2020年7月2日，成都——成都辦公樓市場在經歷一季度停滯后，于二季度呈現復蘇態勢，凈吸納量由負轉正，實現2.4萬平方米。上半年，市場平均空置率小幅上升0.9個百分點，金融、房地產建筑需求保持動能，新經濟產業持續賦能辦公樓需求端。相反，新興金融、消費服務、文體娛樂行業退租率位居前三。租金方面，業主于二季度開始下調有效租金，市場均值較2019年末下跌1.1%。
仲量聯行成都董事總經理謝凌表示：“盡管新冠疫情對成都辦公樓市場產生一定沖擊，但從二季度開始，伴隨疫情受控，市場數據已呈現積極信號，我們對未來城市走勢仍充滿信心。同時，成都正在經歷城市中優和新區開發并舉的時期，東部新區的成立將帶給企業發展投資的新機遇，仲量聯行也將致力于為地方政府、為市場主體服務，助力東部新區招商引資，發展大成都。”
市場研讀
疫情下新增供應放緩，市場交易于二季度開始復蘇
上半年受疫情影響，部分辦公樓項目入市出現短期推延。甲級辦公樓市場新增供應僅錄得天府國際金融中心，新增面積逾6萬平方米，且該項目于疫情前交付。全年新增供應預計將達到30.7萬平方米，與2019年底的預測比較約1/3的項目或出現延期。
市場需求是行業關注的焦點，而二季度“復蘇”成為市場關鍵詞。進入4月后，積壓的租賃需求開始逐步釋放，交易活動逐步恢復，但與往年相比活躍度仍處低位。仲量聯行數據顯示，第二季度成都甲級辦公樓凈吸納量約2.4萬平方米，而一季度該數值為負1.0萬平方米，回升趨勢明顯。上半年，天府國際金融中心的入市再加上租賃需求的放緩，導致市場空置率上揚，平均值較2019年末上升0.9個百分點，至季末報23.2%。
盡管全球疫情以及宏觀不確定性導致需求較往年同期有所下滑，但成都一季度GDP增速仍在經濟總量前十城市中位居第二，經濟韌性為辦公樓市場發展奠定基礎。辦公樓數據同樣印證這一觀點：上半年全國主要城市甲級凈吸納量數據對比發現，成都仍在全國主要城市中處于領先地位。
金融、房地產建筑需求持續穩健，新經濟激發辦公需求動能
· 金融業需求仍居首位，其中保險業尤為突出。金融業疫后表現相對穩健，數據顯示，上半年金融業新租面積近7萬平方米，與2019年下半年基本持平。
· 房地產建筑業辦公需求回暖。隨著東部新區設立，成都城市版圖擴容，新區開發帶動城市化提速，基建與房地產投資必將隨之而來。房地產建筑業的辦公需求上半年上升明顯，新租占比達18.8%，較2019年高出5.1個百分點。
· 新經濟催生的辦公需求成為未來產業端新動能。其中科技互聯網產業在過去幾年已成為成都辦公需求的新支柱，未來這一趨勢仍將深化。科技互聯網更是在本次疫情中獲益，以游戲開發、在線教育、視頻直播為代表的產業實現收益增長。業務擴張帶動辦公需求成長，相關產業租賃面積快速增長。上半年，成都在線教育新租面積近3萬平方米，但由于乙級辦公樓可租賃面積較大，市場中絕大部分需求被其去化。而成都甲級辦公樓新增需求中科技互聯網產業占比仍高達16.4%。
自2019年雙十一后，借助互聯網直播手段，越來越多的企業將部分營銷渠道轉至線上，資本市場現金大幅涌入，互聯網直播產業容量激增。而疫情后，該行業辦公需求上升明顯，僅上半年直播短視頻及其相關產業在優質辦公樓的新租面積即已超過1萬平方米。典型成交包括無憂傳媒選址嘉煜國際約4,000平方米。而當前市場仍以終端客戶為主，預計隨著企業端市場的打開，該行業的辦公需求仍將持續上升。
上半年退租面積高企，成都甲級辦公樓凈吸納量疲軟
疫情下P2P等網貸公司行業優勝劣汰加速，非傳統金融類租戶退租面積高企，其上半年退租率達24.4%，居各行業首位。而受疫情影響嚴重且長遠行業，如消費服務和文體娛樂等行業退租率也分別高達19.5%和18.4%，退租面積均大幅超過新租面積，導致凈吸納量負增長。同時，由于此類產業主要聚集于成都傳統商務區，市中心板塊上半年錄得凈吸納量數據負2.4萬平方米。截至季末，成都仍有多數旅行社、文體娛樂等行業的企業尚未恢復正常工作。相關行業的退租情況或將延續至下半年，預計將導致市場空置率水平于年底進一步攀升至25%左右。空置率的潛在攀升促使業主須在下半年積極調整租戶結構，緊抓優質租戶企業情況，拓展招商渠道等應對策略。
小面積辦公成交仍然主導市場
盡管進入二季度后，整層以上需求開始逐步展現，但200平方米以下成交數量仍占據全市一半以上的份額。因此，部分具有較高招商運營能力的第三方辦公運營商于二季度后租賃情況明顯好轉，全市二級租賃市場轉租率恢復至7成以上。
策略解析
租戶承租能力下滑，市場去化壓力仍存，業主降價策略于二季度開始實施
受疫情影響，多數企業調低全年預算，對租賃成本更加敏感。對業主而言，辦公樓市場需求不僅于在總量上有所減少，租戶承租能力亦同步下滑。二季度，大多仍在今年有去化壓力的項目均在不同程度讓利，通過提高免租期等方式吸引客戶。上半年，成都甲級辦公樓平均租金報98.6元/平方米/月，當年累計跌幅達1.1%，為自2016年以來同期最大跌幅。
租戶出于未來不確定性的考慮，“靈活”成為優選的不動產策略
現金流儲備成為當下中小微企業可持續發展的重要策略之一。因此，多數租戶于新租裝修成本上表現謹慎。精裝、帶家具的辦公空間受到市場青睞。同時，出于對明后年公司業務發展波動的預判，較多租戶在今年談判過程中更傾向于租期較短或租賃條款靈活的辦公樓產品。
未來展望
后疫情時代，成都辦公樓發展進入“下一個新常態”
成都辦公樓版圖正在經歷“擴容”與“重塑”
一方面，隨著天府新區建設推進，預計未來5年該板塊優質辦公樓體量將超過200萬平方米，成為繼市中心，高新南區后成都第三大商務區。今年，成都宣布設立東部新區，成都中心城區版圖正逐年擴大，勢必將引領樓宇經濟同步發展。另一方面，近年來，成都正在重塑產業經濟地理格局。14個產業生態圈，66個產業功能區，共計1,000萬平方米的高品質科創空間的打造預計將再造城市辦公樓產業格局。
“以未來為導向”的企業戰略正在逐步實施
類似于2003年非典事件后出現的網購元年，此次新冠肺炎疫情亦重塑行業變革和企業與人的需求。例如，民眾保險意識的提升以及企業的直播營銷方式的轉變。對企業而言，疫情讓市場重新洗牌，只有及時調整資產組合、轉變運營模式的企業，才能以更強的韌性適應下一個周期的“新常態”。雖然短期房地產策略趨緊，但長期來看，戰略性調整要求不動產組合更具靈活性，而辦公場所則更需承載如數字化、健康、高效等多元復合的功能，以滿足企業發展和以人為本的更高層次需求。
辦公樓項目的應對之策成為當下關鍵
2020年企業辦公需求下滑已大勢所趨，預計全年甲級辦公樓凈吸納量不到14萬平方米。對業主而言，租金讓利不足以扭轉當前困境，應同時提升租約管理，樓宇綜合品質和服務水平以求逆境新生。面對快速變革的市場格局，市場主體須更加關注城市發展的前沿規劃，熟知產業定位以及緊跟企業辦公空間產品迭代趨勢，以更具前瞻性的決策迎接成都辦公樓市場“下一個新常態”。
仲量聯行華西區董事總經理喬裕生表示：“成都的產業結構更新速度優于多數國內城市，因此辦公樓市場雖然經歷疫情黑天鵝事件，但未來仍具有較強的韌性。下半年，互聯網行業、保險業、地產業仍將是市場需求的核心，是樓宇經濟招商引資的重要突破口。租金受疫情影響短期下滑不可避免，但價格競爭亦非長久之策。仲量聯行在一年前發布的《樓宇經濟3.0》報告對未來走勢的四大預判，在今年看來正好印證后疫情時代辦公樓發展的四大趨勢，即智慧科技樓宇、綠色健康樓宇、靈活共享空間、多元融合空間。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
