2020年，樓市新聞如搖號搶房、抱團漲價、政府救市、取消限購等鋪天蓋地。這些現象級事件的背后暗示了2020年可能是中國樓市的重要轉折點。
同時不難發現，在房地產市場里，諸如“房住不炒、因城施策、人才引進、三穩、三道紅線、長租公寓……”這些高頻詞匯都貫穿著整個2020年。
那么今年的樓市重點關鍵詞有哪些？揭露了什么樣的樓市真相呢？昨晚，中原地產研究院首席分析師張大偉就“2020年中國樓市關鍵詞”話題，給大家一一做了分析。
一、直播賣房
受疫情影響，房地產行業加速線上業務發展。疫情期間，最早從一些大房企開始，再到全國大部分企業都積極參與線上賣房，比如像恒大、融創、保利等房企也都推出一陣子的直播賣房潮流。從整體的市場表現來看，雖然沒有多少成交量，但是對于企業而言，卻是賺足了“吆喝”。
當下的房地產銷售具有多種流派：第一種是恒大恒房通、萬科等企業的自建渠道；第二種是房天下、樂居、騰訊等傳統媒體服務渠道；第三種是如貝殼等一系列企業平臺。
雙11期間，多個房企紛紛在互聯網拓展賣房，但就目前而言，網上賣房仍只是起“廣告”形式為主的作用，是否能成為長期發展趨勢，還需看更多后續市場的表現。
二、17萬億下的中國樓市
整體來看，2020年，無論是金九銀十，還是最新公布的11月數據，都出現了刷新歷史的明顯記錄。
從累計情況來看，1-10月份，商品房銷售面積首次年內同比轉正；1-11月，商品房銷售面積實現年內同比上漲，且商品房銷售額連續4個月出現同比上漲。拆分單月數據來看，10月單月商品房銷售面積和銷售額分別為1.6萬平方米、1.6萬億元，同比分別上漲15.3%和23.9%，銷售業績僅次于6月和9月。11月單月商品房銷售面積和銷售額分別為1.75億平方米、1.73億元，同比分別上漲12%和18.6%。從以上數據來看，今年商品房銷售額有望實現17萬億的歷史記錄。
三、三條紅線
8月份，市場開始盛傳“三條紅線”的傳聞。具體為：
紅線1：剔除預收款后的資產負債率大于70%；
紅線2：凈負債率大于100%；
紅線3：現金短債比小于1倍。
并根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。（相關閱讀《樓市干貨 | 中原研究院：真假"三條紅線”下的房價走勢》）
那么，對于市場來說，三條紅線會否產生較大影響？
短期來看，不會對市場產生較大的影響。就房企拿地而言，目前還沒有受到明顯的影響。當下來看，在三條紅線下，企業的融資成本分化嚴重。既有企業融資成本低于6%，也有企業融資成本超過13%。而為了應對未來可能出現的市場變化，大部分企業其實還在井噴式地融資。
四、井噴的調控政策
從調控次數來看，近幾個月的增量明顯增加。1-11月全國房地產調控政策次數合計高達458次，其中，11月單月累計調控次數為33次。
從調控城市來看，自7月份以來，全國已經累計有杭州、東莞、寧波、內蒙古、鄭州、深圳、南京、長春、海口等32個城市出臺樓市收緊政策，為樓市降溫。
調控風向從上半年的寬松轉為下半年的收緊。調控發力也從過去的“一城一策”轉為部委監管，包括住建部召開房地產工作會議，明確房地產調控政策，維持房地產市場的平穩；還有8-9月份多次針對房地產開會的監督會議。
如果單看11月的調控力度，并沒有很大，但不停地出臺調控政策，也代表了房地產調控趨勢依然是“一城一策”、“房住不炒”。這些政策也是影響我們判斷未來房地產走勢的關鍵因素。總體的政策力度會如何變化，還是要看不斷收緊調控政策的城市數量以及調控內容。值得注意的是，諸如深圳、廣州等龍頭城市的調控力度代表了全國調控的走向。
五、長租公寓“爆雷”
長租公寓“爆雷”已經成為今年，特別是四季度，以蛋殼為代表的標志性事件。受疫情影響，大部分租戶支付能力和需求逐漸減少，帶動了本就處在危險邊緣的長租公寓出現了多次的、連鎖的“爆雷”事件。
目前而言，租賃業務一般只有兩類：居間轉介客戶、代理二房東。而我們常說的“長租公寓”其實就是二房東模式。這種模式通過高進低出”“長收短付”等經營模式，以時間為要素，以此賺取租金差價，形成一項隱秘利益鏈——資金池。這個資金池有多大呢？少則百萬，多則百億。（相關閱讀《樓市干貨 | 中原研究院：后蛋殼時代，租房如何安穩？》）
針對此事件，高層及多個城市也已陸續發布對長租公寓的監管政策，未來，在強監管下，相信長租公寓等租賃市場將會更加規范化、完善化。
六、LPR
實際上，LPR在年內出現了兩次變動，但自4月后，LPR已連續7個月保持不動：1年期為3.85%，5年期以上為4.65%。
在貨幣政策利率持續下降的大環境下，LPR整體出現反彈上漲的可能性比較小，預計后續企業的貸款利率會繼續進一步下行。總的來說，LPR的走向取決于宏觀經濟的走勢，比如通貨膨脹形勢以及貨幣市場供需結構等因素。
七、市場“打新”
“打新”一詞，北方市場出現的可能少一些，但在南方市場出現的頻率較高，特別深圳、杭州、南京、成都等城市。
其實，樓盤打新就跟打新股一樣，形成買到即賺到的市場預期，正是這種預期放大了市場需求。典型如潤四，開盤均價約13.2萬/平方米，與周邊二手房18萬/平方米的均價相比，至少有4-5萬/平方米的價差。在如此大的利潤下，哪怕是限售三年，還是有很多人參與打新。潤四的1171套住宅所對應的有效申購達到了9687批，與此同時也出現了眾籌、代持打新等現象，引來了高層的“注意”。
究其根本是限價導致出現明顯的套利空間。一般而言，簡單的限價政策，即并未配套其他限購、限售、限貸，增加供應等政策，只是為了避免城市的房價上漲領先全國，但是單獨的限價只能導致統計局統計的網簽數據失真，以及影響部分開發商雙合同。表面上房價是降低且平穩了 ，但事實上，從官方公布的數據來看，房價依然在上漲。
限價只是房地產調控作用最小的一個辦法，目的是為了應付上級調控的統計數據。對穩房價不應該只是穩房價數字，穩市場不應該只是簡單地穩網簽的價格數字。
八、物業管理公司上市
從2019年-2020年，這期間有大量的物業管理公司上市，特別是最近幾個月，每個月基本有多家物業公司上市。如果說2019年是井噴的開始，那么2020年則是高峰期。目前有多家物業管理公司已經出現“股價退潮”的現象，年內港股也增加了十幾家上市公司。截止當前，已經有3-4家登陸港股，3家進如A股，這些企業大部分都是由規模型房企分拆而來。物業管理公司上市也成為資本市場的一道“風景線”。
總的來看，今年以來物業管理公司出現了一些積極的變化，特別是在疫情期間，比較好的物業公司，其服務表現也會比較好。
九、人才落戶政策
因受疫情影響以及各城市的穩定經濟需要，拉動人才的政策在疫情期間以及疫后，開始呈現井噴現象。截至12月中旬，累計已經超過180個城市發布各種人才政策來吸引人才和勞動力，各種人才政策的單月發布也都在20個城市以上。與人才落戶政策配套的購房補貼政策也有所井噴。
在落戶方面，大部分出臺人才新政的城市都已經全面放開對學歷型人才的落戶限制。目前，也已有多個城市出現“無條件落戶”。此外，因為高層文件表示強化內需支撐，年內要完成1億非戶籍人口在城市落戶的目標。戶籍政策也成了很多省份以及城市的普遍性政策。
在疫情因素下，今年的人才落戶政策呈現別樣的特點：新城市數量在逐漸增加以及嘗到“甜頭”的城市繼續加碼；不同的城市其落戶全面開花，人才落戶的標準持續降低，逐漸變成“無條件落戶”。
另外，很多城市正在增強成為“千萬級人口城市”，如成都、武漢、石家莊、哈爾濱等城市的總人口已經突破了千萬；西安、鄭州等二線城市也在明顯地向“千萬級人口城市”邁進。
十、賣地金額刷新歷史記錄
今年初，土地市場處于低迷狀態，但目前來看，土地市場已全面復蘇，各城市賣地數據明顯升溫，賣地金額也刷新歷史記錄。
從累計數據來看，目前已經有上海、杭州、廣州3個2000億賣地城市；有北京、南京、武漢、寧波、佛山、蘇州等8個千億賣地城市。全國來看，超過30個城市賣地金額超過500億，52個城市賣地金額超過200億，均刷新歷史記錄。值得注意的是，全國50個大中城市累計賣地超過3.67萬億，同比上漲幅度高達20.8%。
此外，在經濟全面復蘇以及資金相對寬松下，房企為了追求市場規模，特別是很多近年拿地很少的企業，也開始積極拿地。1-11月，50大房企拿地超過2.2萬億，達到了22107億，41家企業拿地超過200億。
小 結
整體來看，2020年作為市場分化的一年，有很多的關鍵詞值得關注。從年初的疫情，到各種經濟政策的刺激等，這些措施均對樓市產生了影響，使其出現明顯的節點。2-3月份，樓市可以說是“顆粒無收”，市場處于冰點期；疫情得到有效控制后，壓抑的需求得到釋放，大部分城市的樓市迎來了比較火熱的下半年，全國房地產市場也已經基本走出疫情的影響，進入了正常的運行通道。
另外，從國家統計局發布的房地產銷售數據來看，2020年全年的中國房地產市場成交數據刷新記錄已經成為一個定局。截止到11月，全國商品房商品房銷售面積達到15萬億平方米，商品房銷售額約達14.9萬億元。如果按照正常的節奏來看，2020年全年的銷售額有望達到17萬億元。
來源：中原薈
編輯：wangdc
