根據戴德梁行研究院發布的《2020年一季度深圳商辦市場回顧與展望》研究報告顯示：受疫情爆發的影響，深圳甲級寫字樓市場于節后短期內基本處于停滯狀態；一季度全市甲級寫字樓平均租金環比上年末下降3%，空置率24.6%；全市優質購物中心最優層平均租金較去年末下降 7.97%；二季度商業空置率料將上升，預計四季度市場活躍度有望逐漸恢復。
延續上年走低態勢，甲級寫字樓租金季度下滑3%
受疫情影響，春節至2020年一季度末深圳甲級寫字樓市場基本處于停滯狀態，已成交的租賃或買賣活動幾乎皆在春節前完成。一季度，深圳3座甲級寫字樓投入使用，帶來共計30萬平方米的新增供應，全市存量推升至582.4萬平方米。業主關聯企業的大面積入駐令供應的去化取得一定成效，全市吸納量在此帶動下達到85,587平方米。經歷了連續幾個季度的需求疲軟，又臨近新年換租節點，業主給予更多租金優惠留住到期租戶，一季度全市租金環比上年末下降3%至每月每平方米235.21元，此舉在一定程度上加速存量物業空置面積的去化，但在大體量新增供應的影響下，全市空置率仍環比上漲2.6個百分點24.6%。企業復工復產較往年延后，疫情對寫字樓市場租金及空置的影響還未有顯著顯現。
北上廣深甲級寫字樓租金及空置率對比圖
資料來源：戴德梁行研究院
從各區的表現來看，羅湖區的需求持續外流，再加上個別商務空間運營商租約到期，空置率環比上升2.2個百分點至14.98%，租金環比下降1.1%至每月每平方米206.58元。福田區也在市場競爭加劇背景下租金環比下降2.3%至每月每平方米261.95元，空置率則有一定的改善微降至16.04%。三個新增供應均位于南山區，空置率繼續環比上行至34.85%，租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。
深圳甲級寫字樓市場分區指標圖
資料來源：戴德梁行研究院
戴德梁行研究院副院長、華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端表示，目前金融、專業服務以及中小規模科技公司等換租擴租需求相對謹慎，有實力的科技公司則在更長的免租期、更高的租金折讓以及更低的租金報價等方面爭取更多權益。供應端來看，成熟優質物業展現出更高的抗壓性，給予的租金減免相對有限；而部分空置水平較高的新物業則更愿意以低于市場平均水平的租金價格吸引優質客戶，以期在后續可見的需求疲態中提前鎖定稀缺的客戶資源。雖疫情對眾多行業造成重創，但也加速了線上娛樂、線上即時配送、5G大數據、保險健康等行業的逆勢前行，相關需求已于季度末逐漸活躍于深圳寫字樓租務市場，預計后續將成為深圳甲級寫字樓需求的亮點。
疫情影響后續市場，寫字樓租金壓力及高空置局面或貫穿年內市場
商業及商務活動仍尚待恢復，疫情對租賃市場的影響或將于二季度開始顯現。戴德梁行華南區寫字樓業務高級董事羅進良透露，疫情期間在建項目工期相應延后直接影響全年供應，預計不少項目入市時間將延至明年，此外部分原定于上半年入市的項目恐將于年底扎堆入市，對于剛剛從疫情中恢復運營的寫字樓市場而言無疑又要迎來一場大考，業主在提升服務增強自身競爭力的同時，也需調整租賃策略應對市場變化。盡管項目延期概率大增，但未來五年持續高供應的趨勢不改，在需求放緩的背景下，年內深圳甲級寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率也恐將再度上探。
疫情加劇商業市場競爭環境，全市平均租金有所下滑
春節后，為預防疫情蔓延，深圳大部分優質購物中心采取縮短營業時間，甚至暫停營業的臨時性措施以降低感染風險。同時為避免聚集，消費者減少了外出活動，商場的客流量、銷售額跌至谷底，在1月底至2月份除日消品超市外多數線下商業幾近停擺。
出于減輕商戶的損失同時增強與商戶的長期合作關系的考慮，深圳主要購物中心業主紛紛實施疫情期間減免租金的措施，免租期多為1周至半個月。租金方面，全市優質購物中心最優層平均租金則下降7.97%至每月每平方米830.6元。考慮到疫情徹底結束后商業經營或能實現較快恢復，低空置率的成熟商業項目租金調整壓力相對較小；而原本已經承受招商壓力的新項目或是空置率較高的存量物業，將不得不面對疫情沖擊后更加嚴峻的市場競爭環境，租金降幅還將進一步擴大。
深圳優質購物中心租金及空置率
注：租金為優質購物中心最優層平均租金，單位：人民幣每平方米每月，數據來源：戴德梁行研究院
在商業及商務活動嚴重受阻的當下，招商及退租等市場活動鮮有發生，截至2020年第一季度末深圳優質購物中心并未見大面積退租的情況，全市優質購物中心整體空置率為4.1%，與去年末基本持平。然而，疫情的傳播及相關的防疫舉措對商業經營構成的沖擊恐令部分資金實力相對較弱的個體經營戶面臨生死考驗，并進一步在短期的空置率指標中得以體現，預計隨著企業復工復產的有序推進，第二季度深圳優質購物中心的空置率將有所上升。需求端來看，受疫情影響部分品牌有意放緩或擱置擴張計劃，如星巴克預計受到疫情影響中國區業務在第一季度的營收將減少最多4.3億美元，并宣布暫停中國開店計劃......此類舉措將令二季度新增需求繼續保持低水平；但隨著疫情逐漸被控制，預計四季度的商業市場有望迎來復蘇，同期商家調整后的年度發展計劃逐步落定，商用物業的尋租需求也有望逐漸恢復。
非核心優質商業將迎來發展機遇
戴德梁行大中華區副總裁、華南區董事總經理程家龍預測，疫情防控措施的貫徹執行或令部分在建項目工期受到影響，原定于年內入市的部分項目預計將受到工期及招商進度的拖累而有所延期，但多數業主仍積極推動、協調進展。另一方面，疫情之后，商場的硬件和商戶的軟件在衛生安全上都會升級，而在商業建筑上也將更多考慮綠色、健康、開放空間。此外，隨著職住一體化的推進，非核心優質商業將承接外溢消費和外溢商戶，其交通的便利性、周邊社群的屬性與整合營銷、“最后一公里”的打通都會成為其重要元素。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
