優質寫字樓
2020年第三季度，西安錄得高新二期的永威時代中心入市，新增項目體量8萬平方米。租賃市場逐步活躍，甲級寫字樓市場已在二季度率先回暖并在三季度保持穩定需求，乙級寫字樓市場需求也在本季度出現回升。受此影響，三季度全市寫字樓凈吸納量錄得6.3萬平方米，空置率環比小幅下降0.2個百分點，至34.7%。季末全市優質寫字樓租金報價同樣本環比上升0.6%，錄得每月每平方米87.6元。
需求方面，TMT（42.1%）、傳統金融（14.8%）和生物醫藥（14.8%）是三季度西安寫字樓市場的主要驅動力，且3,000平方米以上的大面積租賃需求增加。其中，在線教育持續擴張，猿輔導、作業幫、掌門教育等在線教育機構分別在曲江、高新、城北有大面積成交，租賃面積均在3,000平方米以上。傳統金融行業租賃需求集中在高新，工行研發中心、廣發銀行分別入駐人壽和國壽金融中心，租賃面積均在5,000平方米以上。總體來看，高新依然是西安寫字樓三季度租賃的熱門區域，曲江、城北也是較為活躍的成交板塊。
未來六個月，預計將有10萬平方米的新增供應入市。經濟走勢逐漸明朗，除持續擴張的在線教育行業外，金融及商務服務業需求也出現回暖趨勢，共同帶動市場需求持續回升。
CBRE西安顧問及交易服務 | 辦公樓部主管孫奇表示，“從本季度的凈吸納量可以看到，租賃活躍度明顯回升，商務活動和經濟平穩復蘇。從新租交易同樣可以看出，今年是租戶主動進行租約重整以及降低租賃成本的一輪時機。分行業看，科技行業寫字樓租賃較為活躍，特別是線上教育企業呈現積極擴租態勢；此外，數據中心和研發類后臺升級搬遷和擴租需求亦較為顯著，這也和西安豐富的教育資源及人力資源呼應。西安在上半年重返GDP 20強榜單，接下來在新時代西部大開發、全運會等發展機遇的疊加下，寫字樓租賃活躍度有望進一步提升。”
優質零售物業市場
2020年三季度，西安零售物業市場迎來3個項目入市，分別是曲江板塊的西安量子晨，城東板塊的U Plaza城開優享+，以及西咸板塊的灃西吾悅廣場，新增體量15.5萬平方米，季度末全市零售物業總體量為596萬平方米。包括賽格國際購物中心、曲江大悅城、MOMOPARK、曲江創意谷等多個優質項目加快品牌更新速度，開出多家新店，助力三季度凈吸納量轉正，季末錄得全市優質零售物業凈吸納量16萬平方米，零售物業空置率環比下降0.3個百分點至6.7%。各商圈租金保持平穩，季末購物中心首層平均租金錄得每月每平方米270.5元，同樣本比環比持平。
需求方面，體驗類業態加快更新，新開門店占比13.5%，環比提升4.4個百分點，特別是兒童服務品牌和休閑娛樂品牌，更新速度均有大幅提升。同時美妝護膚品牌加快拓展，高端品牌赫蓮娜、POLA連續在開元、賽格開出新柜，而美妝集合店THE COLOURIST調色師和WOW COLOUR同樣勢頭強勁，繼二季度分別在西安開出首店后，本季度兩個品牌再開5家新店。
未來六個月預期將有35萬平方米的新增供應。整體零售租賃活動復蘇，影院及體驗類項目復工，商場人流已逐步恢復至往年同期水平，預計空置率將進一步下降，同時租金將在短期內保持穩定。
CBRE西安顧問及交易服務|商業部主管何易峰表示，“亞文化和小社群將是未來創新商業的立足點。移動互聯網讓更細分的興趣、更及時的分享、更高效的鏈接的微化內容迅速產生，讓消費以內容、興趣、社交為中心，分解出更多的亞文化。關注亞文化的小需求和生活中的微需求，通過沉浸式商業產品和服務，將塑造消費的大市場。未來商業市場，將深度融合休閑娛樂場景，如追星看展、游戲聚會、種草拔草、IP聯名、新奇體驗等，提供細分客群‘聊到一起，玩到一起’的場景。”
投資市場
三季度西安未錄得新成交的大宗交易信息。寫字樓類項目是西安投資交易的重點，客戶關注度最高且可選擇空間大，目前全市超過77%待售項目為寫字樓項目，并且這一比例仍在持續上升。而上半年較為沉寂的商業類項目，近期活躍度也出現提升，部分優質項目或將在調整中迎來新的投資機會。自用型需求仍是當前投資市場的主力需求，但伴隨經濟走勢逐漸明朗，機會型和資本增值型需求的客戶熱度正在逐漸升溫中。
CBRE西安投資及資本市場主管郝亞文表示，“隨著國內疫情的有效控制，投資者信心正逐步恢復。西安持續發揮人才優勢，吸引越來越多北上廣深的機構企業關注并設立西北總部。同時市場上積極活躍的酒店物業收購意愿也彰顯了對西安未來旅游市場的良好預期。在特殊的大環境下，第三季度成為經濟復蘇的起點，相信第四季度會有更好的反彈和更多的投資機會。”
來源：CBRE世邦魏理仕
