南京經濟基本面保持強勁，上半年整體經濟發展表現亮眼，GDP躋身全國10強，增速為江蘇省第一。南京政府不斷聚焦“四新”行動，加快推進新型消費、加速恢復消費力。隨著2020年南京金秋經貿洽談會的召開，政府不斷優化營商環境，深化國際創新名城建設，這將為未來南京商辦物業市場創新發展提供更多的思路。
第三季度，南京優質辦公樓市場租賃活躍度穩定恢復，促使市場租金總體維持穩定。同時，多個項目的入市導致空置率有所升高。優質零售物業市場方面，隨著疫情影響不斷削弱、客流加速恢復、各區政府促進消費回補以及新店恢復開業，市場整體空置率維持穩定。
優質辦公樓
專業服務和金融業仍是租賃市場主要需求驅動。三季度租賃活躍度顯著恢復，整體錄得2.7萬方凈吸納量，較上季度呈明顯回升趨勢。專業服務業持續保持擴張趨勢，多家律所、會計師事務所新設立或搬遷至河西板塊，如德勤從新街口搬遷至河西商務區，新增近1000平方米的租賃面積。其次，內資銀行和證券行業市場需求保持穩定，兩家內資證券公司簽約新街口德基廣場。科技新媒體行業仍在積極布局南京市場，繼猿輔導和掌心互動的落地，三季度美團在位于新街口板塊的甲級辦公樓項目租賃了兩個整層。
三個新增甲級項目入市，小幅推升整體空置率。三季度共有三個項目完工入市，共為市場帶來13萬平方米的新增供應，均位于河西板塊。奧美大廈的1棟為部分總部自用，并獲得了優于市場平均的預租率。另一個項目為華新城4號樓，除中國人壽自用面積外，約25,000平方米的面積對外租賃。新入市的項目將市場整體空置率環比推高了1.4個百分點至20.4%。
甲級辦公樓租金維穩，乙級波動幅度加劇。三季度整體租金環比下跌1.3%，同比下降2.0%，至3.5 元每平方米每天。由于第二季度部分業主已充分實施降價策略，加上疫情影響的減弱，三季度成交量大幅回升，甲級辦公樓租金得以基本維穩。甲級辦公樓性價比優勢凸顯，迫使乙級辦公樓業主不得不繼續降低租金維持客戶，三季度租金跌幅擴大1個百分點，環比下降2.3%。
優質辦公樓市場展望：受到未來大量新增供應及市場壓力的影響，加之今年大部分企業選址還是以成本控制為主，短期內市場整體租金仍處下行通道。仲量聯行南京商業地產部總監陳明哲表示：“部分業主受去化壓力影響，或在年底開出額外優惠條件，或將加快租戶的決策速度。預計教育和科技新媒體行業仍將維持穩定的新設或擴租需求，業務受影響較小的企業也將抓住租金下調的機會升級辦公空間。”未來新鴻基塔2項目的入市將進一步提升河西板塊的整體辦公樓硬件品質及運營水平，進一步加大對新街口和鼓樓板塊成熟項目的租金壓力。但經過近一年的租金調整，業主預期逐步穩定，后續租金降幅有限。四季度南京南站板塊將迎來高品質新項目入市，華夏幸福和金地等知名開發商近期拿地，將帶動周邊租戶對該板塊的關注度。
優質零售物業
三季度一個項目開業，整體空置率保持穩定。2020年9月19日，龍湖落子南京的第3座商場——龍湖南京江北天街盛大啟幕。該項目開業為江北新區零售市場帶來強勁的新鮮血液，2天總客流突破45萬人次，開業率達到99%。新項目的高開業率和現有項目空置面積穩步去化，使得零售物業整體空置率維持在6.7%。許多開發商營造消費新場景，向空間要效益，以水游城為代表開啟全面改造。截至2020年三季度末，南京優質零售物業市場總體量為526萬平方米。
餐飲支撐需求活力，零售女裝和運動品牌持續拓張。三季度，超過六成的新開業為餐飲行業，其中以海底撈，姚姚酸菜魚和桃花源記等為代表的連鎖餐飲品牌加快開店速度，在超過兩家購物中心均先后開店；其次是零售女裝和運動品牌，持續保持擴張趨勢。首店效應持續發熱，消費結構不斷升級，Popeyes和 Tim Hortons也先后確認選址新街口商圈。
零售物業首層租金小幅環比下跌0.3%。得益于中高端優質項目客流的持續恢復，核心商圈平均租金保持穩定。但隨著四季度多個新增供應入市，存量項目壓力隨之倍增，預計租金及免租期的調整幅度將會加大。
優質零售物業市場展望：2020年四季度仍有5個項目，合計50萬平方米體量集中入市。盡管多數項目開發運營商富有經驗及商業資源，新增供應仍會為市場帶來壓力，預計未來兩年空置率將上升。核心區的激烈競爭及新增供應有限，商業開發將進一步向近郊區域下沉。零售商面對充足的市場供應，將擁有更強的談判能力；而業主方為營造差異化亮點，對于優質品牌將作出相應讓步。預計2020年全年租金同比變化將出現近十年來首次下跌。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
