2月，在疫情的影響下，不少企業宣布延期復工，選擇居家辦公的工作方式。對于商辦運營商而言，疫情不僅讓平日繁忙的辦公空間變得冷清，也對其今后的發展和運營提出了新的要求。
商辦物業作為人群較為聚集的場所之一，在疫情爆發階段首當其沖。線上辦公等方式的推行使得商辦物業的人群活躍度大大降低，新的租賃交易也難以進行，但危機之中機遇仍存。
中海華潤前二，疫情沖擊租金收入
1-2月中國商辦運營商發展指數TOP10中，中海、華潤摘得狀元和榜眼席位。據中海披露的年報數據顯示，截止2019年末中海系列公司持有運營甲級寫字樓45棟、購物中心13家、星級酒店12家、長租公寓2家、自由辦公項目12個，是國內最大的單一業權寫字樓發展運營商，全年實現投資物業租金收入為人民幣37.5億元。
1-2月，受疫情影響，商辦物業租賃和交易都受到較大影響，商辦運營商同樣也面臨不小的挑戰。據華潤最新披露的業績數據顯示，投資物業于2020年2月份實現租金收入約3.325億元，按年減少65.2%；截止到2月底，2020年累計投資物業實現租金收入約13.95億元，按年減少25.7%。
嘉里在業績會上也表示，因為疫情原因，旗下辦公室業務有一定影響。
疫情雖然給商辦物業帶來了不少的挑戰，但同時也是展現運營和應變能力的機會。如中海開展了線上商務甲級寫字樓巡覽，滿足客戶足不出戶的在線租賃需求；華潤推出共享辦公產品，受到中小企業青睞，為租戶提供運送服務等。
可以看出，更有經驗的運營商能較快做出反應。雖然不少企業采取線上辦公，使得辦公模式發生變化，但商辦物業依然是辦公的理想場所。
未來，租戶對于商辦運營商的產品設計能力和后續運營能力會提出更高要求。在此前提下，如何提升自身的運營能力和更好地滿足租戶們的需求，成為市場競爭中制勝的關鍵。
市場整體疲軟，但需求仍存
在供應方面，受到新冠疫情影響，商辦物業建筑企業無法正常復工，項目進度遲緩，商辦物業施工面積減少。據國家統計局數據顯示，1-2月全國辦公樓施工面積累計值出現下降，累計增長為-3.2%，首次出現負數增長。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
在此背景下，部分原定于本月或是上半年入市交易的項目推遲，商辦物業新增供應有所減少的現象難以避免。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
從投資情況上看，受到新冠疫情的影響，全國辦公樓投資累計增長同樣出現下降。1-2月累計錄得-17.8%的跌幅，為去年下半年至今的最大跌幅。
在商辦物業供應和投資減少，租賃交易不能正常進行的情況下，還出現了部分受疫情沖擊較大的中小企業退租或者減少租賃面積的情況。
短期來看，疫情使得商辦物業的新增入市供應相比以往有所減少，租戶大多持觀望態度，因此整體市場需求較為疲軟。但從長期來看，隨著疫情后的復工以及經濟逐步恢復正常發展，企業的租賃擴張需求仍在。
資產交易熱度不減，預期仍然樂觀
去年至今，國內商辦物業交易消息層出不窮，今年雖受到新冠疫情影響，但交易的熱度不減。
近日，LG集團決定以80.46億元的價格出售位于北京核心商圈的LG雙子座大廈，買方為新加坡政府產業投資有限公司下屬公司。
2月29日，弘毅投資披露，弘毅聯合體收購北京合生國際大廈北樓項目已完成交割，由弘毅投資聯合海外地產基金共同收購，交易價格尚未公開。
從上面兩宗交易不難看出，外資現在已經成為了商辦物業投資主要參與者之一。實際上從去年至今，外資一直在商辦物業交易中扮演重要角色。
相關數據顯示，2019年單北京大宗交易投資總額高達866億元，其中境外投資者占比達到31%，寫字樓是關注的重點。
一直以來，一線城市商辦物業都受到不少投資者青睞，從長遠發展來看，國內商辦物業估值有一定提升空間。因此，有不少人士認為，近年來各大外資不斷囤積國內一線城市優質商辦物業是眼光長遠的投資行為。
2019年我國一線城市的大宗交易較為活躍，據世邦魏理仕數據顯示，北上廣深一線城市大眾交易物業中，以寫字樓為主的商辦物業占據很大比例，其中上海的寫字樓交易數量占比最多，為58.8%，其次是北京為51%，而廣州和深圳也在40%左右。
數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理
隨著國內區域一體化的進行，相信北上廣深等一線城市未來將吸引更多外資投資，國內日趨成熟的商辦市場和交易模式也將持續吸引更多機構投資者和買家。因此長期來看，商辦物業投資市場預期仍然樂觀。
回到當下，疫情影響雖然只是暫時的，但今年市場環境還存在很多不確定因素，而商辦物業特別是寫字樓作為能提供穩定現金流的商辦資產之一，依舊受到不少資本青睞，相信交易熱度也不會消退。
來源：觀點指數研究院
編輯：wangdc
