5月中旬，時代鄰里發布公告稱，收購廣州市耀城物業管理有限公司（下稱“廣州耀城”）。截至2019年12月31日，廣州耀城在管項目27個，在管面積大約243萬平方米，其中約94%的在管面積為供電系統單位。
不論上市與否，管理面積擴張都是物業公司的執念，其背后是市場占有率的爭奪。那么，物業公司市場占有率的天花板究竟在哪里？
高度依賴母公司 規模化方式各異
由于物業公司對地產公司的依賴度較高，其管理面積也與母公司息息相關。 根據中指院《2020中國房地產百強企業研究報告》，2019年，房地產銷售面積達17.16億平米，銷售金額15.97萬億元。同時，根據中指院《2019中國物業服務百強企業研究報告》，從管理規模看，百強企業管理面積均值達3718.13萬平方米，市場份額達38.85%；TOP10企業2018年管理面積均值達2.39億平方米，市場份額為11.35%。
據中國物業管理協會統計的相關數據顯示，2018年，全國物業管理面積約為279.3億平方米，較2017年增長13%。盡管總的管理面積在擴大，但具體到各個物業公司其管理面積擴張的方式又有所不同。
縱觀整個物業管理行業，不同物業企業因為自身企業性質、企業背景、關聯企業等情況各不相同，規模化與發展路徑各異，呈現的結果也各不相同。結合企業管理規模與企業實際狀況、企業布局，可以將物業企業分為以下四類：
其中，全國性強物業企業自身實力強大，是物業行業拓展的主力軍。很大程度上，物業行業的天花板就是其中某一個企業最終發展規模的極限，他們以全國為目標，在各城市紛紛落子，不斷實現自身的規模化擴張。例如，萬科物業依托萬科地產，實現了全國布局。截止2020年1月，萬科物業已布局中國94個最具發展潛力的城市。其中，住宅服務合同項目2663個，商企服務合同項目1009個，合同面積突破6.4億平方米，在職員工人數近10萬名。
全國性弱物業企業往往具有強大的關聯地產企業，通過關聯地產企業源源不斷地交付管理面積實現全國化布局。此外，其他規模化發展的方式較為匱乏，偶爾在已布局城市進行拓展。例如，金茂物業通過承接關聯企業中國金茂的項目，目前已布局近40個城市，管理面積逾1000萬平方米，服務項目50余個。
區域性強物業企業以某一個城市為根據地，逐步拓展至全國，但是受限于發展歷史、關聯地產企業實力等原因，目前還在快速發展的過程中，其中的佼佼者或將轉變為全國性強物業企業。以藍光嘉寶為例，在深耕四川的基礎上通過收并購、單項目拓展等方式在浙江等地進行布局，實現規模化發展。
相比之下，區域性弱物業企業目前數量最多、實力最弱，也是標桿企業快速擴張過程中的主要兼并對象，未來發展將越發艱難。美盛物業也是承接關聯企業美盛地產的項目，但由于所有項目均聚焦在河南，且整體管理規模與項目數量較為有限，美盛物業的管理面積也很難得到拓展。
地域性特征明顯 區域壁壘難以逾越
和其他行業相比，物業公司管理的地域屬性較強，基本以母公司的項目布局為主。以成都為例，藍光嘉寶的關聯地產企業藍光發展作為四川老牌房企，深耕成都多年，藍光嘉寶管理項目也以四川特別是成都為主。根據2019年藍光嘉寶年報，藍光嘉寶管理規模達7172萬平方米，其中四川規模達3715.3萬平方米。根據企業相關數據，2018年藍光嘉寶成都管理面積接近2500萬平方米。
由于綠城中國從杭州起家，綠城服務也是生于杭州，并深耕杭州多年。2019年，綠城服務在杭州的在管面積占比為21.2%，面積約為4503萬平方米。年報顯示，2018年綠城服務杭州管理面積約為4004萬平米。但伴隨著標桿企業紛紛布局杭州市場并開始深耕，綠城服務項目獲取難度持續加大。
從項目數量來看，根據萬科物業官網數據，萬科物業目前單城市項目數量均值接近40個，遠超體量接近的招商積余，該數據為16個。
如果以萬科物業單城市項目數量均值作為未來物業行業頭部企業單城市項目數量的中位數，同時按照每個項目25萬平方米計算，單城市管理面積約為1000萬平方米。參考綠城服務及藍光嘉寶在杭州及成都的管理規模，預估物業企業在主場管理規模最高可達6000萬平方米。
伴隨著都市圈、城市群發展被提到了新高度，房地產開發也將逐步回歸一二線。與之相對應，物業管理拓展的主戰場未來也將聚焦在一二線。因此，物業企業市占率的天花板將更多地體現在一二線城市發展的天花板。
從中國最具代表性的35座大中城市來看，主要包含北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川和烏魯木齊等。根據測算，物業公司在上述35個城市最終管理規模可達4億平米。
另據北京林業大學物業管理系程鵬研究團隊的數據顯示，考慮到物業公司估價依賴地產開發增量，按照管理面積計算，物業公司在總部所在地或者沒有強勢地產總部的中心城市（主場）市占率達到2%，在其他中心城市（客場）市占率達到1%，上述數據已經是具有競爭優勢了。
以深圳為例，深圳城區人口超過1300萬，住房套數超過1060萬套，但是真正的商品住宅只有181萬套，占比17%。其中，萬科物業按照商品住宅套數計算，在深圳的市占率將近6%。這已經是中國最大的物業公司在主場的市占率。
作為頭部企業，萬科物業尚且如此，更別說那些中小物業管理公司了。跑馬圈地一時爽，但后續的管理能否擴大邊際效益才是關鍵問題所在。
來源 ：中國網地產
編 輯：chenhong
