戴德梁行圍繞2020年三季度的寫字樓市場、零售市場和產業地產市場的現狀進行多維度的解讀，并對各市場的發展趨勢進行了展望和預測。
上海寫字樓市場需求持續復蘇，科技行業表現搶眼
伴隨疫情有效防控及經濟逐步回暖，上海甲級寫字樓市場需求也呈現出持續復蘇的態勢。根據戴德梁行研究部數據顯示，2020年三季度租賃型甲級寫字樓凈吸納量15.72萬平方米，環比二季度上升35%，但由于本季度新增供應規模達35.9萬平方米，也使得本季度空置率升至21.9%，比二季度上升1個百分點。三季度獲得的新增供應項目分別是位于核心區的長寧國際發展廣場，浦東華潤陸家嘴濱江中心、位于新興區閔行的華潤萬象企業中心以及浦東世博的尚博金融中心。
三季度甲級寫字樓租金為8.2元/平方米/天，環比下滑0.97%，降幅比上季度有所收窄。從成交客戶性質來看，內資需求持續活躍，內資客戶成交占比為65%。電子信息科技、金融及專業服務行業依然為前三強行業，值得注意的是，電子信息科技行業表現尤為搶眼，一些品牌大型科技型企業以及部分網絡游戲企業擴租需求明顯；數字科技結合產業及新型類科技技術行業新設需求較為活躍。在專業服務行業，會計事務所、律所仍保持韌性需求，而部分聯合辦公及辦公運營企業在核心區也有小范圍布點。
對于后市展望，戴德梁行大中華區企業服務部董事總經理魏超英表示：“在經濟內循環為主、雙循環促進發展的新格局下，內資互聯網科技企業體現出強勁發展動力從而對寫字樓市場需求帶來較大支撐。實際上，即便拋開新冠疫情因素，中國強大的經濟基礎以及對技術應用的趨勢也為國內TMT行業強勁的業務增長奠定了基礎，新冠肺炎疫情的爆發在提醒我們，技術對我們的日常生活，工作學習和家庭娛樂是多么的重要。同時，在構筑服務經濟戰略優勢下，上海在國際金融中心、國際航運中心和世界城市名冊排名也是名列前茅，上海服務能級躍上新臺階也預示著以服務業為主導的金融、物流等一些重點行業發展前景可期。”
上海零售市場活躍，租金和出租率有望維持穩定
2020年三季度市場供應方面，隨著全球經濟衰退逐漸放緩，國內在中央政府刺激方案作用下開始回升。上海經濟保持積極態勢，多項指標繼續增長，帶動消費品市場和零售物業市場持續繁榮。據上海統計局數據，全市社會消費品零售總額同比上升11.5%，增幅較去年同期下降3.4個百分點。本季度，南翔印象城的盛大開業為上海零售物業市場帶來340,000平方米的新增供應量。
2020年三季度市場需求方面，上海零售租賃市場需求活躍，凈吸納量獲得230,920平方米。受新增供應的暫時影響，整體空置率環比上升0.3個百分點至9.4%。在過去兩個季度內，全球許多零售商們通過暫停擴張計劃，甚至關閉業績不佳的商鋪，以應對新冠肺炎疫情的暴發和低迷的經濟環境。然而，在中國有效控制新冠肺炎疫情和更積極的經濟前景鼓舞下，上海零售物業市場的租賃需求逐漸上升，有跡象顯示，本季度一些國內外零售商又開始積極尋找優質零售空間開設新店。例如，LoFt中國首家旗艦店承租于美羅城，店鋪面積約1,000平方米；Levi’s承租于悅薈廣場，店鋪面積約670平方米；星巴克中國首家集裝箱店承租于寶山區，店鋪面積約320平方米；喜茶在上海新世界大丸百貨開設店鋪面積約200平方米黑金店。業主對上海零售物業市場前景持樂觀態度。上海核心區域中高端購物中心平均首層租金報價環比上升0.1%，至1,978元/月/平方米。
此外，上海零售市場核心商圈將繼續改造升級。如位于上海南京西路商圈的中信泰富廣場正式閉店改造，于9月1日起啟動裝修；南京東路的永安百貨也計劃閉店翻新；徐家匯商圈的上海第六百貨將拆除重建成綜合性精品購物中心。許多項目計劃于2020年四季度或2021年開業，將為上海零售物業市場帶來大量新增供應。新增供應預計將對全市平均租金帶來負面影響，并推升整體空置率。鑒于時尚、餐飲、生活及“新零售”零售商持續在上海市場尋求擴張機會，新增供應有望推動這些業態的需求。
戴德梁行董事、華東區商業地產部主管魏建歷總結，三季度上海市整體的消費市場保持積極樂觀。展望未來，四季度上海經濟增長的趨勢將得以延續。隨著“中秋國慶”、“金九銀十”帶來一波消費旺季，“雙十一”、“雙十二”和圣誕節等節點或將進一步刺激消費。預計未來幾個月， 隨著上海主要優質購物中心客流量的增長，購物中心的銷售額也將得到增長，上海零售市場的租金和出租率有望維持穩定。
華東區域協調化發展加快，創新科技產業相繼落戶
截止2020年上半年，長三角三省一市GDP總量約為11.07萬億元，占當期我國國內生產總值的近24.25%。滬蘇湖鐵路開工建設為長三角地區一體化發展新添助力，高鐵時代促使長三角一體融合發展步伐加快，經濟、生產和生活常態化正在沖散疫情帶來的陰霾。從產業角度，得益于公共基礎設施建設投入，行政壁壘不斷打破，創新體制陸續實施和協同發展加快等，一系列創新科技如人工智能、生物醫藥、工業互聯、智慧物流和大數據等產業在區域內城市間相繼落戶。上海作為長三角地區“龍頭”仍引領區域發展，三季度中創新科技、新能源、半導體、醫藥、汽車和互聯網等產業持續加碼；同時，智能制造、新材料、電子儀器、金屬加工、互聯網科技和數據中心等企業落戶于長三角區域內二三線城市。產業集聚、整合和協同能力不斷上升，長三角地區正成為中國東部沿海最具影響力和帶動力的又一重要增長極。
倉庫需求活躍，區域市場表現穩定
疫情后，消費者對生鮮、醫藥、線上消費和快遞需求仍處在上升通道，相應需求拉動了區域內對干倉和冷庫物業需求。三季度生活和工作逐漸常態化，線下消費加速復蘇，各類生產和消費相關物流服務基本步入正軌，華東地區物流倉庫租賃需求加速回升。在租金方面，受先前局部新增供應和部分城市年初去化放緩的影響，部分城市物流倉庫客戶租金議價空間增加，業主方也有意愿采取更為靈活的策略。三季度華東地區高標倉庫平均租金環比微跌0.3%，至38.2元/平方米/天;受租賃需求活躍空置率下降1.11百分點，至8.38%。總體看來，三季度華東地區物流倉庫市場表現不俗，疫情造成的影響已經減弱，強勁的租客需求將進一步推升市場信心。預計未來3年內，華東地區還將迎來超1750萬平方米新增高標倉庫入市。長期來看，物流用地供應稀缺的情況仍是華東核心城市的常態。本季度內，外資物流地產投資者在華東地區一手物流用地斬獲不多，然而內資物流地產投資者、電商和快遞等企業在熱門城市競得數塊物流用地。
戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵認為，長三角一體化協同發展，對區域產業重構提供重要動能支撐。疫情后，華東地區工業及物流產業恢復熱度不斷升溫，來自生鮮冷鏈平臺，電商和快運快遞等企業的需求是市場主力，短期華東物流倉庫市場表現未見大幅波動。從長遠發展角度，強勁需求將增強市場和投資者對該類型物業的信心。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
