01 龍頭恒大
2020年對任何企業來說，都是站在了時代的路口上。
過去二十年，是房地產的黃金十年。這也造成中國房地產企業數量極多，據不完全統計，高達9萬多家，超過全世界其他所有國家之和。但這9萬多家房企，有許多事實上已經退出了房地產開發經營，行業內的馬太效應也越發顯著。如今，行業集中度上升，大魚吃大魚的時代來臨了。
2018年中國房地產市場TOP3共獲得12.6%的市場份額，超過1/8；TOP10是26.9%，超過1/4；TOP20為37.5%，TOP30為45.2%，TOP50為55.1%，TOP100為66.7%。
在這樣相對激烈的競爭中，中小房地產企業的份額不斷被蠶食，而大型房企份額則不斷提升。
盡管消費者不會為房企品牌多付太多錢買房，決定房產價值的，最重要的依然是地段。但目前位居前列的地產開發商，能夠成為行業頂尖級別的公司，正是由于其有強大的操盤、拿地、運營能力，這種能力的延續性是很強的。
另外，房地產企業對資金依賴程度很高，而龍頭企業特別是TOP30以內的公司，在融資方面以及自身資金實力上有明顯的優勢，這是中小房地產企業不具備的。因此，展望未來，房地產行業集中度加大的趨勢只會延續。
具體到恒大，其銷售額及市占率也是一路提升。2019年，銷售金額6010.6億，同比增長9.0%，自2009年上市以來連續10年刷新年度銷售記錄。銷售面積5846.3萬平方米，同比增長11.5%；成交均價10281元╱平方米。地產龍頭恒大(HK:03333)，實至名歸。
02 進擊的巨人
近幾年來，恒大的業績增長極為迅速，銷售情況良好。
從營收及凈利潤來看，恒大營業收入從2015年的1331億，暴增至4775億，5年時間增長近4倍，凈利潤從2015年的104.6億，增長至2018年的373.9億，2019年的凈利潤略有下滑。
從銷售情況來看，恒大過去2013-2018年銷售金額增速年復合增長38%，增速在主流房企中位居前列，2019年恒大銷售金額6010.6億，同比增長9%，依然高于全國平均水平。
今年一季度，采取網上購房促銷方案，提出了75折優惠力度后，恒大銷售情況領跑行業。一季度銷售額1465億，增長23%，銷售回款1133億大增55%，行業排名第一，刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄。
恒大在過去幾年銷售額的迅猛增長，讓人印象深刻。
2018年恒大銷售面積5243.5萬平方米，銷售金額5513.4億，分別增長4.2%和10.1%。2019年恒大銷售面積5846.3萬平方米，銷售金額6010.6億，分別同比增長11.5%、9%。
全部快于同期全國房地產銷售面積及金額。
今年一季度疫情期間，在全國樓市無法線下交易的情況下，更是率先推出線上購房政策，使得銷售額、銷售面積同比大幅增長，創下了公司一季度銷售金額及回款額的歷史最高紀錄。
03 三個“必殺”
【1】土地儲備
土地儲備是房地產開發企業的彈藥庫，也是其資產最重要的組成部分之一。
截至2019年12月31日，恒大總土地儲備項目876個，分布于237個城市，覆蓋了幾乎全部一線城市、省會城市及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市，規劃建筑面積2.93億平方米，土地儲備原值為5273億元，土地儲備平均成本1800元/平方米。
其中，一二線城市土地儲備原值達3524億，占比67%，平均樓面地價2252元/平方米；三線城市土儲原值1749億，占比33%，平均樓面地價1281元/平方米。
【2】可售貨值
可售貨值衡量了房企未來可實現的銷售額，這個指標可用來判斷中期內房地產企業的業績潛力。2020年恒大可售貨量預計約1.32億平方米，全年合約銷售目標6500億元。
再看恒大未來業績展望及估值情況。
1、未來3年，恒大銷售市占率有望繼續提升至5~6%（目前是4%左右），對應銷售增長10%以上；
2、恒大2019年凈利潤是172.8億（2018年凈利潤是373.9億），而3年內恒大凈利潤500億以上可以期待，如果屆時市場給予8倍PE（真的不算高），那么總市值就達到4000億了，對應目前萬科總市值1840億，翻倍可期。
至于屆時恒大能否保持8倍市盈率，應該懸念不大，就在2017年，恒大市盈率最高曾達到16倍。【3】降低風險
撇開恒大所處的房地產行業特有的周期性，市場對恒大最大的擔心來自于其過高的負債率。
截至2019年末，恒大借款總額達7999億人民幣，其凈資產為3585億，凈負債率159.3%。
不過，恒大在2019年的業績發布會上，著重強調了要化解負債率過高的風險。
恒大集團董事局主席許家印在會上正式宣布：“恒大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
許家印表示，高增長就是要實現銷售高速增長，今年要實現銷售8000億，到2022年要實現銷售1萬億；
控規模就是嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；
降負債就是要把有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
目前恒大擁有2.93億平米土地儲備，今年總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億，按照64%的去化率保守估算，可實現銷售8110億，完成8000億銷售并無壓力。回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。因此，許家印高增長、降負債的豪言壯語并非空頭支票，實際上擁有很強的可行性。雖然恒大有凈負債率過高的擔憂，但是它擁有足夠的實力完成降負債同時高增長的壯舉。更重要的是，恒大的低估值是肉眼可見的，而且房地產尚有發展空間，恒大依然值得期待。
特別是在疫情下，地方財政也會捉襟見肘，國家“房住不炒”的大方針雖然不會改變，但是可以“因城施策”，房地產放松調控是大概率事件。
歷史上，每次房地產行情拐點之時，中國恒大股價的反彈力度都是地產股中位居前列的，其彈性相比同行業來說，明顯更強。前期地產股相對弱勢的情況下，恒大是行情反轉時最值得關注的地產公司之一。未來十年的房地產業，不僅只是活下去，還是龍頭為王。
來源：阿爾法工場
