業形態，西安零售物業市場或將邁入新一輪的調整及迭代期。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
