2020年第二季度，中央商務區的三星大廈竣工交付，新增90,000平方米寫字樓租賃面積。受疫情防控影響，部分新項目延期入市，上半年新增供應總量僅為121,000平方米。隨著租賃活躍度的回升，前期受抑制的需求本季逐步放量，市場上甲級樓宇可租面積的增加為租戶升級需求的釋放提供良機，二季度甲級寫字樓凈吸納量為19,400平方米，率先轉正。而乙級樓宇仍出現較多的非傳統金融、專業服務及消費服務等企業的退租和縮減面積案例。
需求方面，科技行業較為活躍，特別是線上教育和游戲類企業呈現積極擴租態勢；此外，醫藥企業升級搬遷和擴租需求亦較為顯著。在可租面積增加，疫后市場需求仍待繼續修復的情況下，本季租金報價跌至每月每平方米420.5元，同樣本環比下降1.2%。下半年，708,000平方米的新增供應將集中入市，在進一步激發搬遷升級需求的同時，預計短期內上升的空置率仍將對租金保持下行壓力。
CBRE華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部主管張冀蘇表示：“疫情反復的不確定性以及今年的經營成本壓力仍在抑制市場新租需求，使得當前租戶和業主雙方均以續租談判為重心。但隨著疫情逐步得到控制，優質樓宇租金高位回落將釋放潛在需求和強化租戶升級搬遷的信心。與此同時，市場各參與方如可群策群力，解決集中大面積的、可拎包入駐的辦公供應缺口，滿足部分大型企業快速擴張和整合的需求，市場由危轉機將指日可待。”
本季度新交付兩個項目，分別位于北清路和大興生物醫藥基地，合計為市場帶來106,300平方米的供應，上半年總新增供應量已達503,100平方米。本季商務園區需求對比第一季度出現復蘇跡象，尤其是亦莊和北清路板塊新租交易活躍，軟件和線上教育為代表的TMT和生物醫藥類企業分別貢獻73%和18%的新租面積。但其他子市場則出現了一定的退租，多為一些經營不善和搬遷的TMT、消費品制造業和線下教育類租戶，致整體市場錄得凈吸納量為-6,200平方米，同時空置率繼續上升至22.3%。受疫情與行業波動的持續影響，整體市場平均租金報價同樣本環比下降1.1%，錄得每月每平方米156.8元。下半年預計有788,900平方米的新增供應交付，市場將繼續面臨較大去化壓力。但隨著疫后國內經濟逐步恢復，成長潛力佳的新經濟如移動互聯網、線上教育等行業租戶的擴租、換租需求有望率先釋放，預計業主繼續采用靈活的租金策略以鎖定優質租戶。
CBRE華北區董事總經理劉煥麗表示：“今年將迎來以主要商務園區為代表的北京外圍辦公區域的新增供應高峰年，新項目遍布海淀上地、北清路、朝陽電子城、豐臺科技園、亦莊、順義、大興和石景山等各個區域。外圍區域日益完善的基礎配套設施和辦公環境，為高精尖產業和一些對租金成本較敏感，需求面積較大的企業進行搬遷、整合和擴張提供更多元化的選擇。”
2020年第二季度，北京沒有新增零售物業項目。五棵松卓展購物中心停業改造。商家復商復市，政府推行了發放消費券等促消費舉措，客流逐漸恢復。但疫情的反復，對京南地區商業客流再次造成短期沖擊。加之餐飲、快時尚、教育與娛樂等業態關店現象進一步顯現，本季空置率環比上升1.3個百分點至8.6%。美妝、運動服飾、新能源汽車和3C品牌率先恢復擴張活力，數個國際品牌重啟其北京首店計劃，如：太古里的United Tokyo、Public Tokyo，世貿天階的Tim Hortons，國貿商場的Peet’s Coffee。在空置上升的壓力下，購物中心首層平均租金同樣本環比下降1.6%，報每天每平方米36.9元，預計未來仍有進一步下降的可能。下半年，將有三個新項目計劃入市，總體量約220,000平方米。
CBRE華北區顧問及交易服務商業部董事趙志瑋表示：“北京持續的嚴控防疫措施，在短期內不可避免會對實體商業客流和經營恢復進程造成影響。業主方去化空置面積壓力加大，品牌方拓展意愿普遍減弱，但也為新品牌進駐北京市場提供了機會。針對特殊時期，業主除了為租戶提供短期減少租賃成本的過渡性方案，還可在租金模式、聯合推廣和數據分享等方面大膽嘗新，發展和品牌之間“利益共享，風險共擔”的新型合作關系。”
2020年第二季度無新增項目交付，上半年新增供應總量為80,000平方米。疫情中北京優質倉儲市場的韌性凸顯，連續兩個季度錄得正吸納，二季度為15,400平方米，整體空置率環比回落0.4個百分點至5.6%。順義空港、平谷新增需求最為活躍，錄得來自第三方物流和醫藥類企業共計約74,000平方米的新租、擴租交易；而另一方面，亦莊、大興京南、房山板塊受到快遞快運公司退租和電商遷往自建庫影響錄得負吸納。整體租金報每月每平方米49.9元，環比持平。市場上錄得少量新租反映租金增長，如醫藥類租戶；但另一方面，也有部分近期到期面積較多的業主通過適度下調租金以爭取更多潛在客戶的關注。下半年，預計有66,000平方米的新增面積交付，加之本季度新釋放出來的面積，租戶選擇更多，刺激租賃交易更為活躍。預計空置率小幅拉升，租金有進一步上漲的空間。
CBRE華北區顧問及交易服務產業地產部主管李虹表示：“疫情爆發以來，北京倉儲物流市場表現出較強的韌性，本季度醫藥類和食品生鮮類的需求十分活躍，冷鏈類租戶成為北京物流市場的新興驅動力。可租面積的釋放有助緩解長久以來的供需矛盾，同時提升市場的活躍度。冷鏈類等新興租戶類型對倉儲物業的硬件要求較高，業主應積極改造或提升自身物業條件，以適應未來需求的持續升級。”
2020年第二季度，北京達成九筆大宗交易 ，但有五宗在10億元人民幣以下，交易總額僅達108.3億元人民幣，環比下降46%；上半年大宗交易總額為309.8億元，同比下降24%。因疫情而造成的交易延滯使得境外投資者本季度未能延續往期的活躍態勢，僅達成一筆交易。境內地產基金則成為最活躍買家，貢獻了本季度62%的交易額。自用買家依然保持旺盛的辦公置業需求，但市場上可售物業稀缺。本季豐臺和大興共錄得三筆寫字樓和商務園區的自用購置交易，標的物業分別以片區同類物業單價紀錄成交。寫字樓依然為主要物業類型，占本季度總交易額度的78%，其中包括本季度金額最大的交易東方資產通過法拍收購中弘大廈。零售物業則貢獻剩余的22% ，其中一筆來自北投收購通州京杭廣場，為上半年連續第二個季度錄得副中心的大宗成交。
CBRE華北區投資及資本市場部主管紀剛表示：“盡管北京物業市場中長期的基本面仍被看好，但疫情持續的不確定性和租賃市場短期波動一方面加大交易推進難度，另一方面加深投資者避險情緒，大型投資者在謹慎觀望的同時，更趨偏好具有穩定現金流的物業。而中小型投資者和自用買家則迎來難得的拓展機會窗口。”
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
