7月30日，戴德梁行資本市場部隆重舉行“2020上半年中國一線城市大宗交易市場回顧與展望線上分享會”，解析市場成交、分享投資熱點、共話投資趨勢。
年初的時候，有客戶問我市場上有沒有NPL、有沒有項目大減價，我的回答一直是“沒有，市場并沒有你們想的那么差”，現在半年過去了，市場表現也的確印證了我當時的看法。雖然疫情對大宗交易市場有所沖擊，但是我們看到投資者的動作，從疫情開始時的觀望，到4、5月份的積極出手，投資者心態隨著疫情的消退也發生了很大變化，加上最近兩個月出行放寬、投資者可以正常考察項目，市場也在逐步恢復。
但對于投資者而言，“市場究竟還有多久才能回到正軌”、“未來又有哪些新興熱點值得關注”才是他們所切實關注的問題。
基于此，戴德梁行資本市場部匯集了北上廣深四大一線城市的代表、舉辦這個分享會，和大家回顧2020上半年大宗交易數字、展望后市發展。
上半年內地大宗交易大數據
在分享會伊始，戴德梁行中國資本市場部執行董事蘇暐婷女士就2020上半年內地大宗交易市場“成交大數據”做了重點剖析：北上表現依舊亮眼，辦公物業備受青睞。
2020上半年中國內地大宗交易市場共有約884億元人民幣成交，其中由戴德梁行資本市場部主導促成的交易金額超過130億元人民幣，行業遙遙領先。
細看到城市表現上，北京、上海依舊表現搶眼，兩地成交約700億人民幣，占到內地總成交額的80%；廣州、深圳區域成交額雖超過100億，但是與去年下半年相比，下降比較明顯；值得一提的是，強二線城市在上半年有亮點閃現，杭州，成都，佛山等強二線城市均錄得標志性成交案例。
物業類型方面，辦公/研發辦公物業受到買家追捧，而零售物業成交宗數則有所下滑，從2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。
投資人對潛在投資項目資本化率要求進一步提高，一線城市的辦公及零售物業的資本化率相對于2019年平均上升了10-30個基準點，物流倉儲資本化率相對于2019年平均上升10-20個基準點。
關于下半年“后疫情時代”的市場發展態勢，我們認為市場信心正在逐步重建，投資者信心也在逐步恢復，買賣雙方價格差距在不斷縮小，但疫情衍生影響之下，地產融資需求增多、而銀行融資又相對緊縮，大家的布局策略也將進行一定調整。可以預見的是，未來內資機構將繼續擴大市場份額，開發商為了加速去商業存量，大規模資產包或將陸續推出市場，同時像數據中心、迷你倉等另類投資機會熱度將持續上升。
戴德梁行北京、上海、廣州、深圳代表隨后分別介紹了當地市場情況與投資熱點。
北京：未來持續看好通州
上半年，北京大宗交易市場錄得244億元人民幣成交，同比下降5.45%，市場活躍度整體保持穩定。買家自用需求仍然強烈，在上半年錄得的14宗交易中，自用買家占到4宗，貢獻約23%的交易額，超過去年全年占比。外資吸引力上北京亦表現不俗，上半年吸引到108億元外資投入，首次趕超上海107億元，成為吸引外資最多的城市。
未來熱點方面，我們仍持續看好通州。2020年上半年，三峽集團正式簽約通州成大廣場，京杭廣場亦將打造成打造成為北京北投愛琴海購物公園——商業與辦公大宗交易在通州的頻繁發生反映出市場對該區域的不斷看好，通州無疑將成為北京大宗交易的重要“戰場”。
上海：具有穩定投資回報的物業將愈受關注
撐起了內地大宗交易市場“半邊天”的上海，上半年共錄得455億元人民幣成交，占到內地總成交金額的52%。同時上海上半年買家自用需求保持強勁，海通證券、上海銀行、TST庭秘密等紛紛在上海落子布局，充分顯示實力企業對于上海未來經濟發展的長期看好。
下半年，上海大宗交易市場熱點主要集中在以下幾個方面：有穩定現金流、高出租率的寫字樓項目更受青睞；產業園區物業將受到追捧；自用型買家將成為資產收購主力。
廣州：接棒珠江新城，琶洲騰飛可期
廣州的寫字樓市場極度穩健，6.7%的空置率為四大一線城市最低。各大機構紛紛利用大灣區概念加持廣州物業，近期渣打銀行、上交所、深交所皆落子廣州，預計下半年廣州寫字樓將繼續引領大灣區大宗交易市場。
政府定位為互聯網電商總部集聚區的琶洲，隨著唯品會項目的入市及阿里巴巴、小米、銘豐、國美等一系列項目的封頂，總部集聚效應已初步顯現，未來將承接珠江新城，成為廣州下一個CBD。
深圳：工業物業重回交易舞臺
深圳大宗交易上半年成交56億元，同比下降78%，但宗數同比僅減少2宗，以中小型成交為主，平均成交額都在5億左右的水平，鑒于去年同期華僑城大廈及中心城兩宗超大型成交拉高整體成交金額，綜合來看今年上半年大宗交易其實依然活躍。
深圳上半年一個別具特色的看點為工業物業重回大宗交易舞臺——上半年深圳出現3宗工業物業成交，貢獻約21%的交易額，超過去年全年占比，僅次于寫字樓；擁有舊改角度的工業物業一直以來都是深圳的投資特點，在經過2019年的交易沉寂，價格進一步調整后開始恢復熱度，預計下半年工業物業將持續做為深圳大宗交易市場上重要投資熱點。
探討業內關心話題，尋求背后秘密
分享會上，戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平主持Q&A環節，和各區代表碰撞各地下半年觀點，并就業內關心話題進行探討。
Q1：今年上半年北京外資投資比例首次超越上海，成為外資“新寵”，這個趨勢會延續下去嗎？上海過往的主導地位是否會被北京所影響？
中國資本市場部副董事總經理劉兵表示，外資看好北京其實從18年開始就有所體現。18，19年北京大宗交易外資占比均接近三成，且現在也仍然活躍，可以說是外資重回北京市場。不過之前上海一直都是外資最重要的投資目的地，我剛來北京的時候是09，10年左右，那時候北京寫字樓市場剛經歷了高供應、高空置率、低租金，外資對北京寫字樓市場的前景信心不足，而上海則剛好相反，空置率不斷下降，也導致很多外資基金都將內地的Office設在了上海。相應地，又進一步催生了上海大宗交易的活躍。
近年來的情況反過來，北京成為全國最為穩定的寫字樓市場，租金最高，空置率長期保持低位，且cap rate又高過上海，在上海找不到合適投資標的的外資基金也就將目光投向北京，增加在北京的項目配比。
華東區資本市場部執行董事張維閔表示，上海現在的核心區甲級寫字樓 cap rate 約4.1%，非核心區為4.4%，低于北京的4.2%/4.7%，這是一個事實。而且上海的辦公樓未來供給可觀，未來5年內將有超過600萬平方米的甲級寫字樓入市，相當于50%的現有存量，的確會給租賃帶來壓力。
但外資投資北京超越上海，除了以上的 “push factor”以外，也有原因是他們的資產配置——很多境外投資人已經在上海買過樓了，在規避上海大的未來增量的同時，他們也往如北京、廣州、杭州等一線城市和強二線城市看項目。
然而，論 liquidity 或流動性而言，上海整體的表現還是優于北京的。從整體的交易量來說，2020上半年上海的交易量455億超過了北京的244億的成交量，而且歷年來都是領先全國。上海往往被認定為全中國最為透明，最成熟的大宗物業成交市場，這座城市不僅常常是外資進中國的第一站投資點，它的高流動性，開放性的政策會吸引更多的其他類型投資人前來投資。所以不只是外資基金投資人，甚至內地基金或自用客戶需求，如前陣子海通證券收購綠地黃浦濱江寫字樓，或國際知名鞋商 Sketchers 收購大虹橋富力的物業，都能體現出上海的高成熟度及流動性。
Q2：大灣區廣州和深圳都是TMT行業的新興經濟熱點，如果投資人想享受TMT新經濟帶來的機會，在廣深之間應該如何抉擇？
華中區資本市場部主管、執行董事蘇儉婷表示，首先，對比其他一線城市來看，廣州大宗交易市場數據上的“硬核優勢”，哪怕經過半年疫情影響，2020年第二季度廣州寫字樓空置率仍然處于6.7%的低位，租金也錄得一線城市中的最低降幅，這些都展示出了廣州市場強大的韌性和抗風險性。
其次，細化到TMT行業層面，廣州的TMT行業企業和深圳的其實有所不同，深圳主要注重是硬件制造及科技創新，而廣州主要注重在線上、虛擬的方面，特別是游戲行業及電商直播。作為“電商”發貨之都，2019年廣州發出的包裹量在全中國城市中排名第一，2020年更是出臺相關行動方案大力發展直播電商；游戲行業方面，全國TOP3游戲公司（騰訊游戲、網易游戲、三七互娛）有兩家在廣州。
行業大環境帶動下，相關區域的表現也尤為搶眼，如天河區因游戲產業受益、成為廣州GDP排名第一的區域，琶洲在總部集聚效應的利好下，吸引了阿里巴巴、唯品會、小米、國美等知名企業的進駐，片區對辦公空間的需求與日俱增，這些對投資者而言都是個不錯的信號，如果投資者想乘大灣區TMT的東風，像琶洲這樣“站在風口”的片區其實可以重點考慮。
華南區資本市場部主管、董事陳俊儒表示，廣深同中存異，側重點各有不同，如果廣州看的是一個“穩”字，那深圳看的就是”爆發力”。
作為最年輕的一線城市，深圳一直展現出無限的可能性與爆發的增長特色。從制造研發起家的深圳，如今在TMT、智能設備、人工智能、醫療與生命科學等具有尖端國際競爭力的產業上都有著清晰定位和強勁的民營活力，相應亦激發出了可觀的租賃需求。
今年上半年深圳甲級寫字樓去化量領跑全國一線城市，14萬方的凈吸納量已超過2019年全年并遙遙領先其他一線城市。例如OPPO 整棟租下華潤前海大廈T2約10萬方，今日頭條也擴租了深圳灣創新中心近4萬方、華米科技、京東等等這些高新互聯網科技企業在上半年也都紛紛在深圳新租或者擴租，旺盛的需求及增長動力給足投資人對深圳甲級寫字樓的去化信心。
同時，基于年輕有活力的人口結構，TMT行業快速發展所帶來的財富積累，深圳有著強大的消費升級需求與增長動能，我們也看好零售物業未來的發展，包含購物中心以及社區商業都具有很大的增長機會。
Q3：上海寫字樓市場空置率達20.9%，其中新興商圈甲級寫字樓空置率達32%，但新興商務區依然有成交，請問這是什么原因？
華東區資本市場部執行董事張維閔表示，在這些新興區域入手的買家主要分為兩大類。
一類是因TMT及高科技產業的利好，買到坐標本就位于中環、中外環的投資人，他們買了張江、漕河涇產業園區，產生了一部分成交量。
第二類是自用客戶，他們不擔心上海次中心較大的未來寫字樓供給，而當這些城市副中心、新興區域配套不斷完善、交通也趨于便利、包括樓宇品質都提升之后，自然買家都會往這些片區走。另外，新興區域項目目前空置率較高，業主在出售時價格較核心區項目優惠，所以我們看到自用買家往城市副中心收購樓宇的趨勢。
這兩類客戶也是構成新興商務區成交的主要原因。
Q4：內地公募REITs的起步，會不會成為私募基金的頭號對手？未來對房地產大宗交易市場又將有何沖擊？
中國資本市場部副董事總經理劉兵表示，對于公募REITs，我們是非常樂觀的，因為從鄰近的香港、新加坡等地來看，REITs的發行并沒有減少大宗交易的數量，反而是促進交易越來越成熟與頻繁。包括市場上面有很多的基金機構，在買完市場項目后，經過一段時間的資產管理，其實是可以去公開的REITs市場實現退出的，等同于多增加了一個退出渠道。
同時，關于“市場對手”的問題，我們看到在REITs房地產信托行業里，如果有主動資產管理能力、物業管理能力，那對行業比較了解的機構來發起REITs，比如領展、豐樹、吉寶等等，這樣的大型REITs往往是市面上表現最好的，所以我們反而倒是覺得在今天這個市場是未來準備募集REITs，或者是在公募REITs退出項目的機構吸籌碼的好時機。
展望未來，隨著宏觀形勢的不斷變化，投資者需要做出相應改變。戴德梁行也將繼續完善自身平臺，為客戶提供更加出色的卓越服務。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
