保利在房地產行業有兩個“央企第一”的頭銜，即銷售規模穩居央企第一的保利地產和物管行業央企第一的保利物業。24日晚間，保利地產發布了2020年半年度報告，上半年實現簽約銷售額2245.36億元人民幣，同比下降11.11%，降幅在頭部房企中較大。
根據披露，其多項核心數據雖然保持正增長，但增速明顯放緩。上半年，保利地產的營業收入、歸母凈利潤、歸母扣非凈利潤等多個核心指標的增速僅為個位數，增速創下數年來新低。財務指標雖然依舊穩健，但也出現了有息負債擴大、貨幣資金減少的情況。
銷售增速TOP20房企中倒數
公開報道顯示，保利地產2017年就提出要“重回行業前三”，并公布“345戰略”，即2017年實現銷售額3000億元，2018年實現4000億元，2019年沖擊5000億元。
中新經緯客戶端梳理發現，2017年與2018年，保利地產均“踩線”完成當年度目標，2017年實現簽約銷售金額3092億元，2018年實現4048.17億元。但到了2019年，簽約金額增速大幅下滑至14.09%，實現4618.48億元，距離5000億元的目標差距不小。
保利地產沒有公布今年的銷售目標。根據半年報，上半年共實現簽約金額2245.36億元，同比下降11.12%。11.12%的降幅，在今年這個特殊時期里，并不算特別意外，但在頭部房企中已經屬于較大。據中新經緯客戶端統計，依據克而瑞研究中心公布的數據，在上半年全口徑銷售額TOP 20的房企中，保利地產的銷售額增速排在倒數第三，僅次于綠地控股的約-20.7%與新城控股的-20.34%。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，保利地產上半年的銷售金額同比增速低于全國整體水平，主要原因在于其主要布局一二線核心城市，受疫情影響較為嚴重。保利地產銷售金額達50億元級別的城市，由2019年同期的17個下降到今年的11個，可見部分城市恢復速度較慢，拖慢了整體銷售進度。
過去幾年，保利地產一直沒能實現進入行業前三的目標，2019年的銷售額排在行業第五位，
倒是在今年上半年，反超融創，成為行業第四。不過，保利地產上半年的銷售額與行業第三的萬科足有1000億元的差距，想進入前三，并非易事。保利地產董事長宋廣菊在2019年公開表示，“重回前三”是一個3至5年的目標，“目標是一個牽引，這過程中一定有很多客觀情況因素影響，還是充滿了希望。”
在半年報發布前夕，保利地產北京公司副總經理文靈在媒體群里下令，讓群里所有媒體轉發保利七夕節的營銷活動，并聲稱“沒轉發的移出本群”。而后，遭到部分媒體抵制，并引發廣泛關注，相關話題沖上微博熱搜。
這件事情發生后，很多人會好奇，總部在廣州的保利地產，在北京擁有多少項目？保利地產雖然將北京作為深耕城市之一，但在銷售與營收的構成上并不突出。根據半年報，上半年公司在廣州與佛山的簽約銷售超260億元和150億元，杭州、南京、成都超100 億元，北京、上海、青島、廈門等11城超50億元。
半年報顯示，保利地產在北京共有22個在建項目，包括住宅和綜合項目。上半年，北京為其貢獻了約5.40億元的營業收入，比上年同期的7.05億元有所減少，在700多億元的營收中只是個零頭。
多項核心指標增長停滯
保利地產的業務構成上，不動產投資開發占據最核心的位置，并圍繞這一核心主業，搭建了覆蓋物業管理、銷售代理、商業管理等十余個板塊的綜合服務平臺。報告期內，保利地產實現營業總收入737.06億元，其中房地產銷售收入約673億元，占比91.3%。
多元業務中，物業管理業務表現突出，保利物業也于2019年底在港交所上市。報告期內，保利物業實現營業收入36.01億元，同比增長27.6%，凈利潤4.11億元，同比增長28.0%。根據中國指數研究院2020年的綜合實力排名，保利物業在中國物業服務百強企業中排名第三，央企物管公司中排名第一。
盡管物業板塊的營收、利潤有大幅上漲，但與不動產投資開發業務相比，總量依舊偏小，對公司整體業務的帶動作用有限。而根據半年報，保利地產多項核心數據的增速，都已經放緩。
上半年，保利地產實現營業總收入737.06億元，同比增長3.59%；凈利潤133.22億元，同比增長2.8%；歸母凈利潤101.24億元，同比增長1.69%；歸母扣非凈利潤97.16億元，同比增長0.46%。在2019年，上述四項指標的同比增速分別為21.29%、43.61%、47.90%及50.49%。
由于房企下半年的銷售結轉通常會高于上半年，到了下半年，相關數據的增速有所提升也有的。但對比過去幾年的中報數據可以發現，保利地產上述指標的增速依舊偏低。據Wind數據，保利地產今年上半年的營收增速創近三年中報新低，歸母凈利潤增速創近四年新低，歸母扣非凈利潤增速創下2013年以來的新低。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析，保利地產上半年銷售結轉規模減少，可能是導致營收、利潤等指標放緩的原因。
報告期內，公司毛利率為35.72%，凈利率同比小幅下降0.15個百分點至18.07%，利潤率相對保持穩定。與行業平均數據對比，保利地產的毛利率與凈利率仍處在較高水平。克而瑞研究中心數據顯示，50家典型上市房企2019年的加權平均毛利率為29.9%，毛利率中位數為28.8%。
穩健財務下的隱憂
“憑借央企信用優勢，公司在各大金融機構獲得充足授信，報告期末，公司銀行貸款授信總額 5230億元，剩余未使用額度為2385億元，擁有未發行公司債額度110億元、永續中票額度40億元，融資頭寸充足；公司有息負債綜合融資成本僅約4.84%，擁有極具競爭力的融資成本優勢。”保利地產在半年報中說。
與民營房企相比，保利地產在財務上的表現更為穩健。截至上半年，公司資產負債率為77.66%，比2019年末下降了0.13個百分點，扣除預收賬款資產負債率66.05%，為業內較低水平。
不過，相比于2019年末，當前的有息負債規模繼續擴大，貨幣資金有所減少。中新經緯客戶端查詢發現，截至上半年末，保利地產賬面有息負債3021億元，較2019年末的2700.49億元增長約11.87%；貨幣資金1257億元，較2019年末的近1400億元減少了10.21%；貨幣資金規模為短期借款及一年內到期債務的1.96倍，雖然短期償債能力依舊較強，但與2019年末的2.1倍有所下降。
潘浩對中新經緯客戶端分析稱，保利地產的長期借款規模增長21%(由2019年末的1720.72億元增長至2020年上半年末的2088.30億元)，僅次于短期借款的增長速度(由2019年末的31.33億元增至2020年上半年末的38.78億元)，這使得營業成本中“償還利息”較2019年同期增長了2.1個百分點。雖然其融資成本僅為4.84%，遠低于行業均值，但隨著債務規模的不斷擴大，仍將帶來財務成本的上升，一定程度上會削弱企業的盈利能力。
另外，經營活動產生的現金流量凈額為-252.44億元，較2019年同期的162.28億元減少255.56%。對于該指標的大幅下降，半年報解釋稱，系銷售回籠隨銷售規模減少，合作項目往來款投入增加。上半年，保利地產實現銷售回籠2023億元，較去年同期的2168億元減少超百億元。
來源：中新經緯
編 輯：chenhong
