2019年整體經(jīng)濟增速放緩，加之中美貿(mào)易戰(zhàn)等外部因素影響，國內(nèi)寫字樓市場承壓，新冠疫情的爆發(fā)更是讓整個寫字樓市場雪上加霜。
寫字樓市場到底經(jīng)歷了怎樣的變化？未來出路在哪里？
我們從本體信息、資產(chǎn)評級、設備診斷、市場分析、競品分析、運營診斷、融資診斷、交易診斷、價值評估九個維度，通過大量數(shù)據(jù)、多種算法測試研發(fā)出了“九宮格資產(chǎn)診斷模型”，對重點城市寫字樓市場的上千個項目進行持續(xù)監(jiān)測、診斷，完成了數(shù)千份資產(chǎn)診斷報告，基于數(shù)據(jù)和診斷結果，能夠真實的還原疫情前后寫字樓市場的變化。
本文主要分析一線城市甲級寫字樓市場的診斷結果。我們篩選了一線城市600個甲級寫字樓，覆蓋了總計近七十個商務區(qū)、不同資產(chǎn)級別的甲級寫字樓，更全面的展現(xiàn)市場情況。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
數(shù)據(jù)說明：克而瑞資管研發(fā)的寫字樓資產(chǎn)評級包含建筑等級及地緣/資管等級兩部分；地緣等級:由低到高依次 為A， AA， AAA; 建筑等級:由低到高依次為 乙級、甲級、超甲級
我們對這600個甲級寫字樓進行了疫情前后兩個季度的結果對比，得到了以下幾點結論：
1、市場整體承壓：出租率、租金、資產(chǎn)價值紛紛下降，但整體降幅相對有限
2、市場出現(xiàn)分化：單項目有升有降，兩成項目受沖擊大，最大降幅超30%
3、城市分化加劇：上海資產(chǎn)價值波動相對較大，廣州穩(wěn)定、深圳面臨潛在風險
一線城市：整體承壓、市場分化
整體承壓：一季度出租率、租金雙降
自2018年四季度起，在經(jīng)濟增速下降和貿(mào)易爭端影響下，一線城市整體市場一直處于下行態(tài)勢，平均出租率和租金均出現(xiàn)連續(xù)6個季度下跌，新冠疫情的爆發(fā)進一步加重這一下跌態(tài)勢。2020年一季度，一線城市整體出租率、租金雙降，出租率環(huán)比下降1.2%，租金環(huán)比下降2.5%。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
2020年一季度一線城市平均租金降幅超前5個季度的租金平均降幅2.1%，達到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高于前5個季度的出租率平均跌幅0.7%，更是創(chuàng)2019年一季度以來的最大降幅。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)
經(jīng)營分化：兩成項目受沖擊較大，四成項目相對堅挺
疫情影響下，一線城市57%的寫字樓項目出現(xiàn)了租金或出租率的下降，約20%的寫字樓項目甚至出現(xiàn)了租金及出租率雙降現(xiàn)象，但也有43%的寫字樓項目租金和空置率微漲或不變。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
經(jīng)營分化：單項目有升有降，最大降幅超35%
今年一季度一線城市寫字樓單項目出租率和租金最大降幅超超35%，最大升幅超20%，項目出現(xiàn)明顯分化。
疫情影響下，不同城市、不同商務區(qū)、不同項目之間的市場表現(xiàn)分化愈發(fā)嚴重。就租金而言，得益于一線城市相對濃厚的商務氛圍，50.3%的項目租金依然堅挺，維持不變；34.9%的項目在疫情沖擊下對租金的下調(diào)幅度在10%以內(nèi)，5.3%的項目下調(diào)幅度在10%~20%之間，0.8%的項目租金下降超過20%；但也有約8.7%的樓宇品質(zhì)較高、租戶優(yōu)質(zhì)的項目租金逆市上揚。
出租率的變化情況與租金類似，50.2%的項目租戶相對穩(wěn)定，出租率保持不變；但疫情之下租戶承租擴租意愿減弱，到期不續(xù)租、甚至期內(nèi)退租的概率也大幅提升，導致29.4%的項目出現(xiàn)了5%以內(nèi)的出租率降幅，5.8%的項目出租率降幅在5%~10%，1.3%的項目降幅甚至在10%以上。此外，也有13.2%的項目出租率逆勢上漲，主要是由于商務區(qū)性價比較高的項目吸納了周邊希望降低租金成本的租戶，以及2019年四季度已經(jīng)簽約的部分優(yōu)質(zhì)租戶受疫情影響較小，于今年一季度順利入住。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
價值分化：超5成資產(chǎn)價值下跌，但下跌幅度有限
疫情沖擊下，一線城市70%的寫字樓資產(chǎn)價值發(fā)生了變化，超50%的寫字樓資產(chǎn)價值下跌。
隨著市場整體預期的變化以及各項目經(jīng)營狀況的變化，寫字樓的價值也相應的受到不同程度的影響，其中26.6%的項目價值穩(wěn)定，保持不變；55.4%的項目在疫情和市場行情雙重影響下資產(chǎn)價值下降；僅有17.7%的項目在疫情下應對得當，資產(chǎn)價值小幅提升。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
與租金和出租率均存在近半數(shù)項目保持不變的變化情況不同，一線城市寫字樓項目的價值在疫情中普遍下降，但下降幅度大多不太劇烈。資產(chǎn)價值降幅在10%以內(nèi)的項目約占49%，降幅在10%~20%的項目占5.6%，僅有0.8%的項目價值降幅超20%。
究其原因，一方面本輪疫情對寫字樓市場的不利沖擊范圍較廣，另一方面也反映出疫情對資產(chǎn)價值帶來的沖擊不大，尚未對寫字樓市場的整體價值造成較大程度的影響。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
城市分化加劇、北上深租金創(chuàng)三年新低
經(jīng)營分化：上海深圳供求失衡空置率均超20%
廣州寫字樓市場供需相對平衡，空置率僅在4%左右，遠低于其它一線城市，此次疫情前后變動率小，市場相對堅挺。上海、深圳市場均呈現(xiàn)供求失衡態(tài)勢，空置率均超20%，近年來空置率上漲趨勢明顯，疫情前后變動較大。北京近期出租率下跌明顯，超過安全邊界。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
經(jīng)營分化：北上深租金創(chuàng)三年新低
不少非核心區(qū)域新入市項目拉低平均租金;供應量增大的同時，需求量在整體經(jīng)濟增速放緩、中美貿(mào)易戰(zhàn)、新冠疫情等因素影響下減少，導致供需失衡，一線城市平均租金隨之集體下跌，北上深平均租金水平創(chuàng)三年新低。其中北京平均租金最高，接近 12 元/平方米/天；上海次之，在8元/平方米/天左右；廣深平均租金保持在 6-7 元/平方米/天不等。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
價值分化：上海資產(chǎn)價值波動較大
疫情下一線城市表現(xiàn)各異，上海資產(chǎn)價值波動較大，廣州最穩(wěn)定，深圳后續(xù)處境或更艱難。
廣州得益于市場基本面較為健康，且當前廣州市場資產(chǎn)價值低于其他一線城市，處在價值洼地，因此資產(chǎn)價值波動較小。
北京市場整體租金遠高于其他一線城市，隨著空置率日益上漲，整體市場經(jīng)營情況波動不小，但由于北京政治中心的獨特地位，使得該地區(qū)資產(chǎn)擁有更高的低風險溢價，因此整體價值波動較有限。2003年SARS期間前后北京市場經(jīng)營情況波動較大，但整體資產(chǎn)價值依舊堅挺，與此次情況如出一轍。
上海市場化程度較高，因此受到疫情影響的反應也更為明顯，整體資產(chǎn)價值略高于其他城市，投資回報率略低于北京，因此價值波動相較其他一線城市更大。
深圳寫字樓供需態(tài)勢緊張，本次調(diào)研項目以自持出租類項目為主，市場內(nèi)大量的小業(yè)主、包租客等相關數(shù)據(jù)尚未被統(tǒng)計進來，因此深圳的真實市場波動比目前反映出的更大，就當前情況來看，未來半年內(nèi)深圳的處境更為艱難。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
新冠疫情讓本就下行的寫字樓市場處境更為艱難，不少項目短期運營面臨困難，但隨之也將加速資產(chǎn)精細化管理的進程。
一線城市寫字樓租金和出租率雙雙下行，但分化也逐漸顯現(xiàn)，競爭力更強的區(qū)域板塊，擁有更合理的租戶結構、管理能力、運營策略和優(yōu)質(zhì)設施的寫字樓在這輪疫情下反而“脫穎而出”，價值更為堅挺。
同時，疫情也提示著我們：寫字樓精細化資管時代已然到來。
來源：克而瑞資管
編輯：wangdc
