自《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式面世以來，粵港澳大灣區無論在經濟發展還是科技創新領域都成為最具創新活力的地區之一，商業地產的發展也迎來了新變化。12月15日，58同城、安居客發布《粵港澳大灣區商業地產報告》，報告顯示，大灣區廣東9個城市中，深圳、廣州搜索量占比最高，辦公需求逐漸往大城市周邊擴散，大灣區內部數據中心仍具長期投資價值。
大灣區占全國GDP比重約11.75%，常住人口增速近3年來持續高于2%
58同城、安居客《粵港澳大灣區商業地產報告》顯示，粵港澳大灣區的經濟發展水平遠高于全國平均水平，2019年GDP達到116385萬億人民幣，占全國GDP的比重約為11.75%；按常住人口計算的人均GDP，2019年為16.15萬元，約為當年全國人均GDP的2.3倍。粵港澳大灣區11個城市中，2019年人均GDP最高的是澳門，折合成人民幣為56.3萬元，其人均GDP不僅領跑粵港澳大灣區，在全球也排到第二名。
從增速上看，東莞增速領跑大灣區為7.4%。深圳、廣州、佛山、肇慶同比增長率超過6%，香港、澳門GDP出現不同幅度下降，“廣深莞佛”的經濟動力較大，粵港澳大灣區未來依然是中國經濟的重要發動機。
在常住人口方面，粵港澳大灣區常住人口增速近3年來維持在2%以上，2019年常住總人口7267萬人，比上一年度增加150萬，增速為2.12%。其中珠海增速最快，為7.01%，其次是佛山、深圳、和廣州。從數量上看，廣州和深圳2019年人口流入均超過40萬，其次是佛山和珠海。
58安居客房產研究院統計數據顯示，2018年粵港澳大灣區整體第三產業占比68%，高于全國平均的62%。細分來看，香港、澳門的第三產業占比均超過90%，但大灣區廣東九市的第三產業占比僅為58%，仍有較大的發展空間。第三產業的增長將會帶動辦公和商業場所需求的提升，利好商業地產的發展。
辦公需求逐漸往大城市周邊擴散，深圳、廣州搜索量排在前位
根據58同城、安居客《粵港澳大灣區商業地產報告》顯示，2019年大灣區內地9個城市中，廣州、深圳兩市合計完成辦公樓投資額926億元，占廣東省的比重約為70%，這一比例自2005年以來有所下降，近年來維持在7成左右。可見，辦公樓需求主要集中于灣區中的大城市，但近年來集中度稍有降低。依賴于交通的發展、城市群的建設等，辦公需求逐漸往大城市周邊擴散。
總體來看，廣東省辦公樓投資額占全省房地產投資額的比重整體呈上升趨勢。在仲量聯行最新發布的2019年全球《優質辦公樓租金追蹤指數報告》中，粵港澳大灣區中的“香港中環”蟬聯全球最貴寫字樓市場，深圳和廣州也有辦公樓上榜，分別排名22和52，全球競爭力仍有較大上升空間。
從全國50城辦公樓投資收益指數來看，參與調研的大灣區6個城市收益情況良好，其中惠州辦公樓2019年3月的投資收益指數為357，排名50城中第2名。珠海、東莞、深圳、廣州、佛山辦公樓投資收益分別排名4、8、14、17、27，整體排名靠前，有望吸引更多投資人進入粵港澳大灣區辦公樓投資市場。
58安居客房產研究院監測數據顯示，2020年受疫情沖擊，全球各地辦公市場受到不同程度的負面影響，大灣區廣東9市寫字樓租賃搜索熱度二季度開始修復，前三個季度整體已恢復至去年同期8成水平。
從結構上看，核心城市深圳、廣州搜索量占比分別是34%和31%，其次是東莞和佛山，分別占比10%和9%；可見辦公需求往經濟較好的灣區核心城市集中的同時，核心城市對周邊地區的輻射帶動作用明顯。
廣東37年蟬聯全國社零總額冠軍，非核心城市商業營業用房需求提升
58同城、安居客《粵港澳大灣區商業地產報告》指出，2019年大灣區廣東9市社會零售消費品總額超過3.3萬億，占整個廣東省社零總額的比例為77.4%，占全國社零總額的比重約為8.1%。作為發展最前沿的大灣區9市，2000年至2019年社零總額增長11.25倍，居民消費力增長驚人，也為商業地產的發展和需求提供了充足的動力。
2019年大灣區廣東9市中，廣州、深圳兩市合計完成商業營業用房投資額667億元，占廣東省的比重約為45%，2005年以來這一比例呈波動下降趨勢。這表明隨著經濟的發展，非核心城市的商業營業用房需求在提升。
58安居客房產研究院調查顯示，粵港澳灣區勞動力分布大體上呈現出東強西弱的狀態。粵港澳大灣區勞動力主要集中在制造、批發零售、建筑、交通倉儲和郵政、教育。與世界其他主要灣區相比，粵港澳大灣區25-34歲的人才占比約為60%，人才年輕化特征明顯。這將為粵港澳大灣區的發展帶來持續動力。
未來，隨著灣區內各城市產業轉型升級，第二產業占比會繼續下降，第三產業占比提升，相應人才結構也會有所調整，灣區對高學歷、從事高附加值行業的人才吸引力度增加，利好商業地產發展。
產業園區將受惠于科技產業發展，數據中心仍具長期投資價值
隨著大灣區開放政策的落實，未來將有越來越多的國內外知名企業在大灣區落戶或者擴張，這勢必增加對優質寫字樓的需求。部分產業特色突出或地理位置優越的產業園區也將受惠于灣區內科技產業的高速發展。大灣區內資本開放和產業密集的區域也吸引了眾多初創公司聚集，提升了小型辦公空間、孵化器、共享辦公的需求。
58同城、安居客《粵港澳大灣區商業地產報告》指出，電商的發展雖然沖擊實體購物中心，但卻利好倉儲物流類商業地產。隨著港珠澳大橋開通，深中通道和深珠通道的建成，三大跨海大橋周邊及鐵路建設的重要樞紐區域，都適合投資倉儲物流園區。此外，新科技的發展離不開數據中心，大灣區內部數據中心仍具長期投資價值。
來源：58同城、安居客
編輯：wangdc
