特色毛片-特一级黄-特一级黄色大片-特一级黄色毛片-欧美videosdeseo孕妇孕交-欧美tv

廣告
Cresa世樺嘉潤丨新冠肺炎疫情對寫字樓市場影響的思考
http://www.xyjnpx.cn房訊網2020-2-14 15:12:09
分享到:
[提要]2020年伊始,一種急性呼吸道傳染病——“新型冠狀病毒肺炎”悄然在中國乃至世界范圍內蔓延。

  2020年伊始,一種急性呼吸道傳染病——“新型冠狀病毒肺炎”悄然在中國乃至世界范圍內蔓延。截至2020年2月13日24時,全國已有59,907例確診病例。在全球其他國家,目前也已有504名患者被確診感染該病毒。在國內及全球經濟不確定性的挑戰依然存在的今天,這只不期而至的“黑天鵝”對本已全面承受租金和空置壓力的中國寫字樓市場還會帶來哪些挑戰,挑戰過后的機遇又會出現在何方,這一直是疫情發生后行業內熱議的話題。在本文中,Cresa世樺嘉潤將會提出我們的思考,并做出我們對未來寫字樓市場走向的判斷。

  肺炎疫情對相關行業租戶的影響

  由于本次新冠病毒的爆發適逢春節黃金周,人們不得不紛紛取消早已確定好的度假、聚會、購物等計劃。對客流量依賴度最高的旅游、交通、酒店、餐飲零售、文化傳媒等行業的企業不可避免地受到了最直接沖擊。據估測,2020年春節期間,旅游市場、餐飲零售及電影票房的直接經濟損失累積超過人民幣1萬億元,約占2019年第一季度GDP的4.6%。

  數據來源:國家旅游局數據中心

  數據來源:商務部

  考慮到各省市紛紛出臺政策將節后復工日期延后,且復工后的產能也將因一些來自疫情期間對人員流動實行嚴格管控城鎮的員工無法如期到崗而受到一定影響,預計此次疫情對來自制造、能源化工、貿易等行業的企業所產生的影響將在中期顯現。整體而言,抗風險能力相對較弱的中小微企業將普遍面臨嚴峻考驗。

  數據來源:中歐商業評論

  除卻以上在短期或中期內預計將直接受到本次疫情影響的企業,疫情帶來的間接影響也值得特別關注。為應對本次疫情,一些國家已采取諸多措施,如對近期在中國停留過的旅客實行入境管控、不建議本國公民前往中國、停飛往返中國的航班等,世界衛生組織也已將本次疫情列為“國際關注的公共衛生緊急事件”,國際間往來由此產生的阻隔預計將間接帶來在華外資企業及內資企業涉外業務開展的不便。此外,在經濟全球化的大背景下,中國因疫情導致的出行減少、生產暫停已造成全球能源需求端的萎縮,并令全球制造業供應鏈面臨中斷。據悉,石油輸出國組織及其盟友(OPEC+)目前正開展密集討論,商討是否進一步加大全球石油減產力度。瑞士在線銀行(Swissquote Bank)也提出預測“若疫情無法短期內得到有效控制,一些企業會考慮將工廠移出中國”。本次疫情對外資企業產生的沖擊預計也將間接影響到其在中國的投資力度。

  雖然本次疫情會對諸多行業產生不利影響,但是由疫情間接推動的人們工作、生活、消費習慣的調整預計同樣會對來自一些行業的企業產生利好。行業的變革本質上不會由某次事件直接帶來,而是一定會基于用戶使用行為的轉變。判斷本次疫情對行業發展的促進作用時,我們不應僅局限于疫情期間某些行業的業務是否出現大幅度增長,而應結合行業已有的發展趨勢及此次疫情對人們未來消費習慣將會帶來的影響;诖耍珻resa世樺嘉潤判斷以下行業/細分行業有望在疫情過后迎來更有利的發展機會:

  科技行業中的在線辦公、在線教育及其他線上細分行業

  疫情防控的需要令遠程在線辦公這種已在國外得到廣泛應用的辦公模式在中國迎來了培養用戶使用習慣的契機;在教育越來越受到重視的今天,在線教育行業在疫情出現前便已具規模且誕生了多家獨角獸企業,遠程網絡授課形式雖是疫情期間的無奈之舉,但也為在線教育行業提升教育機構的重視度、學生及家長的認可度提供了機遇。此外,此次疫情對餐飲、零售及傳統文化傳媒行業的直接沖擊無疑會使其更多思考業務模式的轉變,并增加對線上業務的投入。

  數據來源:艾瑞咨詢

  科技行業中的人工智能細分行業

  中國在人工智能領域的發展已處于世界頂尖水平,本次疫情的出現將客觀推動“智慧城市”的實現進程,交通、物流、應急救災等領域全面數據化的發展要求,以及5G技術的發展成熟,均為人工智能行業的繼續高速發展提供了快車道。

  醫療健康行業

  隨著人民生活水平的提高以及人口老齡化趨勢的加深,人們對健康問題本已日趨關注。在本次疫情過后人們無疑將進一步提升對健康問題的重視程度,并由此促進醫療健康行業的發展。

  金融行業中的保險細分行業

  疫情前,國家已出臺對外資金融機構的開放政策。突如其來的疫情過后,企業及個人對未來不確定性的認知提升預計將進一步推動保險行業的發展。

  政府的應對措施

  為應對此次疫情可能帶來的影響,在2月3日及4日,中國人民銀行累積開展了1.7萬億元逆回購操作,以大幅提升市場的資金流動性。此外,國家層面在疫情爆發后不斷出臺的各項政策也著眼于保障來自受疫情沖擊嚴重行業的企業及廣大中小微企業。北京、上海、深圳等數十個省市區也相繼出臺政策以對受影響企業進行扶持,一些城市也已針對特定企業提出了各自的租金減免適用條例,例如北京市對中小微企業承租市及區屬國有企業房產用于辦公用房的,將給予2月份租金50%的減免,對承租其他經營用房的,鼓勵業主(房東)為租戶減免租金;深圳市擬免除市屬國企全國自有園區民企租戶兩個月租金,福田區推出“福企11條”以為企業提供租金減免支持;重慶市對承租國有資產類經營用房的中小微企業減免1至3個月租金等。

  關于租金減免,我們注意到目前政策涵蓋的物業類型基本僅限于國有資產類經營用房,而對非國有企業持有的物業則尚以“鼓勵”為主。同時,各項政策的幫扶主體也多為中小微企業,而非普遍適用。我們建議在已出臺的相關政策中未被惠及的廣大企業租戶尋找Cresa世樺嘉潤等專業租賃咨詢機構了解相關事宜,以在與業主的談判中獲取最大利益并將企業可能出現的損失降至最低。

  數據來源:中歐商業評論

  對寫字樓市場的影響

  需求端將出現萎靡,具體程度視疫情發展而定:

  盡管全國大部分城市規定的復工日期為2月10日,但據了解,由于疫情的走勢仍不明朗,阿里、騰訊、字節跳動、耐克等眾多內外資企業均已選擇將返崗復工日期繼續延后。疫情期間看房的不便將直接影響租賃成交的達成。此外,雖然國家已出臺相關幫扶政策,但因客流減少、延期復工等因素,預計大部分企業在第一季度的營業收入將出現下滑,并由此對現金流產生影響。企業因此產生的運營及租賃策略的轉變對寫字樓租賃市場所產生的影響預計將會持續到疫情結束之后。臨近現有租約到期日的租戶預計將會選擇原址續租或短續觀望,而擴租及搬遷需求的產生及釋放在疫情結束前實現的難度較高。值得注意的是,因延遲開工可能造成的部分項目延期交付或將使寫字樓市場因需求下滑而面臨的空置、租金壓力得到一定程度的減輕。

  在目前第一個14天關口已經過去,但疫情整體走勢仍不明朗的大背景下,我們認為疫情對市場產生的具體影響尚難下具定論。由于中國目前的整體經濟結構、寫字樓市場規模、寫字樓市場租戶結構及租金水平等都已與2003年時存在本質性不同,我們因此認為“非典”時期的寫字樓市場表現并非完美的參照案例。依據此次肺炎疫情上海市醫療專家組組長張文宏的判斷,疫情的發展可分為2-3個月內被控制、半年至一年內被控制、以及控制失敗、病毒席卷全球三種不同情形;诖,排除發生概率極低的最差情況,我們判斷疫情對寫字樓市場的實際影響時間可劃分為:1) 第一季度及第二季度初;2)第一、第二季度;3)第一、第二季度及第三季度初;4)2020年全年。

  數據來源:Cresa世樺嘉潤研究部

  據Cresa世樺嘉潤統計,除卻當年內出現大幅市場波動的情況,由于春節假期等因素,第一季度為傳統的租賃淡季,其在全年總凈吸納量中的占比平均不足18%;而第二、第三季度各自的占比平均超過30%。以北京甲級寫字樓市場為例,考慮到疫情分別在不同時間段結束時可能帶來的直接影響及因市場情緒等變化而引起的間接影響,我們預測在以上四種假定情況中,全市在2020年年末的空置率將分別由2019年末預測的19.0%上升至20.3%、20.9%、21.8%及22.5%。結合當前的整體疫情控制及市場情形,我們謹慎預估本次疫情對北京寫字樓市場直接影響的結束時間將不早于今年第二季度末。

  數據來源:Cresa世樺嘉潤研究部

  整體來看,本次疫情對寫字樓市場也將在中長期從多個維度產生影響:

  1. 整售交易有望在疫情結束后頻繁出現

  本次疫情對各行業產生的不同沖擊預計將使一些物業持有者因運營策略調整而選擇將所持項目出售?紤]到中國的整體經濟體量及經濟韌性,世界銀行與國際貨幣基金組織在疫情出現后仍對中國經濟的恢復表示充滿信心。有鑒于此,Cresa世樺嘉潤認為一線城市的寫字樓物業預計仍將具有較高的投資價值,因疫情引發市場波動而可能造成的寫字樓物業售價下調,或將在疫情結束后引起眾多機構投資者及在疫情沖擊中仍保持堅挺的自用買家的關注。

  2. 租戶租賃策略的調整

  盡管國家及地方均已著力開展對中小微企業的幫扶,但此次疫情仍將是對中小微企業的重大考驗。中期來看,在此次疫情過后,部分企業預計將選擇退減租賃面積或搬遷至租賃成本較低的區域或樓宇以降低企業運營成本,靈活辦公形式也有望被更多采納。與之相對,部分目前位于老舊樓宇的企業預計將對升級樓宇品質以獲取更高規格的物業服務展現出興趣,位于非核心商圈、租金具有競爭力的高品質項目預計將得到租戶青睞。

  數據來源:Cresa世樺嘉潤研究部

  長期來看,在線遠程辦公具有節省企業運營成本、緩解城市交通壓力等優勢,作為在國外諸多行業中已廣泛使用甚至被推崇的工作模式,其在中國尚未得到有效應用。相信經過本次疫情對企業及員工使用習慣的培養,至少如互聯網等特定行業會對此類辦公模式的應用進行重新評估,并帶來對其寫字樓租賃策略進行調整的可能性。

  3. 活躍租戶類型整體穩定,行業內部加速洗牌

  如前文分析,預計在本次疫情過后將迎來利好的行業仍將主要集中在科技、金融及醫療健康三大類。盡管這些行業的租戶已長期作為寫字樓市場的主要需求驅動力,但此次疫情預計將加快各自行業內部馬太效應的顯現。雖然行業洗牌或將使寫字樓市場的需求在一定時間內出現波動,但頭部企業的未來擴張預計將逐漸消化因中小企業被淘汰而留下的空置面積,這也將在長期繼續支撐市場需求的整體穩定。

  數據來源:Cresa世樺嘉潤研究部

  4. 行業整體有望更加規范化

  雖然部分地方政府已出臺政策,一些物業業主也已自發對租戶進行租金減免,然而這些更多還是從幫扶企業或維持項目的租戶結構以及出租率穩定而出發的讓利行為。從法律角度,租賃合同中的“不可抗力”或“情勢變更”等原則在本次疫情中對諸多租戶仍不直接適用,而開發商在租金減免中損失的利潤的具體補償方式也尚不明確。為積極應對今后可能發生的類似事件,在此次疫情過后,相信相關從業者對推動更加明確、完善的行業立法的訴求將會越加強烈。

來源:CRYSA世樺嘉潤

編輯:liu

分享到:
廣告
推薦閱讀
推薦樓盤

· E_ZIKOO智慧谷 [海淀區]

· 銘泰產業園 [燕郊及周邊]

· 宏遠·智慧創新產業園 [燕郊及周邊]

· 藍光·量子星 [房山區]

· 佑安國際大廈 [豐臺區]

· 北京經開·壹廣場 [大興區]

· 天津中海財富中心 [河西區]

· 天津中海大廈 [河西區]

· 天津中海廣場 [河西區]

· 金地啟匯中心 [朝陽區]

廣告
房訊推薦
熱點資訊
房訊網關于版權事宜聲明:


關于房訊-媒體報道-加盟房訊-廣告服務-友情鏈接-聯系方式
房訊網 版權所有 2001-2020
京ICP證100716號
廣告服務:010-87768550 采編中心:010-87768660 技術支持:010-87769770
主站蜘蛛池模板: 亚洲天堂一区二区三区四区 | 四虎综合九九色九九综合色 | 中文字幕日韩一区二区三区不 | 一起射福利 | 美国色视频 | 伊人99综合| 色老板视频在线观看 | va免费视频 | 日本在线观看www免费 | 1024cc香蕉视频 | 成人在线免费视频 | 五月天婷婷久久 | 欧美日韩中文国产一区二区三区 | 四虎在线永久免费观看 | 国产在线观看一区二区三区 | 中文字幕精品一区二区三区视频 | 国产区在线观看 | 99精品视频在线观看免费专区 | 上色天天综合网 | 国产精品自在自线免费观看 | 欧美亚洲另类色国产综合 | 久久综合亚洲一区二区三区 | 国产在线视频福利 | 美女免费黄 | 亚洲国产精品免费在线观看 | 99精品视频在线观看 | 国产成人悠悠影院 | 视频区小说区图片区激情 | susu成人影院 | 国产91嫩草精品 | 韩国一级永久免费观看网址 | 久久国产精品超级碰碰热 | 成人福利在线观看 | 一区二区免费在线观看 | 亚洲日本欧美产综合在线 | 中文字幕日韩欧美一区二区三区 | 伊人色网站 | 怡红院免费va男人的天堂 | 国产小视频免费在线观看 | 免费在线色 | 亚洲黄色在线观看 |