近日，仲量聯行發布《2020年第三季度西安商業地產市場報告》，對西安寫字樓和優質購物中心市場進行分析與展望。
下半年，疫情對西安商業地產市場的影響正逐漸減弱，市場的壓力更多地來自于經濟下行的宏觀環境。企業及消費需求有回暖趨勢，但整體活躍度仍有待恢復。第三季度，甲級辦公樓市場平均空置率小幅上升1.9個百分點，建筑房地產、科技互聯網需求保持動能，租金方面，市場均值較前半年下跌0.8%，跌幅有所收窄；零售物業市場錄得三個新項目入市，總存量升至477萬平方米，空置率承壓上升至8.3%，優質購物中心通過不斷探索打造線下社群消費新場景，重塑購物體驗新模式。
仲量聯行西安分公司總經理佟恩表示：“市場數據已開始釋放積極信號，租金降幅放緩，投資機構對西安的關注度提升，我們對未來城市走勢仍充滿信心。在以國內大循環為主，國內國際雙循環相互促進的新發展格局下，西安作為科技研發的重點城市，未來將會在產業鏈的高質量發展中，帶給企業發展和投資新的機遇。”
【甲級辦公樓市場研讀】
甲級辦公樓打破零增量，三季度凈吸納量成倍增長
在經歷了上半年市場供應放緩和部分項目交付推延后，第三季度西安優質辦公樓市場迎來兩棟甲級辦公樓交付，永威時代中心為錦業路帶來逾8萬平方米新增面積，而城北的保利中心也正式交付迎來首家企業入駐，季內甲級辦公樓新增供應約13萬平方米，打破了2020年西安市場甲級辦公樓零增量的局面。此外，萊安中心T7和未央國際的乙級辦公樓同期交付。截至季末，2020年優質辦公樓新增供應累計已超30萬平方米。
新增供應復蘇的同時，大面積企業需求回暖，但整體成交活躍度仍低迷。與上半年相比，積壓的企業租賃需求陸續釋放，已明確租賃需求的客戶積極推進租賃進程，但仍有部分企業客戶表示暫緩年內的租賃計劃。市場帶看量較上半年有明顯的回升，但與往年相比活躍度和成交頻次仍處低位。仲量聯行數據顯示，第三季度西安甲級辦公樓凈吸納量約4.7萬平方米，而上半年該數值為2.1萬平方米，市場呈回暖趨勢。
租賃策略呈現兩極分化，單一業權優質甲級辦公樓項目顯承租優勢
第三季度，甲級辦公樓新項目的入市導致市場空置率上揚，較上半年上升1.9個百分點，至季末報37.0%。值得一提的是，甲級辦公樓中，單一業權項目的平均空置率僅為29.4%，而該數據在分散業權項目中則高達46.1%。租金方面，甲級辦公樓平均租金環比下跌0.8%，至季末報99.4元/平方米/月。雖然優質辦公樓租金受經濟環境影響仍處于下行周期，但從項目層面來看，租金策略仍略有差異。空置率高低直接決定業主議價能力，高空置的項目承壓，主動降租；而空置率偏低的存量項目對租戶的把控力則更強。在業權層面也表現出降租幅度差異，單一業權的甲級辦公樓，尤其是核心地段的優質項目，由于運營能力優勢和可租賃面積相對較少，對于租戶的行業類別和業務資質有較嚴格的審查，尤其是對小額融資貸款、財富管理類租賃穩定性較低的公司抗性較大，而分散業權的辦公樓則呈現換租頻繁的特點。
500平方米以上需求的企業客戶成交量上升
大面積企業客戶尤其是中資國有企業的大面積需求，成為本季度的租賃市場的成交亮點。在雙循環的新發展格局下，內生增長動力的釋放和內循環體系的逐步形成，會成為未來的主要動能來源，新冠疫情的沖擊、國際貿易沖突不斷更是加速了內循環的進程，因此內生動力的增長和產業升級也是強國之路的必然選擇。在此背景下，中資企業的業務拓展支撐其辦公需求持續增長，是西安市場大面積需求的主要來源。季內，西安500平方米以上的成交企業個數占比近30%，成交面積占比高達66.4%。例如一領跑全球5G的中資企業在高新板塊的擴張將占據約6,000平方米的新租賃面積，其入駐項目天一國際將于10月初入市。
分板塊來看，300平方米以下的成交客戶數量高新南板塊最多，占比達到55.2%，而1000平方米以上的成交客戶數量高新北板塊居首。究其原因，除了高新北板塊空置率較高（40%），具有更多的可租面積和可選項目外，主要成交行業高度集中于以在線教育為代表的科技互聯網企業，而高新南的新租行業則更加多元、均衡，且以前臺部門為主。優質的新成交包括渣打銀行在永利金融中心的升級選址，平安國際融資租賃在天安人壽中心的升級選址，新成立的海勤律師事務所和中倫文德律師事務所的選址等。
未來展望
辦公樓項目的應對之策成為當下關鍵。
2020年企業辦公需求整體呈現下滑趨勢，預計全年甲級辦公樓凈吸納量約為15萬平方米。對業主而言，租金受經濟周期影響出現下滑不可避免，僅憑借租金讓利并不足以扭轉當前困境，應積極探求樓宇綜合服務的提升以求逆境新生。面對快速變革的市場格局，市場主體也應更加關注城市發展的前沿規劃，探討產業定位為企業辦公空間帶來的新趨勢，以更具前瞻性的決策應對未來市場。下半年，科技互聯網行業、建筑及房地產行業、金融保險行業仍將是市場需求的核心，是樓宇經濟招商引資的重要突破口，值得市場各方主體關注和探討。
投資市場未來可期
投資型客戶對西安核心優質資產的投資態度有所轉變。2020年以來，投資機構對于二線城市的關注度較前有所上升，在各個城市的選址行為也日漸活躍，辦公樓物業的關注度仍居首位，且帶有穩定現金流的項目成為投資者的首選。雖然西安截至目前錄得的投資型大宗成交數量有限，但數據和現象的回暖仍為市場帶來了信心。
【優質零售物業市場研讀】
隨著疫情對零售消費影響減弱，西安消費市場與實體商業持續復蘇。三季度，西安零售物業市場錄得三個購物中心開業，新增供應總計15.5萬平方米，推動總存量升至477萬平方米。三個新開業項目均位于新興商圈，其中位于曲江商圈3.5萬平方米的量子晨打破上半年的沉寂，率先開業。依托于超過四千平方米的VSPN電競中心，數字加娛樂的獨特模式使得量子晨成為新的“年輕力中心”。隨后開業的、位于西咸新區、9萬平方米的灃西吾悅廣場為新城控股在西安落下的第二子，更是西咸新區首個優質零售物業項目。位于城東的社區商業城開優享家購物中心開業，商業面積3萬平方米。新開業項目均實現較高開業率，為沉寂半年的西安零售市場帶來久違的活力。此外，傳統百貨在后疫情時代仍面臨嚴峻的市場競爭，本季盛龍廣場的主力百貨民生百貨關門歇業。
空置率承壓上升至8.3%，汽車體驗展廳驅動購物中心新興業態
需求方面，部分項目面臨較大的招商壓力。部分項目由于在上半年完成了品牌引入及已有品牌租約尚未到期的情況，因此并未在上半年出現空置率上升的情況，但進入第三季度后，在部分品牌租約到期且大部分品牌停止擴張的雙重影響下，此類項目出現了較大空置面積。受此影響，西安零售物業市場平均空置率環比上升1.7個百分點至8.3%。與此同時，為快速填補空置面積，維持日常運營，部分項目持續下調租金預期，導致西安零售物業市場首層零售平均租金環比下降1%，報388.8元/平方米/月。本季度，餐飲，時尚和娛樂仍為退租較多的三大業態。其中餐飲業態更是出現新租少于退租的情況。部分連鎖餐飲品牌開始收縮店鋪及小餐飲品牌的觀望情緒是造成餐飲退租大于新租的主要原因。
值得注意的是，本季，汽車品牌線下門店的需求有較大幅度提升，如比亞迪、極星、理想汽車等汽車品牌均在購物中心中設置專屬展廳。疫情后，上半年積壓的汽車消費需求逐步釋放。此外，疫情也致使部分消費者的購車意愿有所增強。新能源汽車，由于其車型相對更少，對展示空間面積需求不高，且營銷推廣力度強于傳統汽車行業，更適合在購物中心開設線下體驗門店，因此成為購物中心近幾個季度熱門的業態。
發力社群經濟，著力營造消費者“歸屬感”
隨著市場體量的不斷累加，購物中心品牌同質化的現狀愈演愈烈，加之疫情后各大品牌謹慎拓店，上半年西安零售市場新增首店數量明顯下滑。當首店、特色店等的招商難度增加時，社群經濟或成為市場新亮點，為消費者營造“歸屬感”。在價值認同的基礎上，完成從“商品到人”到“人到商品”關系的轉化，以實現社群經濟的線下變現。比如大融城打造的 “在一起，很酷”跨界主題展，以二次元、健身、美食、美妝等幾大IP展開主題活動，以吸引相應的消費社群；MOMOPARK兩周年店慶打造的國風服裝展，中貿廣場引入漢服體驗店，以順應日漸崛起的漢服文化復興；老城根Gpark引入西北首家泡泡瑪特旗艦店，迎合近來愈加壯大的盲盒社群的同時，方所的開業更是引入了方所自帶的社群，在與其自有社群的融合下實現共贏；賽格國際購物中心與抖音合作的“抖in美好西安”活動則是借抖音與流量明星加持打造潮流網紅的年輕社群文化。高新中大國際購物中心則另辟蹊徑，通過引入紀梵希亞洲最大彩妝店，如香奈兒、迪奧、嬌蘭、CDP、POLA、馥蕾詩等國際一線美妝店，在加持項目高端定位的同時打造專屬高端消費社群。
強化生活功能，重構購物中心邊界
進入電商崛起的時代，購物中心承載起更多線下體驗、社交化或無目的消費行為的需求。由此，社交化及生活場景化的打造成為各大購物中心關注的重點，以強化生活功能。如新世界百貨首層引入完美日記、KK進口商品集合店；賽格國際購物中心在首層引入調色師、完美日記、赫蓮娜、POLA、歐瓏等美妝品牌及KK進口商品集合店等品牌，增加品牌豐富度，吸引年輕消費客群；與此同時，萬和城，MOMOPARK及灃西吾悅廣場均引入密室逃脫類體驗業態，增強項目社交屬性。賽格國際購物中心更計劃打通部分寫字樓面積以增加餐飲占比，持續強化項目的社交定位。
隨著新一代消費群體對新生活方式需求的不斷提升，其對購物中心的需求已逐漸從“功能滿足”轉變為“功能與情感雙滿足”。作為滿足顧客多元化需求的載體，購物中心成為消費者生活的“第三空間”，將更加注重生活場景的打造及生活方式的培養。通過社群打造及場景營造等方式增強消費者的“歸屬感”“參與感”，實現購物中心向生活中心的演變，引領消費場景發展新趨勢。
未來展望
第四季度，西安零售物業市場預計仍將迎來近38萬新增供應入市，其中不乏如龍湖天街及立豐國際購物廣場等值得期待的項目。大部分將入市項目已實現了較高的招租率。加之，“雙節”期間西安市商品銷售額同比10.3%的增長更是釋放了西安零售市場持續回暖的積極信號。受此影響，未來一個季度西安零售市場空置率或將回落。需求方面，受“雙節”期間餐飲收入同比增長6.3%的利好消息刺激，部分觀望的餐飲品牌或將開始拓店，至2020年底餐飲需求有望出現較大增加。此外，隨著學校全面復課，教育類品牌的需求也有望進一步回暖。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
