2月12日——仲量聯行正式發布《2020商業地產市場新冠疫情后市展望——華西市場研判》報告。報告指出，新冠疫情對中國投資、消費及進出口三大領域產生的負面影響已然顯現。物價上漲，以低技能勞動者為主的勞動就業遭遇挑戰。產業方面，交通運輸業首當其沖遭受極大沖擊，其次零售消費市場所涉及的餐飲、娛樂、旅游等行業同樣在春節期間損失慘重，教育、培訓、醫美、個人護理等服務業亦受到波及。中國消費者禁足難出，隨之其消費中心發生轉移，生活基本品、生物醫藥等需求激增，同期也促使在線游戲、視頻網站等行業從中獲益。
新冠疫情后：辦公樓市場
從全國層面來看，2019年，中國辦公樓市場需求受經濟影響，新增需求回落，導致市場承壓。本將在2020年繼續承壓的中國辦公樓需求端將面臨更加嚴峻的市場考驗，需求結構的變化或進一步影響租賃市場。
一、下滑產業
2020年伊始，新冠疫情已對市場主體的經濟活動產生可預見性的影響，尤其是零售貿易、消費服務、交通運輸、酒店餐飲、娛樂傳媒等聚焦個人消費的產業受影響較大。鑒于中國的投資與消費市場基本面仍保持穩健，一季度整體需求雖然將受一定程度的影響，但二季度積壓的需求有望加速在市場釋放，帶動新增需求回升至健康水平。
二、韌性產業
金融業、專業服務、房地產建筑三大傳統辦公樓需求的支柱產業受影響程度低于下滑產業，其產業發展基本面決定其辦公需求更具韌性。韌性產業作為經濟發展的支柱產業，對國民經濟發展以及辦公樓市場需求發揮著決定作用。短期內，金融業的對私業務會受疫情影響出現業務下滑的風險，而律所、會計師事務所等專業服務企業則會受整體經濟活動影響，但兩大產業的基本面決定其產業發展韌性十足，仍是辦公樓市場需求的核心支撐。
三、獲益產業
疫情結束后，預期線上游戲、教育、視頻等科技互聯網產業以及生物醫藥大健康產業、環境保護關聯產業等將從本次疫情獲益，其未來展望將高于年初預期。由于市民禁足在家，在線游戲、教育及視頻網站的用戶數及流量創新高，會員注冊數不斷增長，發展勢頭強勁。在大規模疫情發生后，市民對生理衛生與心理健康的重視程度明顯提升，生物醫藥、體檢測試、健康管理等大健康產業及環保領域未來發展前景看好。
以企業生命周期視角分析，初創、小微企業抗風險能力較低，受疫情影響較大，龍頭企業繼續引領市場需求，二級租賃市場承壓前行。本次疫情扮演著產業洗牌過程加速器的作用，因此地方政府如何引導、扶持初創及小微企業成長，將影響辦公樓市場尤其是二級租賃市場需求的穩健性。在華西區域，成都、重慶、西安甲級辦公樓需求均有超過五成比例來自300平方米以下的中小微企業以及大型企業的小面積辦公需求。因此，小面積租戶能否撐過疫情的短期考驗對2020全年辦公樓市場走勢將產生可預見的影響。
從產業屬性視角出發，以計件、計時工種為代表的勞動密集型制造業或面臨更高的生產與經營壓力，影響以短期為主；而科技、金融等高附加產業受影響更小。鑒于制造業在成都、重慶、西安三個辦公樓市場需求的占比并不高，預計市場短期下滑對辦公樓需求的直接影響有限。
外部環境實時更新，世界衛生組織對中國本次疫情是否定性為疫區的決定會極大影響中國進出口貿易，進而對中國國內各行各業及辦公樓市場產生負面影響。所幸的是，1月31日世衛組織將新冠病毒肺炎疫情列為國際關注的突發公共衛生事件（PHEIC），不贊成甚至反對對中國采取旅行或貿易禁令。但短期內，貿易類企業受影響較大，部分擴租、搬遷的需求或將延期釋放。
綜上所述，本次疫情對辦公樓需求會產生的負面影響已然顯現，但影響主要集中于短期市場，中長期市場基本面仍保持穩健。2020年辦公樓需求結構將繼續往頭部產業和戰略新興產業聚集，辦公樓租賃市場須關注銀行、保險類金融機構以及互聯網科技、科技金融、大健康等戰略新興領域。而短期積壓的市場需求將在疫情結束、社會穩定后加速釋放。部分在疫情中受益的產業在2020年的整體表現有望高于預期。
回歸辦公樓市場開發，近期項目或因消防及竣工驗收影響，或因降低租賃壓力、減少疫情期間增加物業運營管理成本支出的考量，短期市場會出現一兩個季度延期交付的可能性。整體而言，商業地產開發周期較長，短期因工程進度導致的延誤對遠期項目的開發節奏影響有限，融資成本較高的開發企業將承受更大的現金回籠壓力。而成都、重慶、西安等西部重要城市的投資、消費、人才引入、經濟基本面依然向好，商業地產開發商對華西市場的投資仍充滿信心，2022-2023年三大城市的甲級辦公樓將再次迎來供應高峰。
后市展望
疫情結束的后市預判對行業發展的規范性啟示不言而喻，以下幾點值得行業關注。
第一，企業房地產策略趨緊。企業受疫情和經濟基本面影響，投入房地產策略的預算或收緊，業主方應通過應急事件的專業處置提升租戶粘性。第二，多元辦公策略再獲關注。靈活辦公策略在疫情期間有效解決上班通勤困難，再次引發市場對“去中心化”辦公策略的思考。第三，房地產科技融入健康管理。房地產科技應在社會應急事件中發揮更加重要的作用。在全民健康觀念覺醒的時代，體溫智能檢測、新風系統以及室內空氣品質的實時監控對于未來商業物業、辦公樓宇的價值不可小覷。第四，物業管理標準迎來升級新風口。疫情防治經驗對物業管理及樓宇健康管理產生的啟示，應成為房地產市場發展的財富，或引發行業變革。對公共應急事件的應對能力將成為考核物業管理水平高低的重要指標。第五，以人為本理念凸顯。疫情這場戰役的關鍵點在于人本身，而后市對于勞動者生理、心理健康以及員工福利的關注應更多體現“以人為本”的核心價值觀，更多企業愿意增加對員工的健康意識培訓及健康管理的投入。
新冠疫情后：零售物業市場
新冠疫情對中國消費市場產生的影響顯而易見，絕大多數業態均受到不同程度的沖擊，社零消費一季度下滑已成定局。面對疫情帶給消費市場的變化，以下將從“消費渠道、零售商業格局、商業地產科技迭代”三個不同視角逐一進行分析。
一、消費渠道
消費渠道的變化改變短期消費市場結構。體驗與餐飲業態受疫情影響較大，餐飲多數實體門店將業務重心轉向線上外賣訂單。但配送環節面臨勞動力短期不足問題，并不足以彌補實體餐飲業的損失；而擠出的餐飲消費轉移至超市端生鮮蔬菜等基本品消費支出。時尚與生活類零售業態屬于非迫切消費類型，存在延期釋放的空間。疫情對實體商業的當期影響首先體現在“線上消費對線下消費的短期擠出”。
二、零售商業格局
當出行距離已成為消費者消費考慮的首選因素時，社區商業的便利性優勢即脫穎而出，社區周邊的便利店、小型超市成為消費者日常生活的首選。疫情對消費市場的當期影響體現在“社區消費對一站式購物的短期擠出”。
三、商業地產科技迭代
房地產科技在零售商業的應用須提速。疫情造成消費場景與消費者的空間分離，消費者試圖通過VR、AR等互聯網產品實現過渡性消費，線下服務業也盡可能創造條件轉入線上，例如線上醫療問診、課程培訓。疫情對消費市場的當期影響體現在“科技化消費場景對傳統消費場景的短期擠出”。
“唇齒相依，共度難關”，危機中頻現中國零售運營商的責任與擔當。對于大型商家而言，租賃面積大進而房地產成本高，且公司規模導致運營成本高企，對疫情導致的市場變化難以快速調整。對于個體、小規模經營者而言，較低的抗風險能力或已無法扛過短期入不敷出的債務風險。而商場與商戶唇齒相依，國內數百家零售物業運營商實行免租或減租的政策，與商家共度難關。租金減免政策能在短期內一定程度緩解商家的經營困難，然而這部分經營性壓力并未消除，只是轉嫁至運營商一方，風險共擔。
疫情給消費市場造成的當期沖擊已顯而易見，但當疫情結束后，消費市場能否迅速恢復常態是市場關注的焦點，疫情結束后的短期市場反應也將極大影響消費市場和零售物業市場基本面。針對短期市場，仲量聯行作出如下預判：
A類獲益型業態：在疫情期間短期獲益，結束后將恢復至常態水平，整體走勢平穩，全年數據有望超出年初預期。代表業態：日用品、藥品、線上消費等。
B類補償增長型業態：在疫情期間的需求被積壓，結束后消費力將集中釋放，短期消費市場或出現補償式增長，但全年數據仍受疫情負面影響。代表業態：時尚零售、旅游、線下教育、大健康產業等。
C類承壓型業態：因當期消費極大可能無法延期釋放，在疫情期間積壓的需求無法引致后期補償型增長，疫情結束后恢復至常態水平，全年數據受疫情影響最大。代表業態：餐飲、娛樂、短途通勤等。
從消費者收入層面來看，消費者對未來收入預期的下調對中等收入群體消費的影響更大。短期經濟波動對高凈值人群的影響較少，收入的穩定性決定其消費在疫情結束后會恢復常態，消費需求預期穩健。低收入群體相反，其收入受經濟影響大，但該群體的基礎性消費占比較高，而基本品消費的收入彈性較低，每月固定生活開支相對穩定。但低收入群體就業與收入的不穩定性的確是社會現階段面臨的重要挑戰。中等收入群體的消費受疫情影響更大，他們追求精致、健康的生活方式，其基礎性消費占比較低，而收入的不確定性對其當期消費的影響較大。因此，疫情帶來的經濟不確定性所引致的收入水平及穩定性的預期下降會在一定程度擠出此類消費群體的當期消費。在中國主要的一二線城市，中等收入群體是優質零售物業的核心消費客群，在疫情結束后應重點關注。
后市展望
第一，中國內需仍具長期韌性，中產階級、千禧一代、Z世代等消費群體的崛起必將重塑消費格局，激發消費新觸點，主力消費客群規模未來進一步擴張將利好中國內需增長。第二，疫情再度引發市場對零售商業三級體系的審視，社區商業有望迎來快速增長。第三，本次疫情導致線下實體消費遭遇沉重打擊，而線上消費便成為救命稻草。第四，零售商業資產管理的公共衛生危機應對能力在本次疫情中經受考驗，零售商業資產管理未來將把公共衛生管理及危機應對納入體系。第五，健康生活的新消費觀將引領中國消費新趨勢。
仲量聯行華西區研究部負責人朱建輝表示，“本次疫情對中國經濟、消費市場乃至房地產等各行各業的影響是暫時的，我們相信在中國經濟提質增效的道路上，產業升級、提振消費的大勢仍將持續。對于開發商、企業、商家、消費者乃至市場監管機構來說，疫情帶來的關于公共衛生及防控與個人健康管理方面的思考和啟示更值得關注，這也將推動商業地產行業向更加優質、智慧、綠色、健康的方向發展。”
