三季度以來，盡管北京寫字樓市場延續了上半年租金下探、空置率上升的趨勢，但下行趨勢已有所放緩。商務活動基本恢復至正常水平，刺激租賃活躍度回升。投資市場錄得數宗外資重大交易，數據中心投資則為本季度內一大亮點，北京已成為亞太地區重要的新興數據中心市場之一。
宏觀經濟與政策
隨著疫情影響趨弱，三季度國內經濟增速加快修復。國際貨幣基金組織（IMF）預測，中國將是2020年世界主要經濟體中唯一保持正增長的國家，并維持對中國在2021年將實現8.2%增速的判斷。在此背景下，北京地區經濟基本面依然十分強勁，商務活動基本恢復至正常水平。
具體來看，固投方面，2020年1~8月，北京全市固定資產投資（不含農戶）同比增長0.6%，增速由負轉正。其中，房地產開發投資增長5.7%。分行業看，科學研究和技術服務業增長89.4%，制造業增長80.5%。社會消費品零售方面，1~8月，全市實現社會消費品零售總額8150.4億元，同比下降14.1%。其中，限上批發零售業、住宿餐飲業網上零售額為2576.9億元，同比增長26.8%。辦公樓市場建設和銷售方面，1~8月，全市辦公樓新開工面積為34.4萬㎡，同比下降64.2%；辦公樓竣工面積為79.9萬㎡，下降6.4%；辦公樓銷售面積為23.3萬㎡，下降9.7%。
圖：北京辦公樓新開工、竣工和銷售面積情況
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
注：圖中數據為累計值，1月份數據缺失
政策規劃方面，三季度內，政府發布《深化北京市新一輪服務業擴大開放綜合試點建設國家服務業擴大開放綜合示范區工作方案》、《首都功能核心區控制性詳細規劃（2018年-2035年）》、《中國（北京）自由貿易試驗區總體方案》以及《關于鼓勵發展商業品牌首店的若干措施》等多項重要政策措施，對北京的經濟和城市未來發展，商業地產活力提升具有重要意義。當前，北京自貿區方案最大特點是與新科技、新數字經濟相融合，自貿區的產業規劃利好金融、信息技術、專業服務、健康醫療等行業相關的企業，對于北京寫字樓租賃市場將有所帶動。
供給與需求
三季度，北京寫字樓市場有5個新項目交付使用，供應總面積達到36.07萬㎡。其中，位于CBD中服地塊的恒大中心與位于東二環商圈的兆泰國際中心A、B座竣工交付，為北京甲級寫字樓市場帶來了近19萬㎡的優質可租面積。隨著四季度北京寫字樓市場迎來大體量項目入市，屆時市場承壓將加劇。
需求方面，截至本季度末，TMT、租賃和商務服務業仍為主要的租戶來源行業，租戶占比分別達到39.09%和25.99%。從租戶占比變化情況來看，三季度TMT環比二季度擴大1.61個百分點，批發和零售業、租賃和商務服務業分別減小0.92和0.62個百分點。與去年同季度相比，租賃和商務服務業、TMT租戶占比擴大4.62和3.77個百分點；受疫情影響，批發和零售業租戶占比出現明顯的收縮，租戶占比減小達11.56個百分點。
圖：北京甲乙級寫字樓租戶行業占比（按租戶數量）
在經濟復蘇的推動下，本季度租戶的新租和搬遷需求進一步回升，尤其是位于租金水平相對較低的麗澤、上地等新興商圈。建議有計劃擴張或者以更優惠的價格完成續租的租戶，把握當前有利的議價時機。考慮搬遷以升級樓宇品質的租戶可重點關注麗澤、通州等將有大量新項目入市的商圈。
租金與空置
三季度，得益于市場租賃需求的逐步回暖和新冠肺炎疫情的有效控制，北京全市及重點商圈市場租金雖延續了年初以來的下調趨勢，但降幅較二季度略有收窄。中指數據·寫字樓版監測數據顯示，截至9月份，全市甲乙級寫字樓日租金降至7.13元/㎡·天，同環比分別下降4.04%和0.14%，環比降幅連續三個月收窄。其中，甲級寫字樓日租金降至10.00元/㎡·天，同環比分別下降8.00%和0.30%；乙級寫字樓日租金降至6.02元/㎡·天，同環比變化分別為-4.29%和0.00%。
圖：北京甲乙級寫字樓租金走勢
空置方面，鑒于北京市場目前處于高供應時期，因此空置率依然呈現攀升的態勢。中指數據·寫字樓版監測數據顯示，三季度北京全市甲乙級寫字樓空置率上揚，較二季度擴大1.44個百分點，較去年同期擴大2.27個百分點。從區域來看，中關村、金融街等核心地區所受到的影響較小，仍然保持很低的空置率。新興區域如通州、麗澤商圈的空置率比較明顯，存在較大的去化壓力。
大宗交易
受疫情影響，今年北京大宗交易成交需求出現延遲，市場表現相比去年較為平淡。中指數據·寫字樓版監測數據顯示，今年前三季度，北京投資市場累積完成12筆大宗交易，成交金額達人民幣356.87億元，較去年同期下降31.67%。寫字樓仍是最受追捧的物業類型，在整個大宗交易規模中占比48.84%（按金額），此外綜合體占比29.17%，商業/零售占比14.71%，數據中心占比7.29%。其中，三季度最大一筆交易為AEW集團、新加坡政府投資公司（GIC）和顥騰投資共同投資的北京南二環附近的U-SHOW悅秀城項目，交易投資額約40億元，表明投資者仍對在京投資機會抱有較高的興趣。
圖：大宗交易物業類型分析
除了傳統的寫字樓、購物中心等資產外，在國家新基建政策的推動下，以5G、工業互聯網為代表的數字技術融合發展，數據中心投資熱度快速提升，萬國數據與中信產業基金合作完成兩宗數據中心投資。作為非傳統投資標的，數據中心建設與需求持續增長，已成為投資市場的新亮點。
總結與展望
科技金融和服務業的發展是推動優質寫字樓市場發展的重要驅動力，而自貿區和示范區的兩項新政將會是未來幾年北京寫字樓市場的重要變量，在推動科技創新、服務業擴大開放、聚焦數字經濟發展、深化金融開放創新等方面發力，也將為北京寫字樓市場帶來新的需求增長極。
從中長期來看，商業地產作為第三產業的重要載體，在示范區、自貿區政策對高端服務業、數字科技以及金融科技等行業發展的政策鼓勵驅動下，有望迎來新一輪的發展契機，也將為北京寫字樓租賃市場帶來更多的增長點和機遇。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
