新冠肺炎疫情影響下，居民生產生活受限、消費活動減少，商業地產市場面臨挑戰；但從另一方面看，疫情加速互聯網時代消費習慣變革，商業地產行業的新格局將逐漸形成。在此背景下，中指研究院在分析總結歷年研究經驗及商業地產行業發展現狀的基礎上，開展中國房地產指數系統商業地產指數的研究和編制，主要涵蓋商鋪租金指數和寫字樓租金指數，用以客觀反映重點城市商業地產價格水平及其變化趨勢。
中國商鋪租金指數運行分析
根據中國房地產指數系統商鋪租金指數對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2020年上半年，中國主要商業街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體下跌。其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成的百大商業街（百街）商鋪平均租金為25.1元/平方米·天，環比下跌2.41%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.8元/平方米·天，環比下跌1.09%。
疫情期間，部分業主/運營商推出給予免租期、緩交租金等一系列商戶紓困措施，商鋪租賃樣本調查數據顯示，樣本商業街中，近半數業主給予商戶免租期；樣本商圈中，超七成購物中心給予商戶免租期（注：本次商鋪平均租金漲跌幅未考慮疫情下業主/供應商為商戶提供免租期對租金水平的影響）。
從漲跌個數來看，在樣本商業街中，租金環比上漲的商業街占12.1%，租金環比下跌的商業街占83.3%，4.5%的商業街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環比上漲的商圈占14.7%，租金環比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈（購物中心）租金與上期持平。
從市場表現來看，2020年1-5月，我國社會消費品零售總額實現13.9萬億元，同比下降13.5%，降幅較1-4月收窄2.7個百分點；其中實物商品網上零售額同比增長11.5%，增幅較1-4月擴大2.9個百分點；實物商品網上零售額占社會消費品零售總額比重為24.3%，較去年同期擴大5.4個百分點。在新冠肺炎疫情影響下，網絡購物成為居民消費的重要方式，實物商品網上零售額占比持續提升，線上消費對實體經營仍產生擠壓效應。整體來看，受疫情影響，我國經濟和消費受到較大沖擊，商業租賃需求恢復仍需時間。
1、百街商鋪租金指數變化
（1）百街商鋪租金變動情況
根據全國15個重點城市主要商業街商鋪樣本調查數據，由重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成百大商業街（百街）商鋪租金指數。2020年上半年，百街商鋪平均租金為25.1元/平方米·天，環比下跌2.41%。
分城市等級來看，2020年上半年，一線城市中租金環比上漲的商業街占11.5%，租金環比下跌的商業街占80.8%，7.7%的商業街租金與上期持平。一線城市中，北京9條商業街租金環比兩漲五跌兩平，其中南鑼鼓巷跌幅最大，為3.37%；上海11條商業街租金環比均下跌，其中田子坊跌幅最大，為5.26%；廣州3條商業街租金環比一漲兩跌，其中北京路步行街跌幅較大，為3.67%；深圳3條商業街租金環比全部下跌，其中東門步行街跌幅最大，達5.59%。
2020年上半年，二線城市中租金環比上漲的商業街占12.5%，租金環比下跌的商業街占85.0%，2.5%的商業街租金與上期持平。二線城市中，南京主要商業街租金環比上漲；杭州、長沙、海口主要商業街租金環比漲跌互現；其余7個城市主要商業街租金環比均下跌或持平，其中武漢光谷步行街租金環比跌幅最大，為6.64%。
（2）租金漲跌幅較大的商業街
2020年上半年，樣本商業街中，南京老門東、海口中山路等8條商業街租金環比上漲，但漲幅有限，其中南京老門東環比漲幅最大，為0.78%；海口中山路、海口解放西路商業街租金環比漲幅在0.5%（含）-0.7%（含）之間；北京簋街、杭州武林路等5條商業街租金環比漲幅均在0.5%以內。在租金環比下跌的商業街中，武漢光谷步行街、深圳東門步行街等10條商業街租金環比跌幅相對較大，其中武漢光谷步行街租金環比跌幅最大，為6.64%；深圳東門步行街、上海田子坊商業街租金環比跌幅均在5.0%-6.0%之間；重慶三峽廣場、蘇州石路步行街、天津濱江道商業街等7條商業街租金環比跌幅均在3.0%-5.0%之間。
2、百MALL商鋪租金指數變化
（1）百MALL商鋪租金變動情況
根據全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調查數據，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數。2020年上半年，百MALL商鋪平均租金為26.8元/平方米·天，環比下跌1.09%。
分城市等級來看，2020年上半年，一線城市中13.6%的商圈（購物中心）租金環比上漲，84.1%的商圈（購物中心）租金環比下跌，2.3%的商圈（購物中心）租金與上期持平。一線城市中，北京12個商圈租金環比一漲十跌一平，其中崇文門商圈租金跌幅最大，為2.58%；上海22個商圈租金環比三漲十九跌，其中人民廣場商圈跌幅最大，為2.82%；廣州6個商圈租金環比兩漲四跌，其中北京路商圈跌幅最大，為3.99%；深圳4個商圈租金環比全線下跌，其中華強商圈和福田中心區商圈跌幅較大，均為2.29%。
2020年上半年，二線城市中15.7%的商圈（購物中心）租金環比上漲，84.3%的商圈（購物中心）租金環比下跌。長沙、南京、蘇州、重慶、南昌等7個城市重點商圈租金環比全部下跌；成都、杭州等4個城市重點商圈租金環比均漲跌互現。二線城市中，杭州申花商圈租金環比跌幅最大，為3.70%。
（2）租金漲跌幅較大的商圈
從商圈層面看，2020年上半年，在租金環比上漲的商圈中，廣州天河路、廣州西關等10個商圈租金環比漲幅較大，其中廣州天河路商圈租金環比漲幅最大，為0.61%；廣州西關商圈租金環比漲幅亦達到0.60%；上海川沙、上海七寶2個商圈租金環比漲幅均在0.5%-0.6%之間；青島浮山后、海口濱海國貿、上海中山公園等6個商圈租金環比漲幅均在0.5%以內。在租金環比下跌的商圈中，廣州北京路、廣州市橋2個商圈租金環比跌幅近4.0%；杭州申花、南昌八一等3個商圈租金環比跌幅均在3.0%-4.0%之間；青島李村、上海人民廣場、重慶三峽廣場等5個商圈租金環比跌幅均在2.0%-3.0%之間。
3、租金運行趨勢研判
從市場表現看，2020年以來，受新冠肺炎疫情影響，網絡購物成為居民消費的重要方式，實物商品網上零售額占比持續提升，線上消費對線下實體商業經營產生一定沖擊。一方面，疫情催化新興業態持續擴張，推動零售商業企業實現線上與線下的加速融合發展。另一方面，零售商業企業提供的無接觸、自助式零售等服務更受消費者青睞，同時社區商業價值獲得快速提升。整體來看，2020年上半年，經濟運行還未回歸正常水平，投資、消費等主要經濟指標仍未恢復到去年同期水平。短期來看，國內經濟仍在復蘇，實體商業經營仍面臨較多挑戰，商鋪租金整體承壓。未來，隨著疫情防控形勢向好，前期壓抑的部分消費需求有望逐步釋放，并支撐消費市場平穩發展。
供應方面，從短期供應來看，受疫情影響，15個重點監測城市1-5月新開業購物中心項目數量僅有14個，總商業建筑面積約82萬平方米，主要分布在成都、重慶、青島、南昌等8個城市，較2019年1-5月減少約250萬平方米。隨著國內疫情防控形勢持續好轉，部分受疫情影響而暫停開業計劃的購物中心預計將于2020年下半年入市。從長期供應來看，2020年1-6月，15個重點監測城市商辦用地成交規劃建筑面積為2509.5萬平方米，同比上升14.1%。從城市等級看，一線城市商辦用地成交規劃建筑面積同比上升100.3%，二線城市同比上升2.3%。從成交占比看，一線城市商辦用地成交面積占15城比例由去年同期的12.1%上升至21.2%，二線城市占比由去年同期的87.9%下降至78.9%。整體來看，一線城市商辦用地市場成交規模同比明顯增加，二線城市成交規模同比較為穩定。
需求方面，2020年1-5月，受疫情影響，我國社會消費品零售總額同比下降13.5%，仍未恢復疫情前水平；而線上消費累計同比持續增長，持續擠壓線下實體消費，1-5月實物商品網上零售額同比增長11.5%，增幅連續三個月擴大。按消費類型分，餐飲收入同比下降36.5%；商品零售同比下降10.6%。15類限額以上單位商品中，糧油食品類、飲料類、中西藥品類、日用品類及通訊器材類分別同比增長13.4%、8.5%、4.9%、2.5%和2.3%，其余10類商品零售均同比下降；其中金銀珠寶類及服裝鞋包、針紡織品類同比下降超過20%。整體來看，在新冠疫情影響下我國消費市場短期受到較大沖擊，雖然市場活力回升，但恢復疫情前的水平仍需時日，在租賃需求有所放緩的情況下，商鋪租金短期仍面臨下行壓力。
展望未來，新冠肺炎疫情防控工作已進入常態化防控階段，但其對經濟的影響短期內仍會持續。在國內經濟、消費市場和實體商業的恢復尚需時間的背景下，商鋪租金水平在短期內或將繼續下行。同時，境外疫情正在蔓延擴散，對世界經濟的沖擊還在發展演變的過程中；在外需存在較大不確定性的情況下，擴大內需的戰略將持續推進。且隨著疫情逐步得到有效控制、復商復市穩步進行，在促消費政策的扶持下，中國經濟將逐步釋放內需潛力，消費升級的勢頭亦將持續。隨著消費市場活力不斷恢復，實體商業和商戶經營也有望逐漸回歸正常水平；預計未來，我國重點城市商鋪租金有望恢復平穩運行態勢。
中國寫字樓租金指數運行分析
根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2020年上半年，全國重點城市主要商圈寫字樓租金 整體水平累計下跌2.38%；其中二季度平均租金為4.8元/平方米·天，環比一季度下跌1.54%。從商圈來看，二季度寫字樓租金環比上漲的商圈占10.0%，租金環比下跌的商圈占87.5%，2.5%的商圈租金與上期持平。整體來看，2020年二季度，國內經濟逐步復蘇，但當前境外疫情對世界經濟的巨大沖擊繼續發展演變，外部風險挑戰明顯增多。在國內經濟恢復面臨壓力以及世界經濟不確定性增加的背景下，我國經濟穩定運行仍面臨較多挑戰，消費、投資等主要指標均低于上年同期水平；受國內宏觀經濟仍處于下行區間影響，本季度全國重點城市主要商圈寫字樓市場需求下降，租金環比繼續下跌。分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金環比均下跌。
1、寫字樓租金變動情況
分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金環比均有所下跌。
從城市等級看，2020年二季度，一線城市中，13.9%的商圈寫字樓租金環比上漲，86.1%的商圈寫字樓租金環比下跌。具體來看，一線城市36個主要商圈中，北京麗澤橋、北京科技園區等5個商圈寫字樓租金環比上漲；深圳龍崗中心城、深圳南山中心區等31個商圈寫字樓租金環比下跌。
2020年二季度，二線城市中，6.8%的商圈寫字樓租金環比上漲，88.6%的商圈寫字樓租金環比下跌，4.5%的商圈寫字樓租金與上期持平。11個城市44個主要商圈中，杭州、南京、長沙主要商圈寫字樓租金環比漲跌互現；其余城市主要商圈寫字樓租金環比均下跌或持平。
2、租金漲跌幅較大的商圈
2020年二季度，新冠肺炎疫情對寫字樓市場的影響繼續顯現，在中國房地產指數系統寫字樓租金指數監測的15個重點城市主要商圈中，近九成商圈寫字樓租金環比下跌；其中批發零售、住宿餐飲、交通運輸、文體娛樂等行業受到的影響較大，這幾類行業企業較為集中的商圈寫字樓租金環比下跌較多。在寫字樓租金環比下跌的商圈中，深圳龍崗中心城環比跌幅最大，為3.96%，租金下跌至3.7元/平方米·天；深圳南山中心區、北京上地等13個商圈寫字樓租金環比跌幅亦在3.0%以上；廣州體育中心、上海五角場等47個商圈租金環比跌幅在1.0%-3.0%之間；上海淮海中路、成都春熙路等9個商圈寫字樓租金環比跌幅在1.0%以內。
盡管疫情期間，企業經營活動受限，但互聯網相關服務行業、醫療以及大數據等行業繼續保持上揚態勢，基于擴張需求，樓盤硬件設施較好、物業管理完善且租金較低的新興商圈寫字樓需求有所增長。同時，TMT、金融業等行業仍為寫字樓市場需求主力，部分企業存在擴張需求；因此，這幾類行業企業較為集中的商圈寫字樓租金仍較為穩定。在中國房地產指數系統寫字樓租金指數監測的15個重點城市主要商圈中，北京麗澤橋、北京科技園區等8個商圈寫字樓租金環比有所上漲，漲幅均在1.0%以內。
3、租金運行趨勢研判
從市場表現來看，隨著復工復產扎實推進，二季度國民經濟運行呈現恢復改善態勢，但2020年1-5月，投資、消費、進出口等主要指標同比仍呈下降態勢，經濟運行尚未恢復到疫情前水平，部分行業的穩定復蘇也面臨新挑戰。重點城市寫字樓租賃需求疲軟，空置率高企，綜合因素致使二季度寫字樓租金環比繼續下跌。分行業來看，與互聯網、醫療相關的辦公需求繼續保持逆勢增長，TMT行業、金融業辦公需求保持穩定，為寫字樓租賃市場帶來一定積極影響。
供應方面，新開工方面，2020年1-5月，15個重點城市辦公樓新開工面積共計913.0萬平方米，同比下降24.6%。其中一線城市辦公樓新開工面積同比增長6.7%；二線城市同比下降39.5%。土地供應方面，2020年1-6月，15個重點城市商辦用地成交規劃建筑面積為2509.5萬平方米，同比增長14.1%。其中一線城市商辦用地成交規劃建筑面積同比增長100.3%；二線城市同比增長2.3%。短期來看，受疫情影響全國15個重點城市辦公樓新開工面積同比下降；長期來看，重點城市商辦用地供應仍將保持穩定增長。
需求方面，2020年二季度，我國國民經濟整體處于恢復過程中。2020年1-5月，我國規模以上工業增加值同比下降2.8%，服務業生產指數同比下降7.7%。從主要行業看，5月，信息傳輸、軟件和信息技術服務業，房地產業，金融業生產指數同比分別增長12.9%、7.1%、5.2%，增速較4月分別加快7.7、6.0、0.8個百分點；批發和零售業，住宿和餐飲業同比分別下降2.1%、21.7%，降幅較4月分別收窄4.5、12.0個百分點。整體來看，TMT產業、金融業等仍為本季度寫字樓市場需求主力。
展望未來，從宏觀環境來看，2020年二季度，推動復工復產、支持疫情防控的相關政策有序落實、不斷推進，經濟繼續呈現恢復態勢。稅收方面，國家先后出臺多項稅費優惠政策，減輕企業和社會稅收負擔、成本壓力。5月15日，財政部、稅務總局聯合發布《關于支持疫情防控保供等稅費政策實施期限的公告》，支持疫情防控、企業紓困和復工復產；5月19日，國家稅務總局發布《關于小型微利企業和個體工商戶延緩繳納2020年所得稅有關事項的公告》，緩解小型微利企業和個體工商戶的生產經營資金壓力。信貸支持和金融服務方面，政策繼續給小微企業和個體工商戶信貸支持。5月25日，銀保監會、工信部、國家發改委等六部門聯合下發《關于進一步規范信貸融資收費 降低企業融資綜合成本的通知》，提出了20條措施以進一步規范信貸融資各環節收費與管理，降低企業融資綜合成本，更好服務實體經濟高質量發展。疫情發生以來，銀保監會不斷優化疫情防控領域金融服務，截至2020年5月17日，銀行機構對疫情防控、助力復工復產提供的信貸支持已超過3.11萬億元。
短期來看，在疫情影響下，我國經濟實現全面復蘇尚需時間。2020年1-5月，消費、投資和出口三大需求仍同比下降；隨著疫情對市場的影響逐步顯現，寫字樓租金短期仍將承壓。但長期來看，雖然我國當前經濟運行尚未恢復到疫情前水平，但在疫情防控取得了重大戰略成果的背景下，隨著復工復產扎實推進、生產需求逐步好轉，我國經濟發展和轉型升級的新動能也將不斷發展壯大，這些都將推動經濟全面回歸常態，并支持寫字樓市場的平穩發展。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
