“未來公司發展要靠內生發展動力，即業務產生正向的現金流去驅動增長。2023年，我們五個航道都實現了凈現金流為正，相比于過往的舊發展模式，這是我們新發展模式最重要的不同�！�3月22日，龍湖集團管理層在2023年度業績發布會上向投資者以及《證券日報》等媒體表示，公司希望通過高質量發展新模式穿越周期，并完成房地產開發業務的轉型。
對于行業未來，龍湖集團管理層表示，從市場基本面來看，每年9億平方米至10億平方米是新房市場的真實居住需求承載量，但當前居民的購房意愿、信心仍在恢復過程中，“龍湖經常提前償還債務，始終把債務安全放在第一位，履行所有債務的安全兌付，這也是我們用行動來給行業注入信心。”
利潤結構發生變化
3月22日，龍湖集團公布的數據顯示，2023年，公司實現營業收入為1807.4億元，歸母凈利潤128.5億元，剔除公平值變動等影響后的歸母凈利潤113.5億元。其中，由運營及服務業務組成的經營性收入實現248.8億元，全集團經營性現金流達35億元，首次為正。
在凈利潤超過百億元的同時，龍湖集團的利潤結構發生了較大變化，其中，開發業務隨著新房市場成交量以及價格的調整，利潤貢獻有所下降。與此同時，運營及服務業務的收入有所增長，在核心權益凈利中的貢獻占比達到60%以上，這也是龍湖全年經營性利潤占比首次過半。
對于未來的展望，龍湖集團方面表示，在整個集團負債壓降情況下，運營和服務兩大板塊有望迎來雙位數以上的收入和盈利增長，是龍湖集團穿越周期的壓艙石。
而對于傳統的開發業務，在業績會上，龍湖集團首席財務官趙軼表示，下一步還是會聚焦核心城市、核心地段，精挑細選優質項目。
“我們做了一個分析，從整個結構來看，2022年及2023年之后所拿項目的毛利率都能做到20%以上�！壁w軼表示，當前土地市場競爭激烈程度不如以前，更有機會拿到好項目，持續修復毛利率。
今年以來，龍湖集團在西安、佛山兩地土地市場均有所斬獲。在供貨端，公司2024年存量項目的供貨預計有2400億元左右，包括期初的1400億元，以及年內將新增的供貨1000億元左右。
“今年我們會‘以銷定支’，主動把握好投資節奏，并依然嚴守投資刻度，優中選優。在城市選擇方面，會高度聚焦二線高能級城市，同時也會密切關注政策和市場變化。”公司管理層表示，龍湖集團會根據資金盤面繼續去新增獲取土地，保持彈性供貨。
保持負債規模穩步下降
自2022年以來，龍湖集團開始主動、有序地壓降負債規模。2023年，龍湖集團多次提前償還未到期債務。今年3月8日，龍湖集團再度提前兌付本應于2024年底到期的46.1億元商業資產支持專項計劃（CMBS）。
在此次業績會上，據趙軼透露，龍湖集團今年年內到期債務余額147億元，占比不到集團有息負債規模的8%。目前已全額備妥5月份到期境內公司債兌付資金，2024年還會有序、主動提前償還2025年到期的部分債務，削減短債，保持債務結構的安全。
不過，龍湖集團方面亦強調，會保持負債規模的穩步下降，但這主要依靠正向經營現金流，而不是靠被動出售資產，或降低手頭現金。
除本身的現金流外，過去一段時間內，監管層在房地產融資方面推出多項舉措，包括經營性物業貸、白名單等，龍湖也切實感受到政策對于優質企業的支持。
龍湖集團管理層表示，目前龍湖集團與國有六大行及部分股份制商業銀行進行了深度合作，融資結構中，銀行融資占比達到77%，融資額度非常充裕，助力整個公司穿越周期。
“2023年全年龍湖集團的經營性物業貸凈增174億元，平均融資成本不到4%。今年年初以來，我們整個存量項目經營性物業貸置換增額達到110億元以上。”趙軼表示，目前公司約有110座重資產，還有約40座可用于后續融資，為公司提供了長賬期、低成本融資渠道，未來在經營性物業貸方面會繼續深耕。
而對于市場關注的消費基礎設施REITs，趙軼表示，由于很多綜合體是跟住宅捆綁的，要慢慢剝離才能達到發行的狀態。所以仍處在積極關注、研究和準備的狀態。
來 源：證券日報
編 輯：liuy
