近年來，傳統房地產企業紛紛進入產業地產領域，或尋找新的業務增長點，或借助產業地產去發展其住宅業務，但卻較少能成功地把產業地產業務做到規模化和體系化。在此困境中，傳統房企該如何升級自身，找到產業地產的突圍之路？
第一太平戴維斯作為全球領先的房地產服務商，在產業地產方面擁有豐富的專業經驗及資源優勢。結合過往的研究，深圳產業及物流地產部將直擊最核心的三大問題，深入解讀傳統房企在面對產業地產困境時的破局之法。
產業地產是典型的持有型物業
產業地產一般是在工業/產業用地上建成的，在這類用地上建設開發物業，政府的政策方向是支持產業發展、不允許分割轉讓，這就要求產業地產開發企業持有物業經營。作為典型的持有型物業，現金回籠的方式和速度與傳統的住宅開發是不一樣的。
作為持有型物業的產業地產，對開發企業在產業招商運營和金融運作方面都有較高的要求。一些傳統的住宅房企以快周轉的思路來做這個業務，遇到發展的瓶頸是正常的，而且也難以把這個業務做大做強。
產業地產存在招商和退出兩大難題
產業地產雖然經過多年的發展，但一直存在兩大難題難以解決。
難題一：產業客戶的招商運營難題
由于產業類客戶具有多樣且分散、決策周期長、價格敏感等特征，想建立具有優勢的產業招商運營能力并不是件容易的事情，而傳統房企更是缺乏產業類客戶的招商運營能力。
難題二：過去產業地產缺乏退出機制
沒有良好的退出機制，產業地產開發企業持有資產將會沉淀大量的資金，實現資金滾動的難度較大，很難把規模做大。當然，隨著國內公募REITs的放開，產業地產的退出問題或將得以解決。
如何做？
進行深入研究，構建競爭優勢
合理定位產業地產業務
在布局產業地產業務之前，傳統房企有必要深入研究，合理定位產業地產業務。明確該板塊在企業整體發展層面充當的角色，平衡與原有主要業務的關系。
如果不打算把產業地產作為主導業務之一并定位為新的業務營收增長點的話，想要做大產業地產業務是有難度的。
構建完善的投融管退體系
作為典型的持有型物業，其前期投
資大、現金流回籠慢，對招商運營和退出機制的要求很高。因此，傳統房企計劃進入產業地產之前，有必要想清楚自己的發展模式，搭建“投融管退”的體系。
構建自身的競爭優勢
傳統房企在進入產業地產之后，可以利用自身現有的資源和業務優勢，比如投資、資金、產業招商運營等方面的優勢，打造核心競爭力。同時考慮將自身不擅長的事情交給更專業的團隊來完成，比如產業地產業務所需要的產業研究、產品策劃、產業招商運營等能力都需要大量的經驗沉淀，重新構建這方面的能力會事倍功半。
重視金融及產業招商運營能力
產業地產是重投資和重運營的業務，作為持有型物業必定會導致產業地產開發企業沉淀大量的資金。如果不具備良好的金融運作能力，持續發展必將是難以為繼的。
同時，在產業地產項目進入招商運營期，招商運營能力幾乎是開發企業做好一切事情的前提，不論是融資還是退出，良好的運營期現金流表現是基礎。
在未來
租金回報良好，易受政策支持
作為持有型物業
產業園區的租金回報更有優勢
相對于寫字樓、購物中心等持有型物業，產業地產的租金回報水平表現更優。良好的租金回報對于持有型物業非常重要，這對于產業地產項目在經營期融資、或者在運營穩定期退出，都具有相當大的優勢。因此，在傳統地產業務較難開展的情況下，如果房企有意愿且有能力去做持有型物業的話，產業地產是一個不錯的選擇。
公募REITs有望解決
產業地產退出的難題
國內公募REITs已經正式推出，并且在近期已經有9只公募REITs獲得注冊批復。從國外的經驗來看，產業園區及物流園區一向都是公募REITs主要的底層資產。產業地產作為持有型項目具有通過公募REITs退出的需求，而產業地產項目相對較好的租金回報水平也為其發行公募REITs創造了必要的條件。
產業地產更受政策的支持
國家大力支持科技創新和制造業發展，產業地產可以通過為科技研發、生產制造提供優質的載體空間來支持產業的發展，因此更容易受到政策的支持，包括土地政策、信貸政策、產業支持政策等。
因此，在傳統住宅業務發展受限的情況下，相對其他類型的持有型物業，產業地產具有更多的發展優勢，在未來也具有更好的發展機會。
來 源：第一太平戴維斯
編 輯：liuy
