今年前三季度，華僑城A錄得營收333.94億元，同比上升11.83%；錄得歸母凈利潤52.48億元，同比下滑12.50%。
對于房地產行業來講，今年的日子尤其不好過。先是受疫情影響，后是監管新規“三條紅線”或將正式出臺。如何在有效降負債的同時，還能保證業績的增長，對每家公司而言都是一場考驗。
近日，深圳華僑城股份有限公司公布了三季報數據。具體來看，其前三季度實現營收333.94億元，同比上升11.83%；實現歸母凈利潤為52.48億元，同比下滑12.50%。
值得注意的是，截至今年三季度末，如果按照總負債、總資產雙向剔除預收款來計算，其剔除預收款后的資產負債率為69.61%，接近70%的監管“紅線”；而其凈負債率也較2019年末增長近12個百分點。
另外，前三季度，華僑城A拿地熱情不減，在全國新增23個土地儲備項目，總計占地面積479.14萬平米，對應建筑面積為1000.44萬平米，總拿地金額為351.18億元。在其繼續深耕布局一二線城市的同時，該公司經營活動產生的凈現金流絲毫沒有轉正的跡象，2020年三季度末，其經營活動產生的凈現金流仍然錄得負數。
而10月以來，華僑城A及旗下公司出現多次股權轉讓。據不完全統計，僅在北京產權交易所便可查到三筆股權轉讓信息，不管是為了優化現金流，還是為了加快周轉速度，股權多次轉讓還是引起了外界的關注。
前三季度增收不增利
作為“老牌”上市公司，華僑城A于1997年9月上市，其是華僑城集團旗下旅游及房地產板塊的上市公司，在華僑城集團“文化+旅游+城鎮化”的戰略布局下，該公司以“主題公園領導者、旅游產業領軍者、城鎮化價值實現者”為戰略定位，以文化旅游、房地產為主營業務。
今年前三季度，華僑城A錄得營收333.94億元，同比上升11.83%；錄得歸母凈利潤52.48億元，同比下滑12.50%；基本每股收益為0.6448元/股，同比下降11.80%；其加權平均凈資產收益率為7.56%，較上年同期減少2.3個百分點。
從數據來看，前三季度，雖然華僑城A營業收入同比增長近12個百分點，但是歸母凈利潤卻出現同比下滑現象，呈現出增收不增利的情形。
若以前三季度數據為分析基準，可以發現，2018年9月30日至2020年9月30日，華僑城A銷售毛利率分別為60.88%、62.59%、57.21%；銷售凈利率為21.92%、22.85%、16.28%。可以看到，今年前三季度，該公司銷售毛利率及銷售凈利率均比上年同期下落五、六個百分點，盈利能力或顯趨弱。
反觀其負債情況。據Wind數據，今年三季度末，華僑城A剔除預收款后的資產負債率有兩個計算口徑，按照總負債、總資產雙向剔除預收款來計算，剔除預收款后的資產負債率為69.61%；按照總負債單向剔除預收款來計算，其為54.81%。另外，據券商研報數據顯示，該公司凈負債率為96.44%，較2019年末增長近12個百分點。
比對地產行業“三道紅線”指標，即：剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍，可以發現，華僑城A雙向剔除預收款后的資產負債率幾乎觸碰70%紅線，凈負債率也接近100%。顯然，想要完全降低負債率、退回到安全區間內，華僑城A還有不少的功課要做。
經營活動凈現金流持續為負
值得注意的是，今年前三季度，華僑城A拿地熱情不減。《投資時報》研究員梳理三季報發現，在其新增的23個土地儲備項目中，用于文旅綜合的項目14個、住宅項目4個、商住及商辦商業項目5個，總計占地面積479.14萬平米，對應建筑面積為1000.44萬平米，總拿地金額為351.18億元。
從分布城市來看，成都占據4個“名額”，占城市新增項目最多；襄陽為2個，鄭州、武漢、上海、南京、肇慶、中山以及江門、漳州、東莞、西安等城市各有1個土地項目。
按區域劃分來看，華南地區新增土地項目拔了頭籌為8個，占地124.18萬平方米，對應建筑面積為237.13萬平方米；西部地區新增土地項目6個，占地92.27萬平方米，對應建筑面積207.28萬平方米；華中地區新增4個，占地183.92萬平方米，對應建筑面積為423.46萬平方米；北方地區以及華東地區分別新增土地項目3個和2個，兩個地區合計占地面積78.78萬平方米，對應建筑面積為132.57萬平方米。
從上述數據來看，今年前三季度，華僑城A對華南地區和華中地區青睞有加，兩個地區新增土地儲備面積均過百萬平米，且兩地區總計新增土地儲備面積達308.1萬平米，占比64.30%。對于拿地策略，在今年7月8日、9月4日的投資者關系活動中，華僑城A曾表示，其拿地策略有自身的標準，會綜合地方經濟發展情況和市民需求以及自身投資判斷標準來做決策。同時，其戰略重心仍主要聚焦于經濟發達地區及擁有特殊資源、尤其是文旅資源的地區。
不過，需要注意的是，華僑城A繼續在一二線城市業務布局的同時，其經營活動產生的凈現金流并沒有轉正的跡象。
據Wind數據顯示，2017年至2019年以及2020年前三季度，華僑城A經營活動產生的凈現金流分別為-77.00億元、-99.84億元、-51.88億元、-22.38億元。而投資活動產生的凈現金流更是自2015年起持續為負數。
在前述投資者關系活動中，華僑城A認為，經營活動現金凈流量為負值的原因，主要是公司進入快速發展階段后通過土地招拍掛方式獲取較大體量的地塊，導致經營性活動現金流凈額下滑。如果拋開新項目拓展支出，近三年的運營性現金流量均為正值。
分析人士認為，華僑城A若想要改善現金流，可以通過放慢拿地速度的方式實現，或者在銷售回款速度上多下些功夫。
多次股權轉讓
另外，值得一提的是，近一個月以來，該公司及旗下公司多次進行股權轉讓。《投資時報》研究員查閱相關信息注意到，據不完全統計，僅在北京產權交易所即查到與該公司相關的三筆股權交易信息。
此三筆股權交易分別是：深圳華僑城城市更新投資有限公司擬以3.42億元底價，轉讓深圳市和冠房地產開發有限公司（下稱深圳和冠）95%股權，信息披露日期自2020年10月26日至2020年11月20日；武漢華僑城實業發展有限公司擬以19.77億元底價，轉讓武漢天創置業有限公司（下稱武漢天創）30%股權及相關債權，信息披露日期自2020年11月3日至2020年11月30日；華僑城A擬以2.71億元的底價，轉讓溫州華僑城投資發展有限公司（下稱溫州華僑城）51%股權，信息披露日期自2020年11月6日至2020年12月3日。
《投資時報》研究員注意到，截至2020年7月31日，深圳和冠資產總計為10.64億元，負債總計9.65億元；截至2020年9月30日，武漢天創資產總計71.86億元，負債總計71.89億元；截至2020年8月31日，溫州華僑城資產總計36.47億元，負債總計36.64億元。
從數據來看，深圳和冠資產負債率約為90.7%，武漢天創和溫州華僑城均出現資不抵債情況。種種股權轉讓，或讓外界對該公司資產運轉狀況更加關注。
來源：投資時報
編輯：wangdc
