全球領先的房地產服務商第一太平戴維斯，近日發布2019年第四季度北京房地產市場研究報告，全面解讀第四季度及全年北京的寫字樓、商業零售、住宅及大宗投資等不同細分市場的最新動態，并就未來趨勢進行展望。
第一太平戴維斯華北區董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示：2019年對于北京房地產市場而言，是充滿變化與調整的一年。受諸多因素影響，全年北京房地產行業長期處于調整、波動、甚至是被抑制的大環境當中。受影響最明顯的是寫字樓市場，目前已進入一個下行周期，無論是業主方還是租戶方都在積極調整策略以應對寒冬。調控從嚴的政策環境繼續深度影響住宅及土地市場，全年的整體成交保持平穩、難現反彈的動能。而大宗投資市場則是北京房地產市場為數不多的亮點，2019年全年的成交額再創歷史新高，這也表明北京仍然是國內最值得投資的市場之一。
對于北京寫字樓市場而言，2019年可謂“拐點之年”，在經歷了近十年的黃金發展周期之后，寫字樓市場進入了新一輪的調整周期。2019年全年北京甲級寫字樓市場共迎來134.5萬平方米的新增供應，主要集中在CBD核心區中服地塊及麗澤金融商務區，其中既包括中信大廈（暨中國尊）、亞洲金融大廈（亞投行新總部）等地標級項目，也有麗澤SOHO、城奧大廈等新興商務區的亮點。海量供應入市直接拉動全市空置率上升至12.7%，這兩項指標均為2009年以來的最高值。同時，供需之間的平衡被打破以及逐漸疲軟的市場需求，共同促使北京寫字樓市場的平均租金連續四個季度出現環比下滑，至2019年末下降至每月每平方米364.9元，租金指數較去年同期下降1.6%。無論是來自自身的變化（供需體系的轉變）還是外部環境（宏觀經濟增速放緩）均對寫字樓市場產生了巨大影響，導致租賃需求被進一步遏制，多數租戶對租賃成本更加敏感，而整體市場由業主主導向租戶主導的方向開始轉變。
商業零售市場方面，2019年1至11月，北京市的社會消費品零售總額達11,195.2億元，同比增長5.1%，增速較往年有所放緩。為刺激居民消費、實現消費升級，北京推出多項刺激計劃，其中包括鼓勵發展“首店經濟”，通過加大資金支持吸引國內國際品牌的首店、旗艦店進駐北京的零售機構。其次，“夜經濟”的大力推廣也成為了北京零售業發展的新趨勢，各大零售商店、餐飲娛樂和購物中心通過延長營業時間、加大餐飲業態比例、豐富夜間活動項目等方式促進夜間經濟的消費增長。
基于首都功能定位及城市規劃等因素影響，北京中心城區原則上不再增加新的商業項目，因此，2019年北京零售市場的新增供應基本上由兩個部分組成，即核心區域的存量項目改造升級、以及來自郊區的新建零售項目。其中由國貿展廳改造而成的國貿商城南區和12月份新開業的SKP-S（暨SKP南館）為稍顯沉寂的北京零售市場帶來了久違的活力。尤其是SKP-S，憑借其沉浸式商業體驗、諸多高端奢侈品牌云集的鮮明特色，使其一經開業便成為北京商業零售市場的“話題之王”。
商品住宅銷售方面，回顧2019年全年，北京商品住宅市場整體表現波瀾不驚，無論是供應還是成交均表現平淡，相較去年既未出現大幅反彈、也未出現整體下滑，基本實現政府所主導的“穩房價、穩預期”的目標。北京的房地產調控政策長期以來都保持著從嚴態勢，盡管上半年住宅成交短暫出現小幅升溫，但隨著調控政策的逐步傳導，尤其是對房地產融資端的嚴格監管與調控，直接導致下半年市場明顯降溫，成交量開始逐漸走低，購房者的觀望情緒較為明顯。不過因剛需和改善型購房需求韌性較強、在限競房供應量大增的支持下仍能平穩釋放，因此也保證了住宅市場整體成交量同比去年仍能保持穩定。
值得注意的是，今年中央政府多次提及要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的指導思想，因此可以看出，北京房地產市場的調控政策依然不會放松，政府將以“穩地價、穩房價、穩預期”的長效調控機制促進房地產市場平穩健康發展。
大宗投資市場成為全年為數不多的亮點。北京擁有全國最為成熟的房地產市場，其商業項目的投資回報率有著良好的保障，因此也贏得了機構投資者的追捧與青睞。2019年北京大宗投資市場繼續保持了極高的熱度，全年的成交額再創新高、已達到765億元的歷史新紀錄。
寫字樓仍是投資者最為青睞的資產，年內共完成19宗成交，累積成交金額超過人民幣452億元。商業零售物業成交6宗，收購項目主要為購物中心，并且部分被收購項目將進行“商改辦”的升級改造。此外，一些投資者也將投資目標轉向某些非傳統物業領域，數據中心、停車位等較為罕見的資產也有部分成交。
展望2020年的市場走勢，在政策環境不會出現更多調整的情況下，房地產市場整體仍將以平穩發展作為第一要義。同時，如若外部環境（如中美貿易摩擦等威脅能夠徹底得到解決）能夠出現改善，將是對商業地產發展最大的利好。而具體到行業內部，可以預見商業地產正經歷著新的發展格局，行業整體已由追求高速增量進入到存量高度競爭的新階段，市場面臨的不確定性正逐步增多，同質化競爭也日益加劇，以上種種變革都對商業地產的運營提出了更高的要求，而更加專業化和精細化的運營和管理能力將成為商業地產新的核心競爭力與致勝關鍵。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
