根據CAIC監測顯示，2020 年 H1，中國內地大宗物業投資交易總額錄得 947 億元人民幣，同比下跌 40% ，環比下跌 11% 。其中，上海錄得 486 億元人民幣交易，重奪城市榜首；業態方面，擁有穩定現金流的辦公業態最受青睞，成交金額占比超 60% ；受疫情影響，外資決策層難以入境，上半年內資主導大宗市場，自用型買家占比提升明顯。
成交分析
疫情影響投資決策 市場成交同比下降40%
新冠疫情下宏觀經濟不確定性加劇，市場避險情緒高漲，機構投資決策放緩。2020 年上半年，中國內地大宗物業投資交易總額錄得 947 億元人民幣，同比下跌 40% ，環比下跌 11% 。
2015-2020年中國內地大宗市場成交金額（億元）
受各國“封關”影響，外資機構決策層難以入境，造成交易延滯，導致外資投資占比下降。但上半年外資凈投資額依然為正，表明外資依然看好中國內地市場。此外，單筆成交額同比大幅下降，意味著大量投資者采取了相對保守的策略，以小金額投資試水，市場信心不足。
外資凈投資額變化情況（億元）
城市分析
上海重奪城市榜首 成交量占內地大宗市場半壁江山
受新冠疫情影響，市場觀望情緒升溫，機構投資決策趨于保守，資金愈發向核心城市集中。2020 年上半年，京滬兩地的大宗物業投資交易總額錄得 793 億元人民幣，占比高達 84% ；其中，僅上海就錄得 486 億元人民幣，占比超 50% 。
近年來上海一直都是全國交易活躍度最高的城市，歷年大宗成交額均高居全國首位。但去年受中美貿易戰影響，外資在滬投資明顯回落，導致全年成交額被北京反超。今年以來，隨著中美貿易摩擦的降溫，以摩根士丹利為代表的外資機構重返上海市場，海通證券、上海銀行、平安信托等內資機構也表現活躍。內外資交易同時回升帶動上海大宗市場回暖，上半年力壓北京，再度登頂城市榜首。
業態分析
擁有穩定現金流的辦公業態最受青睞
在新冠疫情全球擴散的宏觀背景下，大宗市場投資者收購策略呈現中性偏謹慎，避險保值情緒略有加深。2020 年上半年，擁有穩定現金流的辦公/研發辦公類物業成交最為火熱，成交金額與成交單數占比均超過 60% 。去年市場成交金額最高的綜合體物業則在今年上半年大幅降溫，成交單數及成交金額雙降。疫情下擁有周邊居民消剛需費支撐的社區商業更受投資者歡迎，但此類項目單筆成交額普遍較低，導致零售物業成交單數占比上漲，但成交金額占比卻出現下降。
2019H1&2020H1成交物業類型比例（按照成交金額）
2019H1&2020H1成交物業類型比例（按照成交單數）
由于新冠疫苗的研發進展緩慢，疫情在下半年可能仍有反復，市場避險情緒或將延續。在辦公方面，科技企業集聚、產業政策利好的商務園辦公或可作為投資首選；在零售方面，由于中長期回暖態勢明顯，小體量的社區商業有望成為市場歡迎的投資標的。
買賣雙方
內資主導大宗市場 自用型買家占比提升明顯
▌內資主導大宗市場，美韓資本外流，新加坡資本大舉加倉
為遏制境外輸入病例的快速上升態勢，外交部聯手移民局于今年 3 月 26 日發布公告，自 3 月 28 日起暫停外國人持目前有效來華簽證和居留許可入境。這一“封關”政策致使外資機構決策層無法來華，投資決策滯后，導致在上半年中美貿易摩擦降溫的情況下，外資投資總額依然不高。2020 年上半年，內資占比高達 74% ，主導了大宗市場走向；外資占比僅為 26% 。
2020H1內資/外資占比
2020 年上半年，新加坡元對人民幣匯率持續走高，以人民幣計價的中國內地物業資產對新加坡投資機構而言收購成本逐步走低。以 GIC（新加坡政府投資公司）為首的新加坡資本大舉加倉，其中 GIC 以 80.46 億元收購 LG 雙子座大廈創上半年單筆成交金額最高紀錄。
此外，以基匯資本、AEW 為代表的港資、英資在也先后落子中國內地。而隨著 LG 雙子座大廈、鐵獅門晶耀前灘項目的不斷變現，美韓資本呈現出外流態勢。
2020H1境外資本流入/流出情況（億元人民幣）
▌地產基金加倉謹慎，自用型買家占比提升明顯
2020 年上半年，以中國長江三峽集團為代表的自用型企業市場表現相對活躍，成交額占比 20% ，為各類買家之首。以海通證券、上海銀行、平安信托為代表的信托/銀行/券商類買家也先后抄底寫字樓資產作為總部辦公。而受避險情緒影響，地產基金上半年投資謹慎，成交額占比僅為 17% 。此外，疫情下企業債務違約風險增加，信達資管、東方資管等不良資產管理公司也于上半年進入市場，若疫情延續，下半年此類買家成交額占比或將繼續提升。
2020H1成交物業買家比例（按照成交金額）
盡管新冠疫情對大多數行業都造成了一定程度的沖擊，但以國企為主的能源行業所受影響較輕，以中國長江三峽集團、廣電集團、陜西能源為代表的的能源類企業上半年投資活躍，投資物業類型以辦公為主，也包含了成大廣場等綜合體項目。
此外，在二季度疫情得到控制的情況下，斯凱奇、TST等部分表現優異的消費品企業業務擴張，先后在上海收購獨棟辦公自用。
▌房地產行業受疫情影響明顯，開發商成大宗市場最大賣方
受疫情影響，上半年新房銷售額同比降幅明顯，而 2020 年是房企債券到期高峰， 95 家房企年內到期債券達到 5000 億元以上。償債壓力之下，開發商不斷出售商業地產資產換取現金流，上半年出售資產總金額占比高達 60% ，為大宗市場最大賣方。此外，部分行業受疫情沖擊明顯，企業被迫出售自用型物業以緩解資金壓力，以海航集團、康美藥業為代表的自用型企業也為上半年的大宗市場提供了大量待售標的。
2020H1成交物業賣家比例（按照成交金額）
與大部分企業高度依賴于某一行業不同，綜合類企業規模龐大，涉足領域較多，抗風險能力更強，其出售自用型物業并非是為了減輕債務壓力，而是出于其他業務考量。2020 年上半年， LG 集團為了確保全球經濟不確定性背景下的流動性，并為其未來的引擎增長提供資金，以 80 億元的價格出售北京的 LG 雙子座大廈；華潤集團基于“母公司孵化戰略”以關聯交易的方式向華潤置地出售萬象匯資產包。
交易清單
