4月28日，市場已有消息稱，金地集團與投資者深度溝通，結果是“維持原利率不變”。至當天晚間，金地的一紙公告對外界傳言進行了證實。
根據金地集團發布的上交所監管工作函回復公告，該公司宣布維持“18金地03”債券的利率不變。同時，明確此前下調“18金地03”債券票面利率的行為，“經認真研究相關法規并征求律師意見后認為”，該債券的相關約定“不支持公司單方面下調本期債券票面利率”。
“在此情況下，為了保護債券投資人利益，回應債券投資人的意見和關切，公司決定本期債券的后續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。”金地如是給出最終決定。
金地還表示，就上述事宜給市場造成的不當影響深表歉意，表示公司將繼續秉持誠信經營的企業文化，在經營中平衡兼顧好市場各方利益。
致歉的不止金地集團，“18金地03”債券的主承銷商、受托管理人中國國際金融股份有限公司，也表示就上述事宜給市場造成的不當影響“深表歉意”。
至此，金地集團一筆10億元的三年期公司債券調降風波落下帷幕。
但需要指出的是，盡管第三年票面利率未成功下調至1.50%，金地集團亦未打算在原票面利率5.29%的基礎上再做上調——當初的《募集說明書》實際上也并未約定金地必須在存續期后1年將利率提升基點。
在這場博弈中，投資者未贏，金地也沒輸得徹底。
“18金地03”債券為金地集團2018年公司債券（第二期）（品種一），發行總規模10億元，期限自2018年5月28日至2021年5月27日，票面利率5.29%。
今年4月20日，金地集團發布一則公司債券票面利率調整的公告，宣布“18金地03”債券在存續期的第二年末（2020年5月27日），根據當前的市場環境，發行人選擇下調票面利率，即最后1個計息年度的票面利率調整為1.5%。
金地還提出，“18金地03”債券的回售申報期為4月30日至5月11日（僅限交易日），發行人委托中證登上海分公司為登記回售的投資人辦理兌付，且不對本次回售債券進行轉售，發行人將于5月28日后，按照相關規定辦理回售債券的注銷。
金地集團當時甫一宣布調降利率便令投資者嘩然，有投資者已經迅速算清楚數字：利率下降后，金地至少可以少支付約3790萬利息。近期1年期國債收益率報1.182%，收益率跌至10年新低，照此計算，金地的公司債也“接近”國債水平。
而明眼人也不難看出，金地集團如此冒進的利率調整方式，大概率是期望對投資者形成壓力，以促使他們在約定時間內回售債券。實際上，從其它公司的處理看，存續期最后一兩年一般會上調利率。
在輿論的發酵下，上交所4月21日便向金地集團發出問詢函，提及金地在當初的《募集說明書》約定，本期債券品種一“在存續期第2年末，公司可選擇調整票面利率”，“存續期后1年票面利率為本期債券存續期內前2年票面利率加公司提升的基點”。
金地集團不僅未按當初約定“提升”利率基點，反倒將票面利率“調降”379個基點。現代企業的契約關系最終糾正了這種行為。
盡管這場資本運作最終未成功，但金地集團對于“借新還舊”以及債務結構的重視仍值得關注。僅從融資成本看，相比于2018年，截止2019年末金地的綜合融資成本僅為4.99%，因此將高于平均數的到期債券進行替換，也有了必然的理由。
金地在2019年年報中也強調，公司的融資成本優勢是由于“不斷優化整體債務結構”。
觀點地產新媒體了解，去年金地集團持有貨幣資金451.42億元；資產負債率75.40%，實際資產負債率為 67.16%，凈負債率為 60.24%。
但需要關注的是，截止去年底金地集團一年內到期的非流動負債328.10億元，同比增長296.92%，主要系一年內到期還款的長期借款和債券增加；短期借款32.96億元，同比增長24.5%，增長最多的是信用借款，從18.78億元升至28.15億元。
粗略按在手現金計算，金地的現金短債比僅約為1.25。
4月28日金地集團一季度報告還顯示，期內公司營業收入73.38億元，同比下降33.98%；歸屬于母公司凈利潤12.92億元，同比下降13.73%；歸屬于母公司的扣非凈利潤則僅為3.29億元，同比下降77.3%。
同時，一季度金地集團經營性現金流量凈額為-85.75億元，上年末為-48.23億元。受整體疫情影響，該公司一季度新開工、竣工面積分別下降12%、34%。
現金流及債務方面，一季度金地集團籌資活動產生的現金流量凈額為77.67億元，同比增長63.22%，主要是債券融資增多。
具體而言，觀點地產新媒體統計，前三個月金地集團發行了4筆超短期融資券，發行規模40億元，利率2.60%-2.83%不等；同時4月3日發行20億元中期票據，利率3.05%-3.55%。
此外，3月底金地還宣布成功發行1.11億元長租公寓ABS。同時觀點地產新媒體了解，該公司還申請發行一筆110億元的小公募債，目前仍未獲得上交所通過。
這反映出金地集團進入2020年抓住融資利率下行進行了密集發債，反過來仍凸顯了到期債務所造成的壓力。截止3月底，該公司短期借款微升至33.22億元，一年內到期的非流動負債則增長17.06%至384.09億元。
一季度末金地集團現金及現金等價物余額為434.48億元，同比增長5.39%，以此粗略估算，該公司的現金覆蓋債務能力較2019年底有所減弱。
2019年金地簽約銷售金額突破2100億元，這被視為公司重啟擴張步伐的一個階段性成就，在此基礎上，今年迎著疫情仍實現282.1億元銷售，同時近期還在東莞、舟山、廣州、蘇州、杭州等城市加緊拿地，背后是對規模和利潤持續增長的渴望。
但如何在業務規模不斷擴張、財務風險控制之間實現兼顧平衡，這對于金地仍是一個難題。正如凌克近期在致股東函里總結的那句：2020年機遇與挑戰并存。
來 源：觀點地產網
編 輯：chenhong
