政策速覽
遵循房住不炒 多城市收緊調控政策
9月，房地產行業政策主要包括調控政策、人才吸引以及資金監管。
調控政策方面：9月，多城市發布調控政策，從限購、限貸和限售等方面規范房地產市場，具體包括東莞、杭州、沈陽、常州和成都。未來各城市調控政策大概率在以往出臺的政策基礎上做出收緊或者放松，整體表現為因城施策，以穩為主，以防止市場出現較大波動，總體上堅持“房子是用來住的，而不是用來炒的”政策基調。
人口吸引方面：一線城市加入搶人大戰中，最終目的都是為了促進城市產業升級和經濟實力的提升。雖然房地產業在國民經濟的增長中仍處于較大的比重，但是隨著政府對待地產行業態度的變化決定了未來我國經濟實力的增長不會再依賴房地產業。而且隨著中美關系的改變，實現技術突破搶占全球市場，提升國家綜合實力變得尤為重要，由此全國多數城市出臺人口落戶和人才吸引舉措多是為了完善城市的產業建設，提高產業實力，以產促城，最終推動城市綜合實力的提升。
資金監管方面：融資環境的收緊為房企融資帶來了極大的壓力，但大中房企憑借較高的償債能力和信用評級能夠在資本市場上獲得較大力度的籌資流入；中小房企自身規模有限，若無國企背景，公司融資門檻大大提高，融資壓力較大。對地產行業來講，政府加大房地產行業領域的資金監管，一方面有利于保持行業穩定運行，避免市場出現過熱現象；另一方面有利于加快行業整合，實現強者恒強，規避劣幣驅逐良幣的現象。
住宅市場
住宅成交量同環比上行 去化周期整體下行
從我們監測的40城數據來看，9月商品住宅銷售面積為2458.0萬平米，同環比均實現上升，分別為12.4%和2.3%，成交量穩中有升。
一線城市商品住宅成交同環比上行，分別達到42.7%和2.6%。；核心二線城市住宅成交量達到783.0萬平米，同比上行5.4%，環比上行1.5%；普通二線城市住宅成交量達到445.0萬平米，同比、環比均上行，分別為2.0%和9.0%；三四線城市9月份住宅成交量824.0萬平米，同比上行14.1%，環比下行0.5%。
總的來看，9月住宅市場同環比均實現正向增長，市場熱度相比8月小幅回暖。結合行業政策，我們認為全年住宅市場表現整體相對平穩，難以出現較大幅度的波動，更多是市場的自我調整。
我們長期看好一二線城市和具備產業基礎的三四線城市。這些城市具備較強的內需，并不斷有外部需求進入，有利于提升城市住宅市場熱度，增加成交量。另外從房企的城市投資布局走向來看，整體上也遵循這一思路，即：優先布局一二線城市，關注具備產業基礎的強三線城市。
土地市場
供應與成交背離 融資收緊抑制土地成交增長
2020年9月，全國土地供應規劃建筑面積30941.2萬平米，同比增加2%，環比上升13%。土地成交合計規劃建筑面積21461.9萬平米，同比下跌4%，環比上漲4%。
9月土地成交量同比整體下行。我們認為主要因素與資金收緊有關，主要表現在三個方面：一是房地產行業的資金監管更嚴。比如銀保監和財政部表示，限制小額貸款和政府專項債等用于房地產開發項目。二是對因企施策，控制高杠桿房企債務增速。傳聞監管部門將以三道紅線為基準，將房企劃分為四檔，按企業所處不同的檔位規定房企的有息負債增速區間，限制房企債務增速也將抑制房企的投資積極性。三是傳統的金九銀十市場表現不及預期，9月份房企銷售業績雖然環比增長，但是同比增速不及以往，內生造血能力有所下降，使公司可動用資金規模相對有限。
企業表現
金九悄然來臨 但房企融資規模下降，成本上升
2020年1-9月，億翰智庫監測的17家典型房企拿地面積18964.5萬平米，同比下降15%，較2020年1-8月累計降幅收窄了3個百分點；拿地金額10659.3億元，同比下降2%，較2020年1-8月累計降幅收窄了2個百分點，整體上房企拿地規模有所回升。
從投資金額上看，2020年1-9月房企的投資金額同比下降2.2%，但降幅較8月累計已經收窄了4個百分點，主要是一線城市與普通二線城市的投資金額有了較大的提升，較8月累計均上漲了9個百分點。
銷售方面，TOP200房企9月累計銷售金額同比增加5.3%，單月同比增長23.2%，金九悄然來臨。
融資方面，2020年9月，房企信用債融資規模629.3億元，環比減少9.1%，平均票面利率為4.86%，較8月份上升0.18個百分點，發債成本有所回升，延續了自4月份以來票面利率不斷上行的趨勢。
海外債方面，9月房企境外融資規模為33.2億美元，同比下降36.4%，環比下降51.4%。海外債平均票面利率為8.1%，較8月上升0.9個百分點，海外借貸成本有所上行。
來源：億翰智庫
編輯：wangdc
