2020年三季度，國內商辦投資市場逐漸復蘇，寫字樓、零售物業、倉儲物流等多個商業地產板塊均出現不同程度的需求回暖。本季度內國內共錄得55宗商業類大宗交易，總成交額達到483.93億元，成交面積173.47萬㎡；其中上海、北京、廣州、深圳四個一線城市錄得383.15億元，占比近八成；成交面積66.91萬㎡，占比近四成。
綜合數據來看，寫字樓依然占據大宗交易成交額的最大份額，一線城市優質寫字樓仍為投資熱點，另外京杭周邊的工業廠房、大灣區的物流倉儲等工業物業較為走俏，熱度僅次于寫字樓。
成交量
上海市場整體最為活躍 滬杭、廣深周邊城市工業物業交易密集
成交量方面，CREIS·中指數據寫字樓版監測的商辦類大宗交易數據顯示，今年三季度，全國21個城市（上海、廣州、北京、深圳、重慶、東莞、杭州、義烏、廈門、溫州、咸陽、金華、惠州、無錫、天津、成都、昆山、中山、肇慶、常熟、佛山）共錄得55宗商業物業成交案例，其中32宗發生在一線城市，上海、廣州屬交易最集中城市，交易宗數分別是：14宗、11宗，另外，北京、深圳分別錄得5宗、4宗，新一線城市中重慶、杭州市場相對活躍，分別錄得2宗交易。
從大宗交易的區域分布來看，華東、華南以及華北區域的京津的成交活躍度較高，另外西南區域的成渝也有一定的成交案例。具體來看，滬杭周邊的無錫（3宗）、常熟（1宗）、金華（1宗）、義烏（1宗）、昆山（1宗），廣深周邊的東莞（2宗）、中山（1宗）、惠州（1宗）、肇慶（1宗）、佛山（1宗）等城市均有工業廠房、物流倉儲的成交案例，這表明在大宗成交放緩的背景之下，工業物業仍較為走俏。
成交額、成交面積
一線城市成交額占比近八成 面積占比近四成
三季度，從成交額和成交面積來看，國內投資市場整體表現有所回暖，總成交額達483.93億元，成交面積173.47萬㎡；其中北上廣深錄得383.15億元，占比79.18%；成交面積66.91萬㎡，占比38.57%。
具體來看，三季度國內市場代表性的大宗交易案例包括：顥騰投資聯合境外投資人合資約40億元收購北京悅秀城項目；人保集團以近50億元整棟買下深圳羅湖招商中環大廈作為南方總部；外資機構投資人28億元收購上海長城金融大廈；國海證券13.8億元購上海綠地外灘中心C1棟寫字樓；宏利及ESR成立新合資企業，17億元收購PGGM旗下位于廣州、昆山、無錫及東莞的四項物流資產。
物業類型
寫字樓仍是投資者關注重點 工業物業交易升溫
三季度，從大宗交易物業類型的交易總額來看，寫字樓占比超過三分之一，表明寫字樓依然最受機構投資者青睞；其次為工業物業（含物流倉儲、數據中心、工業廠房等），占比近三成；商業零售類物業成交約為26%，其余為綜合體和公寓，占比合計為8.69%。從成交項目的物業類型的宗數來看，工業物業成交宗數超過寫字樓，達到28宗，占據成交市場半壁江山；其次為寫字樓和商業零售類，分別為15宗和10宗，占比分別為27.28%和18.15%，公寓和綜合體項目各1宗，占比均為1.87%。
伴隨宏觀經濟環境下行及產業持續升級的影響，制造類企業出讓廠房增多，華東地區（如無錫、常熟、金華、義烏等城市）廠房物業交易不斷升溫。另外北京的數據中心投資熱度快速提升，三季度萬國數據與中信產業基金合作完成兩宗數據中心投資。
近年來，數據中心、物流、冷鏈等另類資產在國家的規劃利好下廣受關注，但受困于一線、新一線城市土地集約化利用等客觀限制，此類交易多外溢至周邊城市。今年受疫情影響，大量的消費需求從線下轉為線上，倉儲物流物業的大宗交易將繼續受益于消費線上化的結構性趨勢。
買家類型、交易類型
內資買家為絕對主力 資產交易投資額占比過半
三季度，從收購方企業性質來看，內資買家的購置需求活躍，占據大宗投資市場的“絕對主力”，境內險資、大型TMT和金融公司是最活躍的買家。在境外疫情的持續影響下，差旅限制依然是制約外資買家交易推進的主要因素，外資投資總額差強人意。
鑒于本季錄得的多宗寫字樓交易的交易目的多為自用，因此交易類型以資產交易為主，成交總額占比超過一半。個別商業零售項目則以股權交易的方式進行（如8月28日，王府井擬收購由西安榮華集團有限公司持有的陜西榮奧100%股權，以達到持有該公司開發并持有的榮華奧特萊斯商業項目的目的），部分經營不善的廠房物業則以不良資產法拍的方式進行交易。
總結與展望
9月，國務院公布了北京、湖南、安徽三個自貿試驗區的總體方案和浙江自貿區擴展區域方案。商業地產作為第三產業的重要載體，在自貿區政策紅利的刺激下，有望為寫字樓、工業和大宗交易市場帶來新的發展契機。整體而言，機構投資者仍著重于寫字樓市場，尤其是中心地段的優質寫字樓；同時，也有更多的投資者尋求有增值空間、產權關系清晰的陳舊寫字樓項目，尋求改造升值的機會。
未來一年資產價格還將存在橫盤或下行的可能，不過在疫情的有效防控下，投資者將逐步推進項目考察和交易進程，前期被推延和擱置的投資需求有望釋放。作為中長期的投資取向，預計未來內資機構將繼續擴大市場份額，開發商為了加速去化商業存量，或將大規模以資產包的方式陸續推向市場。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
