2017年啟動上市至今，綠城代建業務的上市路終于走到最為關鍵的一步，同時向市場揭開代建行業的神秘面紗。
2月28日晚間，綠城中國公告宣布，建議分拆綠城管理并于聯交所主板獨立上市，并緊隨其后發布招股書。
綠城管理以開發代建、金融服務、知識分享為核心業務，是國內規模最大的房地產代建公司，同時是綠城中國輕資產板塊下三大業務之一。
事實上，作為近幾年綠城中國銷售貢獻較大的業務，綠城管理上市一直備受市場關注，然而一直以來無論是集團還是綠城管理本身都對上市諱莫如深。
如今，在張亞東正式掌權的第二年，推進了3年的代建IPO正式向資本市場打開大門。
值得一提的是，建議分拆完成后，綠城管理將繼續為綠城中國的附屬公司，且綠城中國將繼續將綠城管理的所有資產、負債和收益表項目合并入賬。
換言之，分拆后，綠城管理的銷售業績、利潤也仍將并入綠城中國。
代建“第一股”
作為首家對接資本市場的代建企業，綠城管理上市無疑揭開了這一行業諸多神秘面紗，包括它的規模、盈利水平和收費模式等等。
招股書數據顯示，截至2019年9月30日，綠城管理在中國25個省、直轄市及自治區的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個代建項目，管理總建筑面積為6850萬平方米。其中，一二線城市管理面積為2812.3萬平方米，三四線的管理面積為4004.4萬平方米。
而根據戴德梁行的估算，上述代建項目已有估計總銷售價值約3570億元。
另一方面，對綠城中國而言，近幾年綠城管理的銷售業績在其總銷售額的比例也保持在30%以上。預計在并表的前提下，綠城管理也將繼續為綠城中國業績不可或缺的部分。
從盈利表現上看，2017年、2018年及截至2018及2019年9月30日止九個月，綠城管理分別完成收入為10.16億元、14.81億元、11.28億元及15.13億元，期內所得利潤為2.57億元、3.63億元、2.37億元及2.96億元。
以此計算，凈利率分別為25.2%、24.5%、21%及19.56%，這一水平高于地產業務的凈利潤表現。
據了解，綠城管理的收入主要分為三個部分，商業代建、政府代建和其他服務：包括代建咨詢服務、設計咨詢服務及其他服務。
其中，商業代建是其最主要的收入來源。
數據顯示，于2017年、2018年及截至2018年及2019年9月30日止九個月，綠城管理的商業代建分別產生收入8.07億元、11.45億元、8.97億元及10.98億元，占其總收入的79.4%、77.3%、79.5%及72.6%。
而截至2019年9月30日，商業代建的總面積為3815.1萬平方米，占其總管理面積的55.7%。
然而值得一提的是，雖然商業的收入占比高，但近幾年也出現毛利率下降的趨勢。
具體而言，綠城管理商業代建的毛利率由2017年的61.4%降至2018年的55.7%，并由截至2018年9月30日止9個月的57.2%降至2019年同期的47.6%。
對此，綠城管理解釋稱，商業代建服務的毛利率減少主要由于透過與業務伙伴合作的商業代建快速發展所致。
盡管各方面表現都優于地產業務，但近兩年綠城管理在規模擴張上開始變緩。
數據顯示，截至2017年及2018年12月31日止年度及截至2019年9月30日止九個月，綠城管理已有的新訂約代建項目分別為43、106及59個，其新訂約總建筑面積分別達致1060萬平方米、2240萬平方米及1450萬平方米。
對于新增項目數量增長放緩，綠城管理的解釋為，主要是由于加強了對政府代建業務的項目選擇，以優先選擇潛在的項目盈利能力及非經濟價值（例如品牌認可及促銷）。
此前，綠城管理總經理李軍在接受觀點地產新媒體采訪時也曾表示，“規模不再是綠城管理的問題。”
與此同時，作為純粹的輕資產公司，綠城管理并沒有傳統地產業務的高負債，資金沉淀大的特點。
數據指出，截至2017年及2018年12月31日及2019年9月30日，綠城管理分別錄得流動負債凈額4.6億元及1.84億元及流動資產凈值5160萬元。
其中，于2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，綠城管理的一年內到期銀行及其他借款分別為1000萬元、1000萬元及零。
綠城管理上市路
回顧綠城管理的歷史和上市歷程，不可不謂守得云開。
事實上，作為宋衛平親自打造的嫡系業務，綠城早在2005年就已初現。
彼時，綠城從接手政府的代建項目開始進入代建行業。2008年，宋衛平提出“依托品牌和團隊實現業務創新”理念。不過，雖然有了初步嘗試和基本的理論體系，但綠城對于市面上的商業項目卻一直少有涉及。
到了2010年，綠城才正式接觸商業代建，接手了一個名為“瑞安玉園”的項目，這是綠城首個商業代建項目。同年，綠城建設管理注冊成立。
直到2016年以前，宋衛平仍是綠城管理的主要持股人之一，隨后經過一系列股權轉讓，及業務重組，綠城中國最終成為綠城管理控股有限公司（此次上市的主體）的唯一股東。
期間，綠城中國股權的變化也推慢了綠城管理的上市進度。
據李軍此前向觀點地產新媒體透露，“我們IPO的推進是比較慢的，真正啟動是在2017年，2018年3月綠城中國董事會已經審批同意我們去上市了，但隨后的壽柏年清空綠城中國股份，當時為了保證交易，暫停了上市計劃，直到2019年重啟，其實錯過了好時機。”
盡管進度有所耽誤，但李軍強調，綠城管理上市目的不是募集IPO資金，公司本身并沒有財務杠桿。上市不是目的，是手段。
他進一步透露，未來，綠城管理將分別跟不同的金融機構合作，組成一個金融上的產業鏈，來服務我們現在所做的一些項目。
不過，遞交招股書僅僅是綠城管理真正上市的起點，綠城中國具體的分拆方案如何，是否會和綠城中國的股份掛鉤，上市的市值表現是否會超越母公司，仍是市場頗為關注的重點。
據了解，在宣布上市后，有股民預計綠城管理的市值或許會超越母公司
數據顯示，截至2月28日收盤，綠城中國的市值為222.74億港元，而從事物業管理的綠城服務市值則達到271.77億元。
值得一提的是，在這個即將分拆的上市平臺上，中交系并沒有占據太多位置，無論是主席郭佳峰還是李軍都是老綠城人，綠城中國董事會主席張亞東，及綠城中國執行總裁劉文生為非執董。
具體來看，李軍獲委任為綠城管理行政總裁兼執行董事，另一位執行董事為林三九，而于去年回歸綠城中國的老綠城人郭佳峰擔任主席職位。
來源：觀點地產網
