近日，克而瑞資產管理研究團隊發布《2019年度杭州寫字樓市場回顧及展望》。
根據 CAIC 監測顯示，就整體市場而言，2019 杭州全市甲級辦公新增供應量 36 萬 ㎡，較去年減少 25 萬 ㎡；凈吸納量大幅下降，空置率同比上漲 46% ；核心商務區金融業聚集，新興板塊 TMT 行業較多，總體來看 TMT 躍居全市租戶行業結構占比首位；大宗交易方面杭州出現了罕見的單筆超百億交易。本報告數據庫均來自 CAIC（中國房地產資管信息服務平臺）點擊了解。
宏觀市場：全國甲級寫字樓租金及出租率普遍下行，杭州領跑第二梯隊，凈吸納量大幅下降
全國重點城市辦公租金情況（2016-2019）
據 CAIC 資產數據庫監測顯示，全國重點城市租賃市場分化明顯。一線城市中，北京平均租金雖有一定下降，仍領跑全國；廣州處于第一梯隊的低位，但呈現小幅逆市上升，廣州市政府激勵政策加持、優質項目入市等利好因素或為廣州甲級辦公市場新的驅動力。
北上深三城首次同時出現租金和出租率雙降。杭州平均租金領跑第二梯隊，處于近幾年表現較為穩定的城市之一；2019 全年雖新增供應減少，但凈吸納量的大幅下降造成了空置率走高；大宗交易市場熱度攀升，得益于政策引導，外資持續加碼。
| CAIC 市場監測（杭州）
宏觀
2019 年杭州市常住人口首破一千萬大關，正式邁入特大城市范疇。在一線城市普遍出現人口增速放緩的背景下，表現出持續強勁的城市吸引力。
市場
租賃市場凈吸納量大幅下降，空置率創歷史新高，租金略有下浮調整。
租戶
2019 全年各板塊的金融行業成交比重均有下降，部分非傳統金融業退租占比較大。TMT 行業成為主力租戶；房地產業、服務業等行業持續擴張。
板塊
杭州辦公銷售市場供求均呈現小幅下降，成交均價保持上漲態勢。
租賃市場：空置率 5 年來新高，TMT 行業躍居租戶首位
凈吸納量大幅下降，空置率同比上漲 46%
全市辦公新增供應、凈吸納量及空置率
據 CAIC 資產數據庫監測顯示， 2019 杭州全市 36 萬 ㎡ 新增供應，較 2018 年減少 25 萬 ㎡ ，主要由于 3 個預計 2019 年入市項目的工期或內部策略原因推遲至 2020 年入市。同時， 2019 年凈吸納量同比大幅下降 60.8% ，僅 26.2 萬 ㎡ ，致使空置率攀升至 19.3% ，較 2018 年增長 46% 。熱門商務區辦公氛圍逐漸增強，但隨著供應不斷增加，短期內去化難度增大。
截至 2019 年底，杭州寫字樓存量將近 345 萬 ㎡ ；受 2019 年延遲交付的影響，預計 2020 年杭州辦公市場將迎來至少 50 萬 ㎡ 的新增供應。其中，新興商務區占比較大，如錢江世紀城商務區等。
全市寫字樓租金小幅下調 2.5%
全市核心/非核心甲級寫字樓平均租金
據 CAIC 資產數據庫監測顯示，由于實體經濟仍未呈現高速發展的跡象，預計寫字樓租賃需求在近期仍有壓力。杭州辦公市場在空置率走高及供應加碼的雙重壓力下租金輕微下調。2019 年全市寫字樓租金同比小幅下降 2.5%，至每平方米每天人民幣 4.0 元。
2019 杭州甲級辦公樓市場整體租金同比下降 1.9%，為 4.95 元/ ㎡ /天；而乙級辦公樓租金同比下降 3.2%，為 3.05 元/ ㎡ /天。甲、乙級辦公樓租金的價差持續擴大。
核心與非核心商務區差距明顯
杭州2019各子市場租金與空置情況
從租金情況來看，傳統成熟商務區以明顯優勢領跑杭州辦公樓市場，主要代表商務區是黃龍商務區和武林商務區，分別為每平方米每天人民幣 5.8 元和 6.3 元。核心區平均租金約為非核心的 2 倍，租金差距較為明顯。
從空置率情況來看，北部商務區的空置率最大，為 30.6% ，慶春商務區空置率最小，為 10.5% 。大部分商務區的空置率位于 14% - 20% 的區間。各商務區空置現象亦存在較大差異。
核心商務區金融業聚集，新興板塊 TMT 行業較多
根據 CAIC 資產數據庫監測，多元化已成為辦公樓租戶結構的趨勢。截至 2019 年底，在具有代表性的各商務區租戶對比中，各商務區內的租戶結構組成差異較為明顯。核心商務區金融業仍然占比最大，如黃龍、武林及錢江新城，占比均超過 20% 。
在新興商務區中金融業未占據主導地位，TMT 行業成為新興商務區的主力租戶；如濱江商務區、錢江世紀城商務區，占比分別為 28% 和 36%。值得注意的是這兩個板塊的 TMT 租戶占比為金融業的兩倍以上，新興商務區對此類企業的吸附能力表現強勁。
TMT 躍居全市租戶行業結構占比首位
全市租戶類型占比情況
從全市來看，重點監測的十個核心商務區內 TMT 行業租戶結構占比首位，其辦公需求穩定增長，已趕超金融行業租戶，占比 22%。其次，金融業仍占據較大的市場份額，比例達到 20%；同時，服務業、房地產上下游行業、貿易等行業都占據相當程度的租戶比例。
銷售市場：杭州出現了罕見的單筆超百億大宗交易
大宗交易成交總額同比增長 40.9%
據 CAIC 資產數據庫監測顯示，2019 年杭州大宗交易總成交額為 147 億元，較去年同比增長 40.9%。投資環境良好和投資者對市場潛力的信心是大宗交易大幅增長的原因，大宗交易市場活躍度良好。
為吸引外資，浙江政府發布了《關于促進外資增長的若干意見》等一系列外資招商優惠政策。2019 年外資占大宗交易的總額為 75%，遠遠超過 2018 年的 5.8% 。主要是因為在 2019 年 1 月份凱德集團以人民幣 110 億元從星橋騰飛集團手中收購了新加坡杭州科技園。
杭州大宗交易內外資投資情況
杭州辦公銷售市場整體供應及成交總量同比下降，均價持續走高
2019杭州各行政區域散售市場
2019 年杭州辦公散售市場整體供應量和成交量分別同比下降 27.15% 和 38.10% ，主要由于非核心區推盤量及成交量下降，本年度全市成交 57.3 萬 ㎡ ，主要集中余杭、蕭山、江干等區域。
本年度全市成交均價 2.32 萬元/ ㎡ ，其中核心區成交價 2.77 萬元/ ㎡ ；非核心區成交價格 1.48 萬元/ ㎡ 。購買需求主要來自內資企業，以滿足自用需求。根據 CAIC 監測，余杭區的歐美金融城、蕭山區的萬象世界中心以及余杭區的藝尚創谷中心等項目在 2019 年成交表現亮眼，成交面積分別排名前三。
土地市場：近五年來杭州商辦土地熱度逐年增加
據 CAIC 資產數據庫監測顯示，2019 年，杭州全年商辦用地共成交 138 幅，總出讓面積為 232.2 萬平方米，僅占整個土地市場成交量的 24.16% 。商辦土地成交面積對比 2018 年上漲 35.47% ，同比 2017 年上漲 58.33% 。近五年來商辦土地熱度逐年增加。
杭州商辦土地供求情況走勢
2019杭州典型辦公土地成交案例
未來供應
根據 CAIC 監測，辦公供應量預計有明顯增長。杭州辦公市場未來三年將迎來近 116 萬方的供應釋放，新興商務區新增供應較多，而傳統核心商務區新交付項目將為市場帶來新活力。由于政府與業主寄希望于 2022 亞運會的關鍵節點輔助去化，錢江世紀城商務區成為供應占比最大的板塊。
