日前，仲量聯行發布廣州房地產市場2020年第三季度回顧及展望報告。仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“回顧2020年三季度，廣州總體經濟持續穩定復蘇，隨著企業對市場信心逐漸恢復，整體辦公樓租賃需求在本季度有所釋放，租賃活動較上季度有一定的上升。”優質零售物業市場方面，廣州消費市場亦呈現穩步復蘇的態勢，整體零售租賃需求較上季度回暖，其中奢侈品行業在疫情后的復蘇表現可圈可點，多個品牌業績均迎來強勢反彈。
甲級辦公樓
本季度不少企業經營情況較二季度有所恢復，廣州辦公樓市場漸顯回穩的跡象。隨著企業對市場信心逐漸恢復，整體租賃需求在本季度有所釋放，租賃活動較上一季度有一定的上升。
嚴控成本支出仍是不少企業的主要原則，因此市場上的租賃交易仍以小面積擴租和搬遷為主。部分業務狀況良好的企業在本季度重啟辦公樓租賃計劃，有意向趁著租金低位時鎖定企業未來發展所需的辦公空間，而過去一年內落成的次新辦公樓頗受這類企業的歡迎。從行業來看，科技以及專業服務業相較其他行業來說，對本年業績恢復的信心較大，對業務前景較看好，所以本季度辦公空間的需求有一定增加。但是，其他行業的很多企業繼續持保守的房地產策略，繼續觀望或者選擇明年竣工的項目進行預租談判。
本季度廣州全市共有兩座甲級辦公樓入市，分別為唯品會總部大廈以及阿里中心，這兩個項目均位于琶洲片區且為總部辦公樓，業主自用比例接近90%。新項目的落成為廣州甲級辦公樓市場增加了近21萬平方米的辦公空間。
廣州多數存量辦公樓的空置率已趨于穩定，沒有再次出現空置率大幅上升的現象。而近期竣工的項目，例如合利天德廣場以及星寰國際商業中心，也吸引到不少租客入駐。雖然中小企業的恢復過程較為緩慢，退租或削減辦公面積的情況在本季度仍時有發生，但對整體空置率的影響比較有限。因此三季度廣州全市空置率較上季度環比下降0.5個百分點。
本季度廣州甲級辦公樓市場整體租金企穩，環比小幅微升0.4%。這主要得益于租賃活動的增加，以及部分辦公樓業主的信心增強。而珠江新城片區經過數季度下調租金后，租金下行空間收窄，本季度出現租金回升的行情。除此之外，部分次新辦公樓的業主由于其項目良好的吸納表現，本季度亦逐步向上調整租金。
市場展望：
仲量聯行預計在未來12個月內，廣州甲級辦公樓市場將繼續呈現復蘇的態勢。雖然來自外部環境的不確定性仍然存在，但隨著國內需求逐步改善，企業盈利展望有望逐步向好，有利于企業租賃交易繼續回升。短期內，科技、銀行、保險以及專業服務類企業將繼續成為廣州辦公樓租賃市場的主要支撐力量。
仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖預計短期內，珠江新城片區供需關系將漸趨平衡，租金預計將保持穩中向好的態勢。雖然科技行業對琶洲辦公樓的需求持續上升，但該片區面臨樓宇集中入市，供求不平衡將影響整體租金水平。全市未來12個月預計將有超過100萬平方米的甲級辦公空間進入市場，其中絕大部分位于琶洲片區。大量的新增供應預計將使琶洲片區的空置率上行。
零售物業
三季度廣州消費市場呈現穩步復蘇的態勢，1-8月社會消費品零售總額同比下降7.5%，降幅持續收窄，并且廣州全市社會消費品零售總額在8月同比增長3.3%，實現本年度首次單月增速轉正。在此背景下，本季度廣州各大商場商品零售和餐飲收入繼續回升。對比上季度許多表現欠佳的租戶閉店，這季度現有租戶經營狀況趨于穩定，部分零售商拓展分店意愿增強，因此整體零售租賃需求較上季度回暖。不少商場出租率有一定改善，其中包括部分原本定位中端的商場順勢調改，引入一些當下更流行的大眾品牌。
值得關注的是，奢侈品行業在疫情后的復蘇表現可圈可點，多個品牌業績均迎來強勢反彈。太古匯作為廣州擁有最多奢侈品品牌的商場，其零售額在二、三季度均錄得顯著的提升。本地高端消費者對奢侈品的強勁需求在第三季度仍然持續，仲量聯行也在本季度錄得一些高端服飾及高端化妝品品牌積極進入廣州零售市場。
本季度迎來兩個新項目開業，分別是位于荔灣區的悅匯城以及位于黃埔區的南崗萬達廣場，零售建筑面積合計超過32萬平方米。其中悅匯城是傳統鞋業批發市場改造項目，目前作為全市第二大的購物中心煥新亮相。而南崗萬達廣場是萬達集團在廣州的又一個輕資產運營項目。這兩個項目均為各自片區引入不少新品牌，為當地消費者帶來更豐富的購物體驗。
由于疫情使新項目招商難度上升，同時，市區內一些疫情期間租戶流失較為嚴重的老舊商場開始大面積地展開租戶調整，期望通過升級改造從而轉危為機，這也一定程度上推高了市區空置率。本季度市區購物中心空置率環比上升，帶動全市整體空置率升至6.2%。
本季度全市整體租金延續下跌的趨勢，但跌幅有所收窄。市區核心位置的優質購物中心已實現租金環比正增長，在一定程度上抵消了部分傳統商圈商場的租金下跌，平抑了本季度市區租金的波動。對于市郊而言，多數商場出租率較上季度有所提升，這在一定程度上緩解了業主的壓力，因此本季度不少市郊業主在租金談判上做出讓步的意愿降低。
市場展望
隨著廣州經濟持續穩定復蘇，疫情防控常態化，預計消費市場將回歸正常水平，消費者消費意愿的恢復將有望支撐全市社會消費品零售總額繼續增長。但是由于疫情從一定程度上對消費者的消費習慣造成影響，部分消費轉至線上，所以大部分零售商對線下零售業的恢復持謹慎樂觀的態度，整體租賃需求恢復速度預計會比較溫和。
由于疫情導致多個項目延期開業，仲量聯行華南區零售地產部總監郭偉明預計未來12個月將有超過80萬平方米的優質零售物業扎堆入市，其中大部分位于廣州市郊。在租賃需求溫和恢復的條件下，新項目預租招商壓力仍存，預計新增面積完全去化需要一定的時間。并且，除中高端商場以外的大多數商場，在短期內想要租金全面重回正增長仍然會面臨一定挑戰。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
