2022年8月4日，越秀房地產投資信托基金發布2022年中期業績公告。公告顯示，2022年上半年越秀房托整體運營保持穩健態勢，資產組合優化凸顯資產韌性，收入總額人民幣9.44億元，同比增長7%；整體出租率88.8%。
在外環境變化波動情況下，越秀房托一如既往以穩健經營理念和行業領先優勢，穩大盤存量，多重舉措強化業戶信心，廣拓渠道深耕圈層，吸引高質增量，同時創新營銷與運營組合拳，積極賦能商戶、激活消費、提振經濟活力，實現資產、財務雙提升。
隨著穩經濟大盤一攬子政策效果顯現，下半年中國經濟有望保持持續回升態勢。越秀房托董事長、執行董事及行政總裁林德良認為，越秀房托堅守廣州“大本營”，緊抓粵港澳大灣區及廣州強勁的發展機遇，堅守“穩健經營”基本盤，持續提升運營“硬實力”、再疊加經濟復蘇態勢，越秀房托在2022年下半年有望持續向好，持續為基金單位持有人帶來優質回報。
資產組合優化凸顯資產韌性收入同比上漲7%
寫字樓作為城市經濟和產業發展的主要載體和平臺，是城市經濟的“晴雨表”和經濟地位的“支撐點”，如同磁場一般持續吸引著人流、物流和資金流，其抗風險特性在后疫情時代越加顯著。2022年上半年，在市場信心不足預期背景下，越秀房托收入逆勢上漲7%，物業估值保持424億元堅挺水平，背后與其堅持優質資產配置策略，以寫字樓作為核心構建穩健的資產組合密切相關。
2021年12月，越秀房托收購越秀金融大廈，一躍成為期內香港及新加坡上市房產基金中所持中國資產規模最大的REIT，并且把在大灣區核心城市廣州的資產比重由79%增至83%，進一步以廣州為投資“大本營”實現了對優質資產和大灣區發展紅利的前瞻性布局。而越秀金融大廈注入后的“增值”效應，持續傳遞至今年的經營收入表現中，為業績帶來新驅動。
從中期業績披露數據可見，寫字樓資產是越秀房托業績的壓艙石，2022上半年，寫字樓業態整體收入6.38億元，經營收入同比增長37.1%，占總體收入68%。其中，越秀金融大廈成為寫字樓收入的貢獻“新星”，2022年上半年經營收入達2.1億元，占基金收入22.3%，出租率維持高位運行，達95.5%；續租率達72%，且續租租金較上一手增長7.5%，順利續約粵科資產、快塑網、易聯支付等重點租戶，充分顯示其超越同業的市場認可度，也印證著越秀房托資產組合優化效果兌現。
同時，面對整體供大于求、競爭日趨激烈的市場，越秀房托發揮管理人主動管理優勢，積極應對市場需求變化，提速產品改造，提升核心業態能級，在續租率、去化率、平均房價、租金單價等多業態核心指標上表現良好，保持領先優勢。
酒店公寓業態通過精準客戶營銷克服疫情不利影響，實現了平均房價及RevPAR均超市場平均水平的亮眼成績。廣州四季酒店上半年平均房價1558元/間/晚，高于競爭群酒店10.7%，RevPAR高于競爭群酒店3.3%；廣州國際金融中心（以下簡稱：廣州IFC）雅詩閣服務公寓上半年平均房價995元/間/晚，高于競爭群公寓16.2%，RevPAR高于競爭群公寓53.2%。
零售商場部分，上半年管理人積極推動多個知名品牌落地，租金單價持續上升。上半年續租租金同比增長8.9%；期末租金單價方面，廣州IFC國金天地期末租金單價165元/月/平方米，同比增長4.6%；VT101維多利廣場期末租金單價208元/月/平方米，同比增長13.9%。
從這張上半年答卷來看，越秀房托正通過“產品力”與“運營力”并駕齊驅，在不確定的市場環境中，發掘確定的經營優勢和紅利。
運營“守與攻”：布局增長第二曲線
國家統計局數據顯示，二季度中國經濟頂住壓力實現正增長，上半年GDP同比增長2.5%，上半年中國經濟運行總體上呈現企穩回升態勢。中國經濟在創新驅動、高質量發展、消費結構升級、消費模式創新等關鍵詞下，依舊保持強大的內生驅動力與韌性。
2022上半年，越秀房托在綜合業態運營上，同樣以強大的內生驅動力，通過“建平臺、強創新、搶窗口”，布局增長第二曲線，并以穩健、積極的攻守策略賦能經營。
在疫情刺激、政策支持、宏觀調控等因素作用下，上半年國內寫字樓租賃市場普遍需求保守，生物醫藥、先進制造業、AI及數字經濟行業需求逐漸興起。迎合新興產業租賃新需求，越秀房托提速寫字樓產品改造，增加小戶型、拎包入住產品，匹配市場主流需求，通過“輕定制+邊改造邊預租”方式，縮短去化周期，提升產品力。
同時，招商思路以“穩存量與拓增量”為核心，通過主動挖掘樓內擴租意向及靈活單元置換客戶，靈活約談續約租戶，廣州地區寫字樓業態整體續約率保持較高位，廣州IFC寫字樓面對上半年超3萬平方米到期面積，續租率仍高達96%；并且，首次推出全國項目聯動全民營銷活動，主動推進政府協會、高端酒店、周邊業主等六大渠道拓展，成功在越秀金融大廈引入鑫元基金、華融消費金融等知名企業。
在零售商場上，面對消費市場上涌現的消費新趨勢，越秀房托潛心打磨內功，迎合“首店經濟”，積極調整業態組合策略，借助調改及主力商戶引進，加大品牌儲備，建立品牌資源庫，例如在廣州IFC國金天地引入了茅臺冰淇淋旗艦店、急急腳CBD首家特色網紅咖啡店，以商業新引力擴展商場輻射半徑；廣拓流量，以原創IP營銷為項目持續引流撬動消費流量效應，上半年在旗下商場順利舉辦首屆“越秀悅潮節”，精準捕捉市場微度假熱潮，錨定“潮流運動+潮流科技+潮流生活”三大消費市場，吸引人潮消費，提振行業信心。
把脈消費端的需求變化，越秀房托酒店公寓業態的經營應對策略同樣靈活敏銳。后疫情時代，國內周邊游呈現“指數級”增長，上半年，廣州四季酒店積極參加熱門平臺直播活動和大促活動，增加酒店曝光率，并通過不斷推出創意主題房、禮遇套餐，抓取高凈值休閑客戶，提升酒店收入。廣州IFC雅詩閣服務公寓堅持“以短補長”，強化收益管理，通過獎勵政策穩長住收入，并在短租市場以多樣化產品促銷刺激入住率逐月攀升，在雅詩閣中國區中業績收入和GOP 均排名第一。
在專業市場上，面對本土疫情及行業內外多重壓力，白馬大廈錨定目標、積極開展抗疫、及時出臺租金減免優惠政策、實施精準營銷賦能客戶及制定專項、靈活的招商策略，上半年成功引進優質客戶37戶，出租率逐步回升。
另一方面，積極搭建線上線下立體營銷矩陣，截至2022年6月30日，白馬大廈累計會員總數超27萬人，其中批發商會員超13萬，精準運營社群567個，群人數33,506人。通過搭建強大的流量池，白馬大廈以線上直播、品牌直播等多種形式為營銷賦能、促進商戶業績轉化。
主動管理創造新的管理紅利 融資成本及ESG表現亮眼
當前中國經濟已由“規模速度型”向“質量效益型”轉變，進入“調結構穩增長”新常態，REITs市場建設有望成為經濟轉型升級的“助推劑”。對于房地產開發企業，REITs將有效推動存量資產運營轉型。
商業地產REITs，其底層資產租金價格市場化程度和透明度較高，在抗風險力、現金流穩健和主動管理成效等方面有更為顯著的表現。
作為全球首只投資于中國內地物業的香港上市REIT，在運營創新、強化優質底層資產實力之外，越秀房托還發揮管理人主動管理優勢，以獨樹一幟的“三位一體”管理模式及“經營+資產+財務”三大提升，在公司治理維度上展現了極強的抗風險能力，并持續獲得三家國際評級機構的投資級評級，分別為穆迪（Baa3，投資級）、標普（BBB-，投資級）、 惠譽（BBB-，投資級）。
通過發揮融資優勢，越秀房托管理人在房地產行業借貸收縮的環境下，主動管理融資渠道，期內成功置換12.84億元人民幣貸款，融資利率由4.31%下降至3.50%（下降81個基點），每年即節省融資成本約1000萬元人民幣；2022年上半年平均付息率2.28%，對比2021年全年2.52%下降24個基點，有效控制融資成本。
越秀房托亦從培育企業核心競爭力的戰略高度，來看待ESG能力建設，并將其作為穿越行業市場周期的有效利器。對于近年來日益受到資本市場認可的ESG體系，林德良表示：“我們很重視自身ESG表現的評價，所以很早就啟動了ESG行動計劃，截至目前已基本實現了全球主流ESG評級機構覆蓋�！�
踐行ESG發展實踐，越秀房托積極擁抱國家“雙碳”戰略，在綠色建筑打造、推動綠色管理計劃與低碳供應鏈深度融合方面，領跑行業賽道。越秀房托在2021年首年參評GRESB即獲得綠色“三星”評級，同時獲得2021年度公開披露“A”評級（該披露評價標準下的最高級別）；自2020年起連續獲得香港品質保證局（HKQAA）可持續發展“A”評級。
未來，隨著中國基礎設施公募REITs擴募推進，投資者的持續成熟，REITs產品的流動性有望進一步提升并獲更多青睞。展望下半年市場走勢，林德良表示，未來隨著經濟回升、需求回暖及新需求注入，越秀房托通過堅守“穩健經營”基本盤，大力穩商招商，積極深化多元渠道推廣，以差異化經營策略，持續提升運營“硬實力”，在經營面保持成長性的背景下，越秀房托在2022年下半年有望持續向好，持續提升競爭力及長遠增長潛力。
來源：越秀地產
編輯：wangdc
