國家統計局公布上半年GDP為456,614億元，相較一季度同比下降6.8%，二季度由負轉正增長3.2%，中國經濟復蘇正有序開展，各行各業正回歸到常規發展軌道中。房地產業也是如此，二季度中各細分市場涌現出多個值得關注的趨勢，第一太平戴維斯發布《2020中國房地產市場上半年回顧》，結合數據與市場實例，剖析時下市場動向，助你有的放矢，把握市場良機。
寫字樓市場
國內總體回穩，全球形勢仍紊
商務活動在第二季度逐步回歸正軌，國內主要城市寫字樓租賃活動已基本恢復。但由于全球疫情和經貿形勢不確定性較大，二季度新增租賃需求仍較為有限，有一些城市錄得負吸納，16座主要城市平均空置率環比上升1.1個百分點。
租戶迎來議價窗口期
當前局勢下，租戶續簽和減租情況有所增加，但對某些成長型行業及企業而言，則迎來議價窗口期，通過擴租或整合搬遷以升級辦公空間。企業對成本愈發注重，對非核心商務區帶來一定利好，第二季度，北京麗澤、杭州未來科技城的空置率分別環比下降8.1和5.0個百分點，吸納量有所改善。
業主市場摩拳擦掌
潛在辦公供應量依然可觀，業主市場競爭加劇，即使業主方的租金面價傾向與上季度持平，但在裝修免租期和租金補貼等附加條件則給予較多優惠，導致季內16座城市甲級寫字樓有效租金平均下跌2.1%。除對現有租戶的關系維護更為重視，業主針對大面積客戶的爭搶也更為激烈，市場加速向租戶市場傾斜。
寫字樓市場2020下半年展望
隨著政府企業紓困及財政扶持政策陸續推出，經濟形勢有望逐漸向好，預計全年經濟增長有望轉正。下半年隨著更多租戶到期，整體租賃需求將有明顯提振，其中金融保險、健康醫療、科技和在線服務行業的需求仍將好于整體水平。
零售市場
消費回升，奢侈品成亮點
消費者已逐漸適應疫情防控常態化，市場人氣回升，6月全國零售總額同比降幅收窄至-1.8%。奢侈品市場回升勢頭強勁，多個城市頂級商場客流在6月已回升至均值水準，成都的高端市場表現令人矚目，而上海及廣州已基本恢復近兩年均值，而經受疫情重創的武漢表現超乎預期。
入駐率面臨壓力，業態表現各異
盡管如此，第二季度整體市場受新冠疫情的滯后影響，主要城市購物中心租金與入駐率面臨壓力。16座城市首層租金環比下跌1.4%，而空置率上升1.3個百分點。
不同市場及業態受沖擊各有不同。上海餐飲市場本季度變動劇烈，在新增空置面積中占比達43%，而成都的零售業態變動較大，在退租面積中同樣占比43%。相較之下，業績恢復迅速的美妝品牌，政策支持、行業前景看好的新能源汽車以及電子產品在當下議價窗口期表現積極。
休閑娛樂業態走勢成下半年關鍵
下半年租賃市場恢復趨勢取決于休閑娛樂業態能否全面開業，以及餐飲業能否實現更大范圍的復蘇和增長。由于市場對疫情防控抱有信心，租金持續下探的空間有限。
零售市場2020下半年展望
預計政府后續仍將繼續出臺措施提振消費市場，減稅舉措也有助中小商戶減輕經營負擔，已看到無論線上線下的促銷推廣活動較往年更為頻繁。近期股市及樓市積極向上，也有助于進一步提振消費信心。消費者旅行計劃更多回歸境內，熱門旅行地的消費市場有望獲益。
投資市場
流動性改善，部分資產類別迎轉機
上半年中國大宗投資市場總體進展緩慢。全國2020年上半年合計成交達人民幣1,009.6億元，同比下降20%。受疫情影響，市場租賃需求逐漸分化，其中寫字樓和購物中心租賃面臨一定挑戰，而社區商業及長租公寓則危中有機。
與此同時，市場對物流和數據中心的需求仍在穩定增長。二季度開始，境內融資環境有所放寬，市場流動性開始釋放，預計將會在今年年末或明年初從市場成交活躍度及資產價格上有所體現。
自用買家活躍，物流資產長期看好
自用買家和包括險資等長期資金由于測算周期較長，可接受的收益率較低，資金較為充足，目前在市場上更為活躍。在上半年上海大宗成交筆數中，有40%的交易投資目的為自用或部分自用。
物流資產近年一直是一些投資者的心頭所好，2020年上半年全國物流資產大宗成交達人民幣150億元，超過2019年同期的一倍。疫情的發生進一步改變人們的消費習慣，線上購物的生活方式帶來對物流資產的長期需求。
投資者對此持續關注，投資級別的物流資產供不應求，大部分項目在大型開發商及投資者手中。除了傳統物流倉，醫藥行業存貨價值高，與之相關的倉儲發展迅速；同時鮮蔬果類食品運輸的蓬勃發展也引申出市場對冷鏈物流的需求增長。當前，一線城市物流資產收益率約在5.5%至6.0%，較十年前大幅下降。
投資市場2020下半年展望
彭博數據顯示，今年開發商有1,523億美元的境內境外債務待償還，意味著仍有大量中小型開發商及投資者面臨壓力。這也使房地產擔保債務、或為房地產企業提供定制融資方案的特殊機會投資備受關注。雖然國際旅行限制導致國際資本跨境投資難度增加，但若旅行限制放開，預計未來一年里會有超過25億美元來自國際債權基金的資金用于此類投資機會。
住宅市場
線下看房恢復，成交回升顯著
住宅市場在第二季度表現亮眼。截至5月底，全國住宅開發累計投資約3.4萬億，已達到去年同期水平。隨著線下看房陸續恢復，開發商積極推盤，多數城市住宅市場供應及成交顯著回升，一、二線城市3、4、5月成交量環比分別持續增長317%、43%、17%；同時高端住宅市場成交火熱。
政府發力推地，出讓面積創新高
土地市場同樣表現活躍，多地政府積極推地維護市場信心。第二季度，一、二線城市住宅用地出讓面積較去年同期增長27.1%，達近年來新高。眾多優質地塊出讓推升土地平均溢價率至15%，開發商拿地熱情高漲。
受限國際形勢，租賃市場面臨挑戰
相較之下，高端租賃市場目前仍舊維持較大壓力。國際航班及簽證發放受限，租賃市場對國內租客的依賴程度持續上升。較多項目推遲開業計劃，新項目的業主方仍在觀察選擇合適的入市時機，全年高端服務式公寓新增供應將極為有限。
住宅市場2020下半年展望
展望下半年，經歷了強勁復蘇的第二季度后，市場或將在需求端得到合理釋放后階段性盤整，但市場情緒仍將維持樂觀平穩基調。此外，針對部分城市房價走高，預計下半年或將有區域性、針對性的調控政策出臺，以落實“穩地價、穩房價、穩預期”的政策導向。
第一太平戴維斯中國區市場研究部主管，高級董事簡可認為，中國的新冠疫情防控成效卓然，第二季度經濟增長由負轉正，為下半年經濟穩步復蘇帶來更多信心。房地產市場各板塊挑戰與機遇并存，投資者應著眼長遠適時布局。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
