近日，在“首屆長三角REITS論壇暨中國REITS論壇2022年會”論壇上，中國證監會副主席李超表示，進一步擴大不動產投資信托基金（REITs）試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。
此外，李超說，將進一步推進REITs各項基礎制度改革創新，盡快推動首批擴募項目落地，促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質到公募REITs上市的渠道機制，積極探索建立多層次的REITs市場。
來自證監會的信息顯示，截至今年11月底，共批準基礎設施REITs產品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發上漲約20%，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型，募集資金重點用于科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元。
當REITs擁抱商業不動產，多方利好顯現
未來隨著REITs在商業不動產領域的推行，利好主要體現在以下三點：
一，大量亟待盤活的商辦存量市場被解鎖，打通商業不動產的投、融、管、退，也讓商辦領域的運營管理成為重中之重。對于商辦運營商來說，是迎來了一個難得的發展機遇。
二，給商業不動產的資本循環提供了一個值得想象的資本平臺，給未來提供了一個良好的資本市場，既能夠促進商業活動的繁榮發達，也能促進國內目前的創新和消費。
三，城市更新投資之所以現在不是很順暢的原因當然有很多，最核心的原因其實還是長期資本現在進入比較困難，困難最主要的原因就是退出的通道還不是很順暢。REITs一旦對商業地產放開的話，對城市更新持有類項目將形成非常大的提振。
REITs帶來的影響是多方面的，通過REITs產品，房地產商可以以更少的自有資金參與投資，從而實現輕資產的轉型戰略，也是資管方管理運營輸出和復制商業模式的有效手段。另外，REITs具有較高的安全性和收益性，資產方可以利用REITs提升直接融資比重，防范風險。
運營管理是實現商業地產價值的過程
對于包括優客工場在內的大型商辦運營服務機構來說，其實原來的價值是被低估的，那么當REITs與商辦握手以后，商辦運營公司和城市更新運營商的價值，將會得到大幅度的釋放。
在過去三年里，國內大小商場、寫字樓紛紛降租，商業地產在艱難中逆風前行。疫情讓人們認識到商業地產水平的參差不齊，運營管理能力的重要性開始顯現。
投資是發現價值的過程，運營管理是實現價值過程，退出就是價值兌現過程。其中，運營質量影響商業地產資產增值。隨著近幾十年的發展，商業地產從物業服務重心轉化為以運營管理為中心階段，且已經開始向資產管理方向邁進。
大資管時代商業地產呈現有兩大特點：一是更加注視商業地產的運營管理，從運營角度發現挖掘項目的收入和盈利能力，從而改善財務指標和提升資產價值；二是運用金融工具和金融手段提升商業地產的資產流動性，進而提升資產的可進入性與退出的便利性，改善和提升商業地產的金融價值。
首先，聯合辦公連鎖店是優客工場運營的物理基礎，為了實現高效高質運營，我們搭建了數字化服務平臺，藉由平臺體系的力量，為優客工場提供了增長的驅動力，聚合資源平臺擁有強大的議價能力，以數字化為樓宇提供增值服務。
當優客工場獲得增長的推動力后，成為商辦樓宇的導流入口，輕資產項目迅速擴張，連鎖規模持續擴大。這種閉環式的擴張發展模式，實現了優客工場連鎖店的巨量網狀布局。通過這個閉環可以看到一個非常好的前景。在這個閉環之上，基于對于資產管理和運營的價值的不斷提升，我們可以更好地對接更多資產和資本產品，比如公募REITs等。
優秀資管運營能力助推REITs業務
經過地產業的高歌猛進，中國城市發展正在經歷由開發時代進入城市更新的時代。
作為城市更新運營商，優客工場始終將新消費孵化，新場景融合，與物理空間的更新緊密結合，通過新消費業態的挖掘、培育與孵化，定制滿足新青年消費群體多元需求的消費場景，從經營內容出發，進行城市與建筑空間的更新，從消費內容定制出發，由人的消費向空間的場景體驗遷移，開展更新改造提升，開創可持續經營， 切實改變消費生活品質的城市更新模式。
這其中成功的案例就包括對北京老舊建筑的變身與改造——優客工場聯手貴友大廈，盤活優勢資源，為北京核心區里舊的商業業態進行消費升級和體驗式改造。除了商辦項目，在產業園區的拓展和運營，也一直是優客工場發力的重點。在2021年的第六屆中國不動產資產管理峰會上，成都天府創智灣·優客工場獲評“年度園區資管典范項目”，正是對優客工場在產業園區領域資管能力的認可。
優客工場以“智能＋產業化”雙輪驅動服務產業園區，覆蓋產業規劃、產業定位、產業內容、產業孵化、招商運營的全產業鏈服務，并對園區企業提供完整的“工商財稅法”等平臺及內容服務，以全周期全鏈條服務企業成長。
隨著我國商業地產逐步邁入存量時代，如何有效盤活存量資產成為關注的重點。CBRE戰略顧問部認為，底層資產管理能力是一個好的REITs所需要重要因素。
站在新起點上，優客工場將更深度參與城市存量資產的運營管理與盤活升級，為城市存量空間提供精準服務和資源賦能。在市場環境和優客工場資管能力的共同作用下，REITs業務順理成章成為優客工場未來重點布局的戰略發展方向，致力于打造“投，融，管，退”一體化資管全產業鏈。充分利用資管能力的優勢，延伸房地產金融業務，在輕資產低成本規模化擴張的同時，以優客工場強有力的運營能力作為保障，以向外輸出管理模式為依托，幫助降低業主的系統性金融風險，實現多方價值最大化。
來 源：優客工場ucommune
編 輯：liuy
