近日，與融創、金科、紅星相關的一宗交易引起業界熱門話題。討論的熱點并非融創將11%的金科股權出讓給紅星，而是金科是如何使得交易發生后三方實現共贏的。4月15日，一場業績發布會的召開，揭開了其中的秘訣。
現金流穩健 資本市場形象全面提升
近年來，房地產行業整體發展放慢，金科卻保持著較高的增速。
2019年，金科實現營業收入678億元，同比增長64%，連續九年保持穩定增長。報告期內，金科實現凈利潤63.57億元，同比增長58%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤56.76億元，同比增長46%；每股收益1.05元，同比增長46%；加權平均凈資產收益率23.63%，同比增長4.18個百分點；毛利率達到28.84%。盈利能力穩步提升。
過去一年，金科及所投資的公司實現銷售金額1860億元，同比增長57%，完成年度目標的124%，增速遠高于TOP100平均6.5%的水平。房地產銷售面積1905萬平方米，同比增長42%。
隨著經營規模的擴大，金科股份資產規模也在健康上升。截至 2019 年年末，公司資產總額超 3200 億元，同比增長 39%；手持貨幣資金360億，完全可以覆蓋短期的有息負債。截至 2019 年年末，金科經營活動產生的現金流凈額達到 22.39 億元，同比增長 68%；資產有息負債率降至33%，同比降低近 4 個百分點；扣除預收款項后資產負債率降至48%，較上年降低超 2 個百分點。金科預收款項達到 1147 億元，同比提升超過 50%，為其未來提供充足業績保障。
另外，2019年金科銷售回款率達到87%。較高水平的回款率再次為金科文件的現金流增添了一層防護罩。
與此同時，近四年公司累計分紅67億元，其中2019年已現金分紅24億元，分紅率在行業處于較高水平。
伴隨著優秀的業績，金科在資本市場的形象已得到全面提升。機構股東持股呈明顯上升趨勢，當選重慶市上市公司協會會長單位，先后被納入三大國際指數和A股最具影響力的滬深300指數。
全國布局 土地儲備更趨均衡
2020年，受新冠疫情影響，多數房企選擇降低年度銷售目標的情況下。金科2020年全年銷售目標仍鎖定在2200億元。用金科股份總裁喻林強的話說，業績目標沒有變動，是金科對于國家經濟好轉和房地產走勢充滿信心，對房地產市場大趨勢的看好。但在市場看來，這其中更多是金科對資深儲備貨值和土地儲備布局充滿信心。
2020年金科可售貨值預計有3600億，足以支撐2020年金科的業績目標。且金科業績過分依賴于重慶區域的局面在過去幾年已經發生很大變化。從2019年的銷售布局看，金科在河北、蘇州、南寧、成都等市場的占有率同比增長50%，重慶、四川、江蘇、浙江、河南五個省份銷售規模均突破100億元，其中重慶實現549億元，同比增長82%，市場占有率接近12%。四川實現銷售147億元，河南銷售實現111億元，江蘇實現208億元，浙江實現113億元。
土地儲備方面，2019年金科新增土地19宗，土地購置合同金額達到888億元，權益合同金額562億元，計容建筑面積3323萬平方米，新增貨值約3200億元。截至報告期末，公司總可售面積近 6700萬平方米，其中，重慶占比降至29%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別達到 22%、18%、16%、7%、5%，布局結構更加合理。
同時，金科一直圍繞著“三圈一帶”進行布局，截至2019年末已經在全國23個省近400個項目有地產開發，進駐了北京、上海、重慶、天津、四川、江蘇、湖南、陜西等省市。
對某一區域依賴性的減少，降低了整體經營的風險。而充足的貨值儲備，則是對未來業績實現的有力保障。
“四位一體”戰略再度升級 為企業創造更多可能性
如果說充盈的現金流和充足的土地儲備給資本市場釋放出的友善信號，讓金科股票有著不錯的收益率，是金科讓融創能夠滿意回籠資金46.99億的兩架馬車。那么，金科“四位一體”戰略則是紅星樂意接手，促成三方共贏的第三駕馬車。
對于融創來說，孫宏斌本身就有減持部分資產的打算，其在金科持股總成本在76億元左右，浮盈已經有50億元。此番套現，融創中國的持股成本已經收回過半，如果考慮到融創中國對金科股份的股票進行了質押，占用自身資金量較少，這一筆投資的收益率非常可觀。
截止2020年3月31日，融創及其關聯公司持有金科股份29.35%股權，黃紅云極其一致行動人股權占比為29.99%。對于將金科視為“生命”的黃紅云而言，融創出讓11%的金科股份后，將徹底改變二者持股比例膠著的狀態，黃紅云將更加牢固掌握住公司的控制權。
對于紅星而言，金科“四位一體”的戰略讓車建興看到了紅星與金科之間更多的可能性。紅星擅長商業地產的開發運營，金科在住宅開發方面有著強勁的實力。隨著金科銷售突破千億，金科的多元化探索愈加深化，2018年正式提出了“四位一體”相關多元化協同發展的戰略，在鞏固民生地產開發的同時，加大科技產業投資運營、生活服務、文旅康養等相關產業的布局。車建興看到金科對多元化業務的重視，看到了兩者極強的優勢互補性。
2019年，金科多元化業務的表現也再次印證紅星進入金科對雙方的互利性。2019年，金科科技產業園區全年實現凈利約5億。只是在“文商旅康養”協同方面，金科顯然還需要去構建更好的事業平臺，建立起完整的運營體系，需要匹配領先行業的IP資源。而紅星旗下的愛琴海購物公園已經進入北京、上海、天津、重慶、常州、成都等80余個城市。
與紅星的想法類似，金科對雙方的優勢互補性也非常認同。在業績發布會上，金科董事長蔣思海表示：這次紅星看好公司，增持公司股票，從經營團隊來說，在商業運營方面有優勢的紅星與提出“四位一體，協同發展”在住宅方面具有優勢的金科，可以實現優勢互補。
不過，歷史發展的軌跡能否像正像蔣思海在業績會上所言，需要雙方在未來的合作中進一步展現，也需要市場給予雙方更多的時間。
來源：鳳凰網
編輯：Liu
