過去十年購物中心高速增長，市場漸趨飽和、競爭環境異常激烈，且消費者行為變化周期加快，共同導致了購物中心業態、品牌高頻更迭，“三年一小調、五年一大調”的調改周期也變為“每年都要調、兩三年要大調”，這種變化讓不少業主方與品牌商陷入焦慮。
據贏商大數據監測數據顯示，2019年典型城市購物中心開關店品牌量占比差值逐季下降（開關店品牌量占比差值=開店量占比-關店量占比）市場整體下行，調改頻率越來越高，品牌競爭壓力增大。
疊加今年的疫情因素，不少品牌方縮減門店求生，特別處于養店期的品牌門店，本身就靠補貼生存，加上消費者信心尚未完全恢復，經營將難上加難，預測2020年購物中心品牌更迭將達到近年來的最高頻率。
商業地產觀察近期對北京39個購物中心關店情況進行了監測，包括A類商圈項目9個，B、C類商圈項目各15個，共統計店鋪數量為9671家，其中2019年10月至2020年5月關店總量為1570家，總關店率為16%，平均關店數量約40家。
數據來源：贏商大數據系統監測，因存在商場主動調改情況，故數據存在一定誤差，僅供參考。
商圈劃分：
A類商圈為城市核心商圈，地理位置優越，交通便利，客流密度大；
B類商圈為城市次核心商圈或區域型商圈，地理位置優越，交通便利，客流密度較大；
C類商圈為區域型商圈，交通便利，但據市核心區或人口密集區較遠，區域客流密度可觀；
統計項目：朝陽合生匯、王府中環、三里屯太古里、北京APM、僑福芳草地、國貿商城、老佛爺百貨、國瑞購物中心、西單大悅城、頤堤港、新中關購物中心、歐美匯購物中心、富力廣場、凱德mall·西直門、凱德mall·太陽宮、薈聚購物中心、金隅嘉品mall、悠唐購物中心、華聯常營購物中心、望京新薈城購物中心、世紀金源購物中心、凱德mall·望京、朝陽大悅城、藍色港灣等項目。
其中A類商圈購物中心平均關店數量為33家，關店率為11%，略高于近年同期數據，但遠遠低于B類商圈C類商圈購物中心的關店率，值得注意的是，C類商圈項目關店率出現兩級分化現象，有4家項目關店率低于8%，但也有3家項目關店率高于31%。
從購物中心品牌關店類型來看，餐飲和零售依然是購物中心調改最頻繁的兩個業態，兩者就占據了購物中心關店數量的80%，其中也不乏疫情對于這兩種業態的直接沖擊；兒童和文體娛業態受沖擊較小，疫情對于經濟的影響是一個持續性的干擾，會出現長尾效應，要警惕后續影響；生活服務受疫情沖擊小、跨界集合店生命力頑強，預計在下半年的品牌調整中，這兩類業態的價值權重將進一步上升。
餐飲、零售業態關店數量高占比，最多占總數的86%
在調查的39家商業項目中，有20家商場中餐飲品牌關店數量在10家及以上，在其關店總數中占比較大，多占比20%以上，最高可達63%。高比例的出現一方面受疫情影響，另一方面與項目自身定位有關，項目整體的業態分布或以餐飲為主，所以導致餐飲品牌關店占比高。
這20家商場按商圈分布進行分析，多處在B類和C類商圈內，其中C類商圈的項目有9家，而A類商圈較少，從側面可以反映出A類商圈運營的穩定程度與抗風險能力，但整體來看餐飲業態受沖擊較大，與其他業態相對比尤為明顯。
據2月12日中國烹飪協會發布的《2020年新冠肺炎疫情對中國餐飲業影響報告》顯示，相比2019年春節，疫情期間，78%的餐飲企業營收損失達100%以上；9%的企業營收損失達到九成以上；7%的企業營收損失在七成到九成之間；營收損失在七成以下的僅為5%。
疫情讓抗風險能力相對較弱的餐飲行業陷入前所未有的困境。部分餐飲業商家迫于現金流壓力退出市場。相比于大型餐飲商家，中小型餐飲商家對流動性顧客依賴性很強，現金流壓力更大，疫情之下受到的沖擊更嚴重。而大型餐飲商家要面臨轉型升級的問題，疫情影響下，傳統大型餐飲商家開始更加重視線上渠道的運營，有較大的轉型升級需求。
零售業態方面，屬于商場內重要品類，也是主力業態，整體占比較大，所以反饋出關店數量也較其他業態多，受調查的商業項目中近八成項目關店在10家及以上，平均關店占比率高達50%以上，最高達到86%。從商圈部分情況看，零售業態受到沖擊較為平均，不存在商圈等級之間明顯的差距。
面對客流驟減、店鋪租金等壓力，零售業態不可避免的要承擔虧損。1-2月份市場銷售明顯下降主要受短期外部因素沖擊影響，居民消費需求暫時受到抑制，但居民消費意愿和能力并未消失，也因此不少零售品牌，開始轉型發力線上，通過開拓新渠道來緩解品牌自身的壓力。
兒童、文體娛業態受沖擊較小，要警惕后續影響
與零售、餐飲業態相比，兒童和文體娛業態目前受疫情影響損失較小。根據數據顯示，兒童業態品牌關店數量較少，在調查的39家商業項目中，超八成的商業項目關店數量在10家以下，部分商場甚至做到零關店。文體娛業態各商場關店數量在10家之下，平均占比為5%，直觀反映受沖擊較小。
除去項目自身定位和業態分布的影響因素，可以分析得出在疫情期間兒童、文體娛業態品牌抗風險能力較強，重壓之下減少關店數量。
按商圈分布分析，A類商圈內商業項目表現一直穩定，9個商業項目中兒童業態的關店數量共15家，占比極低；B類和C類商圈內商業項目兒童業態關店數量基本持平，分別為82家和71家，單個項目最多關店數量不超過20家，該業態關店情況平均占比在10%左右。文體娛業態關店總數為81家，其中A類商圈僅4家，B類50家，C類27家，遠低于零售、餐飲等業態。
“到店體驗”是此類業態的重要條件之一，“高度依賴線下，線上轉化難度大”的行業屬性也限制了兒童、文體娛業態的自救和復蘇。缺少場景和體驗感的賦能，此類體驗業態轉型線上存在困難，雖然消費者對此類消費需求一直被抑制，或許會迎來短暫的消費爆發期，但何時能夠回歸線下，持續時間有多長，還是需要觀望的。
有分析認為，兒童、文體娛業態等體驗類業態的全面恢復，也將代表著商業的完全復蘇。就現狀而言，6、7、8月份將進入品牌重新發力市場并觀望市場反饋的階段，預計三季度后將有一波品牌進行門店調整。
生活服務受疫情沖擊小、跨界集合店生命力頑強
在購物中心的各類業態中，生活服務與跨界集合店關店數量最低，39家購物中心共關閉80家生活服務類品牌，占總關店數量5%，跨界集合店類門店僅僅關店3家，成為近半年來北京購物中心市場關店最少的業態。
疫情期間，不同業態受疫情影響程度截然不同，餐飲、游樂、影院、KTV、幼教等業態客流量大幅下滑，經營壓力攀升，但超市、藥店等與居民生活密切相關的生活服務型業態影響則較小，預計經歷此次疫情后，購物中心生活方式中心與社會服務中心的融合發展或將成為新趨勢和新方向。
在減持零售業態的大背景下，跨界集合店在風口，而在近半年的市場表現中，跨界集合店表現出了極強的生命力，39家購物中心僅關閉3家跨界集合店，且新店開業數量增幅明顯。
其實跨界集合店的興起和在國內市場的流行，是在一定程度上滿足了消費者的需求。
有相關調查顯示，在跨界集合店中，消費者停留的時間明顯高普通零售店，且跨界集合店的復合經營模式能有效減少租金壓力和人員成本，此外，消費者擁有更大的選擇權，客單價相比普通的零售店高。
關于2020年品牌招商新趨勢預測
零售業態：美妝、運動服飾、潮牌、家居持續走熱，將成購物中心招商新關注重點，集合店模式及復合業態成“新主流”；生鮮零售進入白熱化競爭，探索進一步貼近消費者的模式。
餐飲業態：新式茶飲、咖啡、烘焙等休閑餐飲進入“洗牌期”，產品創新品質及品牌壁壘將成“護城河”；簡餐、快餐趨向精致化、高級風，“小吃”迎來“大前途”；通過融合城市文化、獨有IP等塑造品牌文化的火鍋、中餐，將在市場競爭中進一步站穩腳步。
兒童業態：兒童零售趨向品質化，高顏值、融合親子體驗成突破口；兒童DIY、兒童劇場“降溫”，室內動物園、兒童農莊、兒童醫療成招商新寵。
文體娛業態：VR體驗館、密室逃脫加速進入“突圍戰”階段，競爭升維；潮流體驗需求增強，融合社交場景等運動健身、主題樂園、娛樂集合店受青睞；“夜經濟”驅動下，酒吧、轟趴館有望激起新活力。
生活服務業態：新概念美容護膚、醫美整形、健康醫療品牌成新增長點；寵物經濟潛力巨大；照相館、花店不斷革新商業模式。
跨界集合店業態：持續“腦洞大開”，通過跨界引入熱門IP、美酒、聲音、新零售、生活方式等手段，將成內容革新與體驗創新的新著力點，復合型書店、新型劇場等文化體驗模式成為購物中心提升格調的“新勢力”；主題型展館展覽以有料、有趣特性吸引年輕人打卡。
來源：商業地產觀察
編輯：wangdc
