隨著全產業運行秩序基本恢復，杭州辦公樓市場持續復蘇態勢明顯。2020年第三季度，整體辦公樓市場空置率緩步下行，凈吸納量轉正，租賃交易持續活躍。
仲量聯行杭州、南京、武漢分公司總經理辛毅表示：“優質辦公樓市場經受考驗，各項數據走勢平穩，杭州產業在高科技、新媒體、金融經濟的合力拉動下穩步向好�！笔芷呦�、國慶、中秋節假日等多重促銷活動及首店經濟加速引流的積極推動，三季度人流量及銷售等數據持續轉好；但與此同時，品牌零售商的市場觀望態度及業主方較強的招商補缺期望，使得租金仍留有談判空間。
優質辦公樓
整體辦公樓市場租賃交易依然保持活躍，相較傳統交易淡季表現較為樂觀。新增租賃業態方面，科技新媒體租賃需求最為活躍，占三季度總租賃交易面積的23.5%，大面積MCN直播電商公司及芯片科技類企業的搬遷擴張成為市場主力。律所及品牌、企業管理咨詢等專業服務類企業擴張態勢不減，占比達23%。金融服務業占比達22%，受近期股市債市波動頻繁、注冊制改制及優質企業IPO需求大幅增加等影響，金融市場交易環境呈現活躍態勢，其中，錢江新城板塊成功吸引相關證券、期貨及銀行等傳統金融服務部門的擴張入駐。
凈吸納量自前兩季度持續下跌后首次轉正，市場運行穩定、趨勢向好。三季度無新增項目入市，甲級辦公樓凈吸納量超1.3萬平方米，空置率下降0.7個百分點至24.7%；乙級辦公樓空置率環比上升0.4個百分點至13.3%，上升態勢趨緩。原計劃入市的半自用項目濱綠大廈-綠城推遲至四季度入市；同樣計劃于四季度入市的黃龍萬科中心E&F棟，將使得年末新增供應量預計達10萬平方米。
租金降幅連續兩季度收窄，三季度市場租金環比跌幅達0.7%，較二季度跌幅回升0.4個百分點。整體市場凈有效租金維持在3.9元每平方米每天。鑒于目前市場整體入駐情況較為穩定，多數優質樓宇業主對租金面價無調整意愿；同時，業主持續提供更多元便捷的隱性讓利服務，如精裝修空間、定制裝修服務等，以迎合客戶需求。大宗交易方面，短期收益下行為意愿買賣方制造交易機會，錢江新城等核心區成熟運營優質樓宇問詢熱度持續上升。
優質辦公樓市場展望：雖然年末將有近10萬平方米新增體量入市，但近期擬上市企業螞蟻金服、蘑菇街等優質頭部企業近期擴張、改善意愿較強，帶動黃龍商圈成交與問詢活躍度不斷上升，預計年內去化壓力減小。同時，由于年內業績目標影響，年末租金與一系列補貼優惠幅度或將進一步調整，預計甲級辦公樓市場全年租金下行浮動將控制在3%左右。仲量聯行杭州商業地產部總監尤培榮表示：“未來大量優質辦公樓新增供應將主要集中在錢江新城及奧體博覽城板塊，去化壓力存在的同時，也將使細分市場配置不斷升級，加速產業集聚，創造新的機遇與挑戰�！�
優質零售物業
節假日“報復性消費”再回歸，流量業績超去年同期。受七夕、國慶、中秋節假日等一系列促銷活動積極推動及社交活動基本恢復影響，商場人流量及日均營業額回升速度加快，高峰期已超越去年同期水平。三季度全市優質零售空置率為6.8%，環比上漲0.1個百分點，基本維持穩定。小微餐飲商家持續迭代，多個零售物業項目內小餐飲美食街區整體閉店改造升級。隨著大眾生活方式回歸正軌，前期依托線上業務大幅擴張的生活服務鋪面開業速度減緩，娛樂業態開業步伐加快。
首店引進加速，帶來多元消費體驗，尤其體現在零售服飾及餐飲類，這滿足了消費升級的需求，也成為零售物業項目突破流量和差異化困境的利器。成熟零售品牌積極與時俱進，通過首店概念實現多維度升級煥新，塑造品牌稀缺價值。從新開業門店業態分布來看，零售服飾類占比持續走高，達48%；餐飲業態新開業門店面積占37%，較上季度提高14%；兒童教育培訓業態延續品牌調整趨勢，三季度無新店開業。項目維度上，差異化表現進一步加劇——擁有強品牌營造及應變運營能力的優質零售項目入駐情況及租金表現轉好趨勢強勁，部分非核心區、中低端零售項目因市場定位模糊導致消費接受度持續降低，整體招商阻力加大，面臨升級轉型困境。
三季度無新增供應，全市租金環比下調0.4%。整體租金跌幅連續兩季度走緩，全市優質零售物業首層凈有效租金報20.3元每平方米每天，較上季度收窄0.3個百分點。業主普遍對現存空置空間優質品牌補缺引流意愿強烈，愿意在租金及條款上做出一定讓利，首店爭奪進入白熱化階段；品牌方則抓住探底機會積極入駐核心區優質項目，部分優質項目入駐率回升幅度明顯。
優質零售物業市場展望：2020年年末，預計將有3個非核心區項目，共計約27萬平方米的體量入市。2021年預計將迎來超60萬平方米供應高峰；同時，未來四年入市項目將有八成來自非核心區。伴隨著以特色區域輻射型項目為主導的優質零售項目的入市，傳統核心區新增項目稀缺化，逐步推動杭州優質零售市場向多中心格局發展。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
