據克而瑞 CAIC AI 監測系統對南京 8 個商務區、 64 棟甲級寫字樓的持續監測分析，今年度南京第 1 次監測結果如下：
1）出租率：平均出租率與一季度持平，為84.6%，鼓樓、江東等商務區部分優質項目吸引租客入駐，對提振區域出租率起到積極作用；
2）租金：平均租金仍保持低位，為 3.9 元/㎡/天，與上季度持平；
3）資產價值：疫情影響減弱，全市甲級寫字樓資產估值二季度保持穩定，為 2 萬元/㎡，大宗交易關注度有所提升。
出租率與一季度持平 核心商務區表現更佳
01）出租率與一季度持平，達84.6%
二季度南京甲級寫字樓出租率保持穩定，與一季度持平，為 84.6% ；主要得益于：
①疫情得到控制，租賃需求趨于穩定。疫情對需求端的影響在一季度已經得到充分釋放，退租改租行為已基本完成，二季度疫情已得到管控，市場上不會再有大規模的退租改租發生，因而遏制了出租率下降勢頭；
②部分行業受疫情利好，逆勢擴租。二季度以來，除影視等少數行業外，大量行業已基本復工復產，退租形勢大量減弱。而生物醫藥、在線教育等行業反而因疫情原因產生了較大的擴租需求，吸納了一定規模的空置面積；
③政府、業主扶持，刺激市場租賃需求。一季度末至二季度初，政府先后出臺了一系列的企業扶持政策，大量寫字樓運營方也采取了降低租金、增加免租期等租戶支持策略，促使此前存于觀望和談判期的租戶成交，增加了吸納量，因此空置面積增幅明顯增加。
02）超六成商務區出租率小幅上漲，五成商務區漲幅不足2%
核心商務區出租率 86.1% ，次級商務區出租率 81.0% ，環比均保持不變； 66.7% 商務區出租率提升， 33.3% 商務區出租率下降。核心商務區與次級商務區相比，核心商務區復蘇趨勢較為明顯。核心商務區中 44.4% 項目出租率出現上漲，次級商務區中僅 29.4% 項目出租率出現上漲。
①鼓樓商務區、南京新城科技園、江東商貿區出租率增幅領跑全市。其中，鼓樓商務區部分項目租金有所下降，以價換量的戰略使得出租率顯著提升，其中新東方入駐蘇寧環球，線上教育行業租賃需求較活躍。江東商貿區內部分優質租戶入駐提升區域出租率，金鷹世界等樓宇品質較優項目出租率對整個商務區有提振作用。而南京新城科技園憑借其價格優勢，吸引周邊區域租戶入駐，出租率出現小幅上漲。
②軟件谷及南站商務區租戶結構有所改變。受疫情影響，軟件谷、南站商務區內部分租戶退租，轉向周邊租金價格相對較低南京新城科技園內。
03）優質項目出租率微升，回暖趨勢顯現
隨著疫情影響的不斷消散，南京寫字樓的租賃需求逐漸復蘇，使得出租率下跌項目占比與上一季度相比出現明顯下降。且本季度出租率上升項目占比明顯高于下降項目，說明市場復蘇趨勢已逐步顯現。
租金達3.9元/㎡/天 整體保持穩定與一季度持平
01）甲級寫字樓租金3.9元/㎡/天，與一季度持平
南京甲級寫字樓租金維持在 3.9 元/平方米/天，環比無變化。疫情的沖擊導致一季度換租退租情況頻發，原本有意擴租續租的客戶也改為觀望態度，市場上罕有大面積的租賃成交。
二季度末南京市場幾乎已經走出疫情陰霾，全市租金維持穩定。為應對不利的市場環境，部分寫字樓運營商在二季度采用了“以價格換取市場”的策略。這一方法只能“治標不能治本”，長期看并不是寫字樓真正的生存之道。
02）商務區間分化猶存，核心商務區內優質項目表現堅挺
二季度全市甲級寫字樓租金價格保持穩定達 3.9 元/㎡/天，基本與上季度持平。江東商貿區、南站這兩個商務區租金降幅較大，其中江東商貿區業主方或采取以價換量的策略以確保項目出租率，在二季度初見成效；南站由于以往較高的租金導致大量客戶被吸納，不得不通過降低租金挽留客戶。
新街口租金增幅小幅上升 0.7% ，即便如此核心商務區優質項目依然有較強的區域競爭優勢，二季度德基廣場吸納了德高中國等知名企業入駐。
03）以價換量行為普遍，超四成項目租金下降
根據CAIC統計，超 4 成項目租金變動出現下降，其中 35.5% 的項目租金下降 5% 以內， 4.8% 的項目租金下降超過 5% 。
降低租金、增加免租期等行為在疫情下較為普遍，百家湖、南站、軟件谷等相隔較近的商務區內，無價格優勢項目的租戶存在被相鄰商務區吸納現象。目前，在辦公市場上，專業服務、醫藥健康、電子商務、游戲視頻等行業依然活躍、租賃需求十分旺盛，在線教育行業對辦公空間的需求顯著增加。
資產價值保持穩定 大宗交易關注度提升
01）甲級寫字樓資產價值保持穩定，大宗交易關注度提升
南京甲級寫字樓平均資產價值二季度升至 2 萬元/㎡。
受疫情沖擊，一季度寫字樓資產價值降幅明顯；二季度隨著疫情的進一步控制，絕大部分企業都已復產復工，資產價值停止下跌。整體來看，南京寫字樓資產價值保持穩定。同時，作為新一線城市的南京也越來越多受到投資者的關注，二季度，位于新街口核心的國金中心，也傳出其業主正與多家資本洽談對外整售的消息。這對接下來南京寫字樓資產價值的恢復或將起到推動作用。
02）商務區之間差異小，次級商務區存在價格優勢
二季度南京各級商務區價值表現差異不大，其中，核心商務區有 53% 的寫字樓項目資產價值上升， 42% 的項目資產價值下降，次級商務區與核心商務區無明顯差異的主要原因是，次級商務區內部分項目存在一定價格優勢，在本輪疫情下，變相提升項目出租率。
03）近8成項目資產價值變動不超過5%
一季度南京GDP同比增長 1.6% ，是17個萬億GDP城市中唯一實現一季度正增長的城市，整體經濟環境穩定，為寫字樓資產價值保持穩定提供基礎。二季度，近 80% 項目資產價值變動幅度不超過 5% ，資產價值保持不變的項目占比 9.7% ，上升幅度不超過 5% 的項目占比 33.9% ，下降幅度不超過 5% 的項目占比32.3% 。
來源：克而瑞資管
