疫情雖不會對商業模式的改變產生革命性的影響，但卻潛移默化的影響著人們的消費習慣和辦公方式，從而引發我們對于轉型期商辦行業的新思考。存量地產時代，從空間為王到內容為王，不斷探索創新才是前進路上的根本動力。
2020年初，受新冠疫情影響，線下消費遭遇“寒冬”，各類企業延遲開工，與之密切相關的商辦行業也遭受重創。商務部監測數據顯示，2019春節假期全國零售和餐飲企業實現銷售額約10050億元。而這個春節，保守估計餐飲、零售、休閑娛樂的損失超過5000億元，購物中心營業額下降超八成。從目前疫情態勢估計，商場客流量減少帶來的銷售影響可能會持續到二季度，而大量地產延緩施工和開業的局面或將影響全年走勢，新增租戶減少，中小企業續租難也會使本就冰冷的寫字樓市場進一步惡化。
2015年以來，我國商業地產就已進入存量市場，一方面因處經濟減速周期，辦公和消費的整體需求增速減緩，另一方面商業地產的供給規模仍相對較大，供需失衡下空置率被拉升，市場飽和度增高，去化和轉型壓力加大。
首先來看需求端。生產方面，全國GDP增速從2010年的10.6%降至2019年的6.1%，制造業從業人員指數2012年下半年以來長期處于50的臨界線以下，去年4月更是跌至47.2，企業經營承壓加大，用工意愿降低。消費方面，2010年開始社消總額增速就一直呈下行趨勢。去年2月，央行數據顯示，居民部門人民幣貸款減少706億元，為2016年2月以來首次負增長，居民消費意愿下降。
圖1. 我國社會消費品零售總額變化趨勢（當月同比）
數據來源：wind
再看商業地產市場的供給表現。世邦魏理仕數據顯示，2019年末，全國寫字樓租金指數同比下跌1.8%，內地主要17城平均空置率21.7%。較高的空置率下，部分城市新增供給量仍然巨大。從短期供給看，以長沙市為例，2017-2018年，長沙新增甲級寫字樓60.4萬方，僅次于上海、深圳和杭州，直接將本已高達33.4%的空置率拉高至45.4%。從中長期供給看，我們發現2014-2018年，武漢、西安的新增企業均寫字樓增量甚至高于一線城市，而其空置率也在4年間上升了10個百分點左右（考慮到中長期的新增需求，換用新增企業均寫字樓增量這個相對指標）。
圖2. 我國主要城市甲級寫字樓增量與空置率變化關系
數據來源：戴德梁行、淘數大數據
圖3. 我國主要城市甲級寫字樓企業均增量與空置率變化關系
數據來源：戴德梁行、淘數大數據
零售物業方面，購物中心空置率雖不及寫字樓，但因市場存量較大，且受電商沖擊，整體面臨結構性過剩。贏商大數據顯示，2019年，我國重點19城人均購物中心面積已達0.6平方米，其中蘇州、杭州、南京、西安更是超越紐約市的0.74平方米/人。
在這樣的行業背景下，疫情擾動又為商辦行業帶來了哪些新趨勢呢？我們從以下三個方面說開去。
趨勢一：非接觸式商業興起
疫情當下,“宅”成為大多數人一個月來的常態，“宅”生活也成為線上經濟的催化劑。數據顯示，疫情期間快手APP日活躍用戶量是原來的3倍，平安好醫生平臺APP新注冊用戶量增長10倍。線上購物、線上娛樂、線上辦公不僅成為人們不得已的最佳選擇，也為線上線下深度融合提供了契機。
一時間，全國各地多家購物中心推出線上服務，通過app、小程序等，實現線上下單、外送到家。更有購物中心通過網上直播的形式鼓勵消費者看直播下單，并輔以各類優惠，來激發消費者線上購物的熱情�！霸乒浣帧�、“專屬直播間”等線上營銷方式悄然走紅。
在必需品采買方面，當距離和無接觸成為消費者首要考慮因素時，新零售社區生鮮店就受到了民眾的青睞。數據顯示，春節期間北京蘇鮮線上蔬菜水果訂單銷售實現超200%增長，蘇寧小店菜場線上訂單環比增長245%。
其實近年來，社區生鮮店這種介于綜合超市和便利店之間的業態已經處于蓬勃發展期。首先，我國超市行業中的中小業態增多，以盒馬和為代表的行業龍頭紛紛開始布局盒馬小站、永輝mini等超市中小業態。2012-2018年，我國綜合超市、便利店收入規模的年復合增長率分別為4.2%和14.6%，都遠大于大賣場的2.3%。此外，生鮮是民生基礎業態，社區生鮮消費既可分流大賣場的存量，又較農貿市場有更大的增量空間。疫情過后，必需品消費不可能大規模停留線上，“到店到家”模式結合的新零售社區生鮮店將獲長遠發展。
表1. 中國超市行業收入結構
數據來源：前瞻產業研究院
趨勢二：“云辦公”時代加速
疫情期為避免人員聚集，企業紛紛被迫延遲開工，“遠程辦公”“無接觸辦公”需求場景猛增。百度指數顯示，遠程辦公搜索指數2月份同比增長491%，環比增長317%；移動端同比增長690%，環比增長337%。面對突然猛增的遠程辦公需求，各大廠商紛紛出臺產品優惠和免費政策，一方面幫助企業解決復工問題，另一方面搶占市場份額。
1月24日，騰訊宣布免費開放支持300人在線會議的騰訊會議服務；1月25日，華為云宣布6月1日前免費提供Welink企業協同服務；2月5日，阿里旗下移動辦公應用“釘釘”首次超過微信，躍居蘋果AppStore排行榜第一，這也是蘋果應用商店中，辦公類應用產品歷史首次躍居第一……
拋開疫情的擾動來看遠程辦公的行業發展。需求方面，目前我國移動辦公滲透率不足1%，遠低于美國、日本等其他國家，移動辦公尚處起步期，用戶習慣尚未養成，付費意愿較低。供給方面，由于短時間內需求陡增，頭部企業和云視訊服務商存在較為激烈的同質化競爭。由此看來，遠程辦公場景雖已開啟，但未來仍有很長的路要走。智慧醫療、在線教育等不同行業的定制需求，將會催生遠程辦公細分市場的更多應用場景和價值。
圖5. 各國遠程辦公人數占勞動力總人數比例
數據來源：前瞻產業研究院
趨勢三：健康和智慧將成為競爭力內核
寫字樓和盒子式購物中心由于密閉性較高，加之集中供暖、集中送風等，疾病傳染風險大。疫情來臨，公共衛生安全保障便成為商辦樓宇運行的頭等大事。當下全國各地物業公司紛紛制定衛生安全保障工作指引，加強公共區域清潔消毒，進行人員排查，實行流量管控，設置應急隔離區。更有開發商發布《寫字樓健康辦公白皮書》，從行業標準層面，為樓宇環境、服務和健康保障等方面提供系統流程和執行規范。
長期以來，伴隨人們對健康的日益關注，以節能、環保、綠色、舒適、安全等要素為核心的樓宇健康問題也已漸受業界重視。2014年，國際WELL建筑研究院IWBI基于11個生理特性與10個建筑相關概念，制定出WELL健康建筑標準。2017年，我國發布并實施了《健康建筑評價標準T/ASC02-2016》。此外，也有眾多企業在硬件設施上為商業樓宇健康環境打造提供幫助，如濱特爾的凈水解決方案，漢威科技的空氣質量綜合系統等。
圖6. WELL認證體系七大類別
資料來源：李品, 陳易. WELL健康建筑標準升級及其對中國健康建筑的啟示
但與對樓宇健康的日漸重視相對應的，是我國樓宇管理數字化水平仍然較低的問題。缺乏系統性、自動化的數據監測與設施調控，使得健康樓宇的實現任重而道遠。目前，我國在商業智能樓宇建設方面存在較大短板，智慧系統設計初期規劃不完善、子系統之間獨立工作、數據缺失、缺乏統一管理和運營能力等問題大量存在，且缺少高技術的樓宇智能化系統集成產品，國內樓宇智能化產品市場由霍尼韋爾、IBM、江森自控等幾家國外公司占據。
毫無疑問，疫情提升了人們對于健康和智能化的關注程度，健康管理、智慧管理常態化、精細化將成為未來商業樓宇發展的一大趨勢。地產運營商需從日常管理著手，配備更多資源，通過改良新風系統，合理排布工位，加強人員健康監控等措施，全方位保障樓宇健康。此外，以健康診斷、環境控制、安防設施、消防檢測和能源互聯網為模塊組成，由數據中心和網絡支撐環境、自助訪客系統、BYOD生態鏈系統共同支持的智慧樓宇管理系統也將使樓宇健康管理的效率大大提升。
圖7. 智慧樓宇場景模塊
資料來源：華夏幸福產業研究院
存量市場，較高的空置率，加上新冠疫情擾動下呈現的商業新趨勢，未來的商業地產如何走的更遠？我們認為對策主要有以下三個。
對策一：空間生態化
存量地產時代，不動產已經逐漸從單純的使用空間演變為新生活方式、新辦公方式的載體。企業跨界攜手，依托科技、聚焦場景、圍繞用戶打造全新生態系統，將為不動產的發展帶來無限可能。
第一，布局多元化業態。為滿足不同客群的不同場景需求，商辦行業的產品推出可以借助生態系統的打造，向多元化、場景化和鏈條化延伸，從而實現體驗式服務。零售物業方面，以日本NEWoMan購物中心為例，它以小眾品牌為亮點，利用樞紐客流和網紅餐廳打造餐飲IP，并配以書店、花店、CHANEL BEAUTY BAR以及各類生活方式概念店，串聯起新時代女性的品質生活空間。寫字樓方面，如同Grand Front中的Knowledge Capital，大小辦公室、沙龍、實驗室、展廳、劇場、活動空間、會議中心等一應俱全。隨著未來辦公方式的靈活化，辦公人群的年輕化，融休閑、生態、辦公為一體，集研發、營銷、洽談、產品展示等功能于一身的辦公空間將更具競爭力。
第二，系統性培育社群。2015年全球最大零售物業集團Westfield在其位于舊金山市中心的Mall中開設了一家名叫Bespoke的辦公店，這種“前店后辦公”的模式一度引發公眾熱議。當產業互聯網省去了生產、服務的大量中間環節，面向用戶的生產對辦公和商業空間的融合提出了需求。伴隨著這種辦公和商業空間混業化態勢的顯現，寫字樓、購物中心的邊界也將越來越模糊。立足區域產業、創新發展規律，在精準定位的基礎上主動出擊，尋找合適租戶，將購物中心作為產品創新的試驗場，寫字樓作為生產創新的主陣地，配備合適的硬件設施，打造跨界融合、綠色互聯的創新社群生態，將會激發下一代綜合體釋放無限潛能。
對策二：運營智能化
第一，加強智能化工具開發。近年來，房地產經紀O2O已逐漸從住宅擴展到商業地產，以好租為代表的辦公租賃平臺，一方面解決了租戶和業主間信息不暢的問題，另一方面也把眾多房產經紀人從端口發布房源信息的繁瑣工作中解放出來，為提升服務質量提供了可能。未來，隨著辦公產品的小型化、多元化加深，靈活辦公方式的增多，商辦地產線上端工具的使用也將越來越普及。
第二，關注智能化業態布局。零售物業發方面，科技感是實體商業增強體驗性的一大手段。隨著3D試衣、機器人導購、智能貨架等技術的進一步開發，兼具實用性和可玩性的AI零售將大大提升顧客的消費體驗，也能吸引更多90后、00后等主力消費人群的關注。寫字樓方面，隨著跨區域公司的增多，新興職業、靈活就業的增長，企業對于隨時隨地可以開展協同辦公的需求也越來越多，未來能提供高效、自由的遠程協同辦公條件的寫字樓及其品牌將更受青睞。
第三，加大智能化管理投入。本次疫情暴露出許多購物中心數字化建設不足的缺失。疫情發生期，基礎數據難以采集，必將對在線管理和生產自救帶來障礙，而拋開疫情期的風險防控，日常的數字化運營又可為專業化的決策管理提供更多支撐。在商業地產投資取地、建筑設計、運營管理的眾多環節，以及精準獲客、會員管理、租戶管理、物業管理、衛生保障等各個方面，大數據和智能設施都是值得探索和利用的寶貴資源。
對策三：區位核心化
疫情雖然還沒有結束，但大家普遍認為這次的短期沖擊不會改變我國發展大局和趨勢。面向中長期發展，我國城鎮化將繼續推進，人口及各類要素將繼續向都市圈集中。作為本輪城鎮化發展的重點區域，都市圈將是未來投資的重點及熱點。
第一，關注核心都市圈核心區。核心都市圈的核心區具有較高的人才密度和經濟活力，抗風險能力更強。數據顯示，2018年我國甲級寫字樓空置率最低的前6位城市除杭州、南京外，均為一線城市。再看城市內部，以北京為例，2018年北京全市甲級寫字樓整體空置率為8.1%，而核心商圈僅為3.8%。
圖8. 2018年第四季度我國主要城市甲級寫字樓空置率
數據來源：戴德梁行
表2. 北京各板塊2018年甲級寫字樓市場概況
數據來源：戴德梁行
第二，關注核心都市圈新興區。隨著都市圈的進一步發展，人口和產業發展逐漸進入外溢階段，交通便利、人口條件好、產業動能足的新興板塊，必將在未來收獲較大發展。以上海寫字樓市場為例，世邦魏理仕數據顯示，2019年超過3/4的市場去化來自于租金性價比凸顯的新興商務區。
來源：華夏幸福產業研究院
