三季度，適逢深圳喜迎政策紅利，深圳市場在后疫情階段發展態勢良好，市場活躍度持續恢復，不同行業需求穩步增長。但是隨著新增大量寫字樓入市，租賃市場競爭激烈，租金仍持續走低但跌幅有所收窄，空置率小幅上升。投資市場錄得數宗大宗交易，整體活躍度提升，其中數據中心交易為本年度一大亮點交易。
宏觀經濟
面對新冠肺炎疫情的沖擊和復雜嚴峻的外部經濟環境，深圳有效統籌疫情防控，經濟運行延續穩定恢復的良好態勢。前三季度，深圳地區生產總值為19786.98億元，同比增長2.6%。其中，第一產業增加值為19.17億元，同比下降4.3%，第二產業增加值為7311.62億元，同比增長1.0%，第三產業增加值為12456.19億元，同比增長3.6%，第一、第二和第三產業占比分別為0.1%、36.9%、63.0%。全市規模以上工業增加值同比增長1.6%，增速比上半年回升3.2個百分點，延續3月份以來的復蘇態勢。從重點行業看，三季度，計算機、通信和其他電子設備制造業增長2.3%，電氣機械和器材制造業增長0.4%，專用設備制造業增長7.5%，增幅分別比上半年提高0.6、7.1和1.9個百分點。
前三季度，深圳固定資產投資同比增長11.4%，增速比上半年、一季度分別提高3.6、27.5個百分點。其中，第一產業固定資產投資增長69.8%，第二產業固定資產投資增長0.3%，第三產業固定資產投資增長13.0%；基礎設施投資增長9.3%。民間投資增長22.1%，占全市固定資產投資比重47.0%。
圖：2018年一季度～2020年三季度深圳GDP累計值、第三產業累計值及同比
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
供給與需求
三季度，隨著疫情的消散，大多寫字樓推遲到本季度入市，深圳寫字樓總計新增供應大約51萬㎡，超過上半年供應總量之和。在入市項目中，有五個位于南山區，進一步加大南山區的去化壓力。從全市辦公樓市場運行情況來看，截止到三季度，新開工面積為240.51萬㎡，同比增長23.27%；竣工面積為51.17萬㎡，同比增幅高達180.98%。
圖：2018年12月～2020年09月深圳寫字樓新開工和竣工面積
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
從需求方面來看，深圳各子市場在后疫情中均保持需求增長趨勢，批發和零售業仍為本季度主力租戶，TMT、租賃和商務服務業持續保持強勁的租賃需求。按租戶數量占比來看，三季度批發和零售業占比32.8%，TMT行業占比20.8%，租賃和商務服務業占比17.6%，金融行業占比8.7%。
圖：2020年三季度深圳寫字樓市場租戶行業占比（按租戶數量）
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
租金與空置
租金方面，截止9月，深圳全市甲乙級寫字樓的租金為112.03元/㎡·月，環比二季度下降0.38%。分商圈來看，福田中心區的甲乙級寫字樓的月租金處于相對高位，達到182.31元/㎡·月；前海、華強、寶安中心區的月租金處于中間區域，約為113元/㎡·月；而龍崗中心城、龍華區域的價格相對較低，平均月租金分別為89.06元/㎡·月和73.23元/㎡·月。本季度市場需求回暖，租金持續處于下行通道但降幅有所收窄，業主大幅調低租金情況明顯減少，個別業主采取提供裝修等多種靈活租賃策略吸引客戶，市場競爭進一步加劇。
圖：2019年9月～2020年9月深圳重點商圈甲乙級寫字樓租金走勢
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
空置方面，三季度供應量較大，且新增物業的預租率整體較低，供求不平衡拉高了辦公樓市場的整體空置率，供應壓力最大的南山區空置率上升最為顯著，預計空置率仍將持續保持高位。
大宗交易
三季度，深圳錄得共5宗大宗交易，成交金額超80億元。寫字樓和工業各成交2宗，成交金額占比分別為72.3%、 26.2%；商業成交1宗，成交金額占比1.5%。其中，典型的一宗成交案例為中國人民保險集團以49.4億元購買了招商中環寫字樓，該寫字樓作為本集團的南方總部辦公樓；另外一宗為資產包交易，即鵬博士深圳南山數據中心，為深圳首次錄得的數據中心交易項目。
圖：2020年三季度大宗交易物業類型（按成交宗數）
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
總結與展望
國外疫情的不確定性對全球經濟復蘇帶來一定沖擊，但是國內疫情得到有效控制，經濟穩步復蘇，寫字樓市場逐漸回暖。當前適逢深圳迎來經濟特區建立40周年，加之中央政策支持，對金融、科技、外資等企業發展策略提出一定建議，為深圳寫字樓市場帶來發展機遇，從長遠看，租賃市場和投資市場均會受利好因素支撐而積極發展。并且最新發布的關于深圳改革試點實施方案（2020~2025年），將深圳定位為“模范城市”，預期這將帶動來自于金融和TMT行業對寫字樓的需求。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
