2019年，西安甲級辦公樓新增供應集中釋放，高新區成為焦點。“三個經濟”持續推進，推動西安成為絲綢之路經濟帶門戶城市，助力西安吸引更多戰略新興產業落戶。高新技術產業蓬勃發展，拉動TMT辦公需求持續增長。商業地產開發持續下沉至城市外圍，存量競爭催生西安核心商圈格局悄然變化。城市更新激發西安商業潛能，古樸與現代相融合的西安在國際消費中心城市之路上砥礪前行。
仲量聯行華西區董事總經理喬裕生表示：“西安經濟發展回速，全年商業地產需求穩健，市場基本面按季企穩，投資者、開發商、品牌方對西北經濟中心持樂觀預期。作為西部地區第三個、西北地區首個國家中心城市，西安對于發展關中平原城市群以及整個西北地區都占據著主導地位。優越的地理位置以及產業優勢，使西安成為各類產業擴張西北地區首要門戶，為商業地產市場蓬勃發展注入動能。2020年，西安商業地產市場將在變革中迎來新機遇。”
西安辦公樓市場解讀
2019年，西安優質辦公樓市場新增供應約70萬平方米，其中第一季度占比達到45%。全年甲級辦公樓6個項目入市，共計39萬平方米，較去年同期增加52.1%，推動甲級辦公樓存量上升至180萬平方米。高新區辦公樓市場發展勢頭強勁，區位價值凸顯，以天安人壽中心、萬科金域國際為代表的甲級辦公樓新增供應超過75%集中于高新區，帶動高新北(唐延路)和高新南(錦業路)兩個子市場存量占比均達到30%以上。
2019年西安GDP增速回落，前三個季度同比增長6.7%，但仍高于全國平均水平。宏觀經濟走勢同樣在辦公樓市場需求端有所顯現，全年甲級辦公樓凈吸納量約19.4萬平方米，較2018年峰值回落7.1%；與中國主要城市對比，西安甲級辦公樓凈吸納量仍位居全國第七位。聯合辦公擴張失速是導致西安2019年甲級辦公樓凈吸納量下降的主因。全年聯合辦公在一級租賃市場未釋放新增需求，其在甲級辦公樓租戶的存量占比為10.8%。早期進駐西安市場的聯合辦公的去化速度相對理想，整體實現約80%的轉租率，但2018年以來后進市場的品牌的去化率卻不如預期，去化壓力較大。
另一方面，新增供應增加市場可租賃面積，帶動多數行業需求加速釋放，新增需求呈同比上升趨勢。科技互聯網行業領跑需求增量，占比33.2%，下半年表現更加活躍。高新區承載大量科技互聯網企業需求，尤其今年快速擴張的在線教育更是青睞該區域。金融業需求緊隨其后，貢獻率高達23.5%。保險業擴張勢頭明顯，且單個公司租賃面積較大，年內泰康人壽擴租中晶科技廣場、企業總部大廈，成為大面積成交代表案例。房地產建筑業占比13.9%，需求主要集中于高新南和城北兩個子市場，自用需求占比較大是該行業的主要特征。
由于一季度新增供應高企，西安甲級辦公樓市場平均空置率攀升至歷史高位41.5%，隨后需求持續釋放帶動空置率回落至39.0%，但較上年同期仍上升3.0個百分點。辦公樓市場空置率較前幾年明顯增加，導致市場承壓，業主方紛紛下調租金預期吸引租戶。數據顯示，2019年西安甲級辦公樓市場平均租金同比下降2.8%，報102.8元/平方米/月。
西安打造“三個經濟”，構筑辦公樓市場新引擎
樞紐經濟——作為絲綢之路經濟帶新起點，承載西北地區樞紐職能。西安在“一帶一路”倡議中扮演至關重要的角色，中歐班列打通西北物流大通道，讓西安這座內陸城市成為對外開放高地。2019年前11個月，西安海關進出口總額394.4億美元，貿易順差15.4億美元，對“一帶一路”沿線國家投資持續增長。地理格局優勢轉變吸引更多貿易、物流、制造業進駐西安，推動西安辦公面積去化。年內，獨角獸企業驢媽媽旅游網落戶國際港務區，中國西安南美商品貿易總部聚集區項目在西咸新區灃東新城成功啟動。
門戶經濟——打造區域經濟中心與科技中心，激發產業發展新動力。金融與科技是西安辦公樓市場兩大核心支撐。作為西北經濟中心，銀行、保險等大型金融機構都將西安視作進駐西北市場的橋頭堡。西安金融業已具備一定規模，西安甲級辦公樓租戶結構中，金融業占比居首位，占比達到25.6%。同時，政府積極引導金融企業為技術密集型和知識密集型企業融資，促進科技與金融協同發展。2019年前三季度，西安高技術產業總產值增長12.3%，戰略性新興產業總產值增長9.8%。西安大力發展以人工智能、航空航天、生物技術、光電芯片、信息技術、新材料、新能源、智能制造等為代表的高精尖科技，目標打造“硬科技之都”。以華為為代表的龍頭科技企業在西安市場積極擴張，年內新承租面積超過8,000平方米，并建立鯤鵬生態創新示范園。金融與科技的結合將繼續支撐西安產業轉型發展與辦公樓需求增長。
流動經濟——新一線城市吸引力提升，西北重鎮日益崛起，產業、人才與要素向西北中心流動轉移。伴隨經濟增速放緩，企業經營面臨更加嚴峻挑戰，多數企業不動產策略趨于保守，承租能力下降。在這一大背景下，內陸城市雖然經濟實力與沿海一線城市存在差距，但經濟增速快，企業不動產與人力資源成本低。西安的211大學數量并列位于全國第四，科研實力在中國名列前茅，吸引大批科技互聯網企業向西安轉移。伴隨中國西部科技創新港、西工大翱翔小鎮的建立，產學研緊密結合轉化科研成果。2019年，在線教育產業高速發展，成為西安辦公樓新增需求的一匹黑馬。在線教育企業對人力及租金成本敏感，部分位于沿海城市的企業開始向內陸轉移，其中西安成為承接這一產業的門戶城市。一方面，西安高校云集、教育資源豐富；另一方面，人力成本低廉，辦公樓租金較低，也是吸引在線教育企業進駐西安的重要因素。年內，新東方在線教育等企業在甲級辦公樓需求活躍，成為科技互聯網行業不可忽視的重要力量。
未來展望
中國經濟增長模式從高增長轉向高質量，經濟結構調整引致辦公樓需求結構隨之轉變。西安作為國家中心城市、西北地區經濟中心，仍然是經濟新常態下的增長引擎。伴隨辦公樓市場逐步擴張并日漸成熟，西安正形成“一核心多中心”的市場格局。2020年預計新增三個甲級辦公樓項目，分別是位于高新南的永威時代中心、國瑞西安國際金融中心和位于城北的保利廣場。高新區仍是西安市場最為活躍的板塊，金融與科技類企業將主導需求，產業聚集效應更加凸顯。曲江作為西安的文化產業基地，文創產業支撐辦公需求。城北以二產為主導，同時也是地產開發商、建筑企業及制造企業的聚集地。從租金表現看，兩級分化將加速顯現。新入市高品質樓宇必將吸引更多在老舊樓宇辦公的企業升級，后者將承受較大的市場壓力進而降租。整體而言，未來兩年西安甲級辦公樓未來供給相對平緩，租金降幅有望收窄，庫存消化將帶來空置率回落。
西安零售物業市場解讀
2019年，西安優質零售物業市場錄得九個新開業項目，新增供應約78.1萬平方米，帶動市場總體量增至621萬平方米。2019年新增供應均位于區域商圈并延伸至近郊商圈，商業項目開發的持續下沉，有效提振非核心商圈商業活力。分區域看，城北新增供應占比最高，其次為高新商圈，城東商圈緊隨其后。截至2019年末，城北商圈的零售商業總體量緊追鐘樓商圈，位列各大商圈體量排名第二，區域活力不斷提升。
從需求端來看，伴隨經濟增速放緩，消費者的收入預期改變，進而改變當期消費支出及結構。西安百貨業在調整中實現優勝劣汰，部分百貨商場停業。零售物業市場整體需求仍保持穩健，亮點紛呈。
國際時尚品牌布局趨穩，國潮崛起驅動品牌加速拓店。2019年，國際品牌布局西安市場節奏趨緩，Chanel、Heron Preston等國際品牌首進西安市場，Victoria’s Secret、Diane von Furstenberg、Hugo Boss及Mossy Sly等品牌繼續下沉布局區域商圈。國內代表潮牌中國李寧、HEA等加速布局市場、開設多家門店，羽絨服代表品牌波司登在第四季度擴張迅猛，并通過快閃店形式加強自身宣傳，測試區域購物中心受眾群。
網紅餐飲持續下沉區域級商圈，創新升級形成新一輪競爭。喜茶、奈雪的茶等網紅茶飲在本年度擴張迅猛，其中喜茶連開5店，同時，在推出喜茶GO小程序后，又開設了全新店型HEYTEA GO，通過科技增強購物便捷體驗，主要布局社區商業。奈雪的茶新增8家門店，且其產品線呈現一定的差異，迎合消費者獵奇心理；為體現差異化，奈雪的茶推出Bla Bla Bar, 在第四季度首進西安市場。
消費主力趨向千禧一代、Z世代消費者，升級類品牌需求持續上揚。其中化妝品牌表現活躍，積極在購物中心開設獨立門店。2019年，大融城形成美妝廣場區域， Nars在大悅城開出西安首店；生活類零售需求增長顯著，圖書、玩具等品類需求持續升溫。西西弗書店連擴四店，上海三聯書店首次入駐西安，亮相中大國際。樂高授權專賣店西安首店亮相王府井百貨后，隨即又新開三家門店。同時，Miniso、九木雜物社等雜貨類零售品牌在年底擴張趨勢凸顯。
體驗類需求持續擴張，寵物類、健康類品牌凸顯。寵物經濟迅速蔓延，2019年錄得ZKK Pets、喵小姐的貓首進西安并快速拓店；同時，由于現代人對健康的重視，養生類體驗館、運動館等新增需求上升。
從供應端來看，截至2019年末，零售物業市場受供應放量影響，競爭加劇致使需求有所放緩，全市零售物業平均空置率升至4.7%，同比增長1.2個百分點。購物中心首層零售平均租金報284.0元/平方米/月，可比項目租金同比上升3.2%。
存量競爭激發核心商圈迭代更新，西安邁向國際消費中心城市。根據西安今年發布的《西安國際消費中心城市創建實施方案》，從2019年起，西安將創建“一中心一街區”引領，“多區域多熱點”支撐的國際消費城市時尚矩陣。優質項目不斷布局區域商圈，吸引了眾多品牌的入駐，促進區域級商圈逐漸趨向成熟。據仲量聯行數據顯示，2019年非核心商圈新租賃成交國際品牌占比超越核心商圈達18.2%。與此同時，面臨區域商圈向城市級商業中心轉型的城市發展方向，鐘樓商圈面臨大洗牌，部分百貨退出核心商圈，而部分項目則選則持續迭代響應“中優”發展戰略，建設為鐘樓國際消費中心。其中，吸引高能級國際品牌的西北或國內首店入駐成為提檔升級第一步：Chanel西北首店進駐SKP，Heron Preston 國內首店選址中大國際，持續提升鐘樓商圈消費輻射力，打造國際化消費體驗。同時，項目持續優化業態配比、重塑特色定位，以滿足消費者多元消費需求。繼SKP進駐鐘樓商圈，其周邊同等定位項目面臨優質客群流失，奢侈品牌撤出等挑戰，吸引升級類業態、轉變自身定位成為其新發展方向。其中，生活類、體驗類及餐飲類的優質品牌的引入成為其迭代舉措，潮流化、品質化等概念成為其優化方向。
創新驅動零售物業新形態，城市更新激發消費新動能。西安旅游資源豐富，2019年上半年共接待海內外游客1.39億人，同比增長21.89%。旅游客群帶動本地消費市場繁榮，重塑商業格局。歷史人文資源賦予西安商業全新開發思維，以大華1935為代表的城市更新范本，將更多歷史與城市記憶的元素融入現代商業，消費場所煥新迭代，激發西安消費動能。
西安古城重塑城市IP，線上線下雙輪驅動引流蓄客。據仲量聯行數據監測，2018年西安人均優質零售面積同比增漲20%。2019年四大線下引流法寶被眾多零售物業運用，分別為通過明星效應導流、首店經濟吸引消費者、網紅餐飲引入年輕消費力、以及IP展連接消費者情感。與此同時，數字化創新成為實體零售引流新突破。微信公眾號、微博營銷號的開設成為各大零售物業線上宣傳自身活動的方式，伴隨著抖音、大眾點評等社交平臺廣泛使用，各類新媒體傳播途徑成為實體零售引客新方式。品牌方面，線上線下布局更為直觀——線上宣傳、線上布局，加之線下門店體驗性的優化，線上線下的結合已成為品牌提升自身客群的雙引擎。例如，唯品會開設線下店布局各大商圈，始于電商的完美日記在西安布局其線下店。線下店的布局不僅拓展了品牌自身的客源渠道，同時增強了品牌體驗性，提升品牌影響力。
未來展望
未來三年，西安零售物業市場仍將迎來大量新增供應。伴隨城市外擴，商業開發將繼續下沉至產業與居民密集的高新及城北等新興區域。優質零售布局區域商圈將持續走向成熟，市場競爭也不斷升級，未來核心商圈的老舊物業將進入調整升級周期，以滿足西安打造國際化消費城市的發展要求。
仲量聯行西安分公司總經理佟恩表示：“2019年，‘三個經濟’的發展助力西安打造內陸開放平臺新高地，展現出強大的‘西引力’。科技互聯網企業支撐經濟發展，TMT行業成為西安辦公樓市場核心需求。零售物業市場兩條腿走路，城市更新迸發新活力，西安核心區域進入存量時代；與此同時，城市加速向外擴張，商業地產開發繼續下沉。未來，我們相信西安商業地產市場的強大潛力將獲得更多投資者青睞，資本市場也將隨市場基本面保持活力。”
