一、寫字樓投資市場概況
隨著我國經濟結構的進一步調整與優化，第三產業在我國經濟結構中所占的比重也越來越大。許多金融、互聯網行業的企業擴張意愿較強，員工數量迅速增長。2019年在北京出租的辦公寫字樓中近50%的行業為金融、服務業。因此在寫字樓辦公市場上也具備較強的規模擴張意愿，這部分企業將在原有布點的城市繼續擴租或新設發展區域增租;由此為寫字樓市場帶來新的發展契機。
2019年北京寫字樓租賃產業分布情況
資料來源：華經產業研究院整理
寫字樓作為辦公的商用場所，潛在需求較大。盡管目前受中美貿易摩擦與新冠肺炎疫情的影響需求處于低位，但是由于寫字樓需求相關產業如金融、互聯網等行業近年發展迅速，且政府擴大了金融等行業的開放領域，可以預計未來將有一系列外資中資企業涌入市場。2018年寫字樓市場由于供大于求而進入低谷，但是2016年以來寫字樓的土地供應趨于收緊，在土地規劃面積比重從21.3%下降到12.4%。但隨著去庫存的成效逐漸顯現，一季度寫字樓開工數量低迷的供給背景下，多種因素將推動寫字樓市場的需求回升。
2010-2018年土地出讓規劃寫字樓建設占比
資料來源：華經產業研究院整理
相關報告：華經產業研究院發布的《2020-2025年中國寫字樓行業投資潛力分析及行業發展趨勢報告》
二、寫字樓投資的特點
從風險上來看，寫字樓這類資產的最大風險在于來自整個經濟的系統性風險。寫字樓是反映經濟狀況的晴雨表，如果經濟下行壓力較大，寫字樓同樣也會承受較大的下行壓力。2020年一季度由于疫情許多寫字樓不得不降租免租，寫字樓市場在這種系統性風險面前容易遭受重創。此外寫字樓投資與商品住房投資最大的不同在于其空置成本更高，要想最大限度減少空置期需要的是較高的運營水平來降低招商與維護成本。因此投資者需要掌握更多商業地產相關知識。
相比于有價證券、股票等投資方式。寫字樓價值波動的概率非常低，收益較為穩定，非劇烈的系統性風險一般不會虧損。寫字樓屬于固定資產投資，一般的持有期都比較長，屬于長線投資，因此流動性較差。具體到四大一線城市的寫字樓市場，由于寫字樓市場受到當地產業結構與營商環境的影響，寫字樓市場的市場環境也不盡相同，冷熱不均不可避免。
四大一線城市寫字樓市場
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三、疫情沖擊下的寫字樓市場
隨著新冠肺炎疫情的蔓延，疫情的發生對商業地產產生了不可避免的負面影響，寫字樓市場也受到了極大沖擊。在四大一線城市當中，深圳一季度的寫字樓空置率達到24.6%，相比上個月上升2.6%，北京一季度的空置率達到15.2%，相比上個月上升了3.1%。只有廣州的空置率呈現下降趨勢。
2020年一季度四大一線城市寫字樓空置率
資料來源：華經產業研究院整理
由于過去兩年內寫字樓市場已經承受了較大的下行壓力，而疫情的影響依然存在不確定性，因此未來寫字樓市場的租戶競爭將進一步加劇，寫字樓租賃市場將放緩。疫情期間一些寫字樓業主為小微企業免去了部分租金，減輕了中小企業的租金壓力。此外政府已經出臺了一系列政策，通過注入流動性扶持小微企業等來緩解企業的資金壓力，幫助企業渡過難關。預計在長期寫字樓租賃市場依舊會緩慢復蘇。
四、疫情沖擊之后寫字樓市場的新業態
隨著疫情之后大規模復工潮的來臨，企業也開始重視寫字樓內部的人員監控、樓道消毒等各項服務以協助企業順利復工。寫字樓的經營方也在探索寫字樓行業運營的新技術、新趨勢。疫情背景下，智能物業系統、非接觸式門禁等新技術受到了企業與物業方的關注。
疫情背景小寫字樓行業最受關注的新技術
資料來源：華經產業研究院整理
此外，新興的聯合辦公將會成為未來寫字樓消費模式的重要組成部分。所謂聯合辦公是一種為了降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式。辦公者可以與其他團隊分享、溝通彼此的信息、知識、專業技能等。伴隨著共享經濟的熱潮，聯合辦公對于初創公司和外資公司有較強的吸引力。目前優客工場、裸心社、WEWORK三個頭部品牌已經在中國大陸拓展了北京、上海這兩個主要城市。隨著疫情的影響，一些中小型運營商將退出市場，從而實現行業迭代，另外也為聯合辦公模式向二三線城市滲透提供了機會。預計2022年聯合辦公行業的市場規模將達到4103億元，未來幾年內行業規模將持續增長。
2017-2022年聯合辦公預期市場規模
資料來源：華經產業研究院整理
相比于傳統寫字樓的收益主要來源于房屋租金，聯合辦公模式下運營商不僅僅是房東，更獲得了空間效能提升所帶來的溢價。不僅僅是作為場地租賃，更是提供企業的孵化空間，在降低企業辦公成本的同時又提高了空間使用率。
來源：華經情報網
編輯：wangdc
