2020年7月7日，戴德梁行圍繞2020年上半年度南京寫字樓市場和零售物業市場的現狀進行了分析和解讀，并對市場發展趨勢進行了展望和預測。
寫字樓市場穩中有變，后疫情時代催生新需求
租賃市場方面，受疫情以及國內外經濟形勢影響，全市甲級寫字樓平均租金為3.92元/平方米/天，相較去年同期下降3.2%。新街口板塊租金仍維持在全市高位，均價為4.76元/平方米/天；鼓樓、河西板塊租金均價約3.8元/平方米/天；江寧板塊租金均價為2.72元/平方米/天。上半年租賃項目新增入市體量達28萬平方米，受疫情影響，原定一季度入市的項目如奧美大廈、招銀大廈等選擇在二季度入市。受新增供應量等因素影響，二季度南京寫字樓市場的平均空置率上升到29.5%。隨著下半年新增項目的入市，預測未來空置率仍會有所上升。
和一季度相比，二季度寫字樓市場逐步恢復活力。從行業來看，專業服務、TMT、金融、房地產建筑等行業表現仍較為活躍。疫情催生在線經濟發展，電子商務、視頻、游戲等行業租賃需求較為活躍。伴隨疫情期間互聯網的使用激增，在線教育行業迅速發展，對辦公空間的需求增加明顯。
銷售市場方面，2020年上半年寫字樓銷售市場新增供應約7萬平方米，成交面積約5.4萬平方米，相較去年同期下降明顯。受斯亞財富中心、綠地之窗、蘇寧慧谷中心等售價較高的項目成交影響，全市寫字樓銷售均價同比小幅上漲，達到18606.54元/平方米。受疫情及企業資金壓力等因素影響，部分銷售型項目從早期就開始尋求大宗交易買家，進行定制銷售。
土地市場方面，2020年上半年商辦用地共成交13幅地塊，總面積約96萬平方米，主要集中在秦淮、江北、建鄴、江寧、棲霞、浦口板塊。從成交板塊看，南部新城、河西區域表現搶眼。南部新城核心區的G12、G13兩幅綜合體地塊分別被華夏幸福、金地商置以底價拿下，打造大體量的商辦綜合體。首創置業以底價12.5億元競得河西南G18商辦地塊，將引入58集團華東區域總部，打造以互聯網、數字金融產業為主的數字經濟產業聚集中心。
對于后市展望，戴德梁行董事、南京及合肥寫字樓部主管李曉龍表示，南京一季度GDP同比增長1.6%，是中國17個萬億GDP城市中唯一實現在一季度正增長的城市，南京市政府又于4月發布了“四新”行動計劃來對沖疫情影響，預計南京寫字樓市場需求將逐步回暖，恢復穩定發展態勢。疫情也帶來寫字樓市場的深刻變革，從租戶的角度來說，新一代數字產業，智能5G、新醫藥與新健康等新產業將迎來增長機遇，而遠程辦公等辦公模式的轉變也對于企業未來選址以及空間設計規劃產生深遠的影響。從寫字樓業主的角度來說，未來樓宇智能化與數字化管理對于寫字樓愈發重要，安全、節能、環保的寫字樓將更受歡迎。
零售市場消費回暖，線上、線下零售渠道加速融合
2020年伊始，新冠肺炎疫情雖然讓很多商場和購物中心錯失春節紅利期，但促使各大商場完善多渠道營銷，加速了品牌線上線下融合。結合五一，520，618，端午節等消費高峰，商場和品牌在線上直播促銷的同時，也在線下開展折扣、優惠套餐、積分兌換等各種營銷活動，以實現更多營收。二季度，部分服飾，餐飲，化妝品行業品牌仍在加速布局，因此南京商場整體出租率略有下降至94.7%。但由于目前較為嚴峻的市場環境，加上龍湖天街的開業帶來的新增供應影響，優質零售物業市場整體首層租金微降至786.4元/平方米/月。
為拉動后疫情時代的消費，政府出臺了形式多樣的政策，包括出臺“寧惠十條”，發放消費券，發布“四新”計劃，明確促消費“九新”任務，舉辦南京（春季）美食節，開放千余臨時攤位等。作為首批發放消費券的城市之一，南京累計發放超過3億元消費券。在多種多樣刺激“新消費”的措施下，南京1-5月社會消費品零售總額達2582.03億元，同比下降11.2%， 相較2020年一季度同比下降16.2%，下降幅度趨向收窄。
二季度零售市場消費復蘇的信號明顯，商場客流量也明顯增加。4月南京的（春季）美食節銷售額達1.033億元，環比增長41.6%。作為主會場的河西金鷹世界餐飲商戶銷售額突破1000萬元，恢復到去年同期水平。4月18日，金鷹新街口24周年慶主慶典日單日業績6200萬元，客流逾6萬人次。部分優質商場如新百等，五一等節假日銷售額已恢復到去年同期水平。而在618網上購物節上，南京也沖進第一個小時成交量最高的TOP10城市，排名第九。
龍湖在南京的第二座天街龍湖南京龍灣天街于6月盛大開業，為市場帶來了約17.7萬平方米的優質零售供應，商場內約20%品牌為南京首進，而這里的優衣庫是其江蘇旗艦店。未來三年內，南京或將迎來新一輪開業高峰，不乏優質大型商業項目。根據戴德梁行數據統計，僅下半年預計開業優質商業項目約907,780平方米。預計未來三年內有2,188,436平方米優質零售商業入市。華潤、新鴻基、龍湖等優質開發商已經或即將有項目落成亮相南京。
戴德梁行南京公司副總經理宋詩雨總結，自第二季度以來，南京市整體的消費正在逐漸恢復到正常水平。展望未來，鑒于南京刺激消費的措施帶動了消費，南京主要購物中心在內的零售門店客流量正逐漸回暖。疫情也深刻重塑了商業地產的經營模式，促進線上、線下零售渠道的融合，強體驗，新零售，多互動的多渠道零售將更有效地提高客戶粘性。未來幾年，隨著更多優質開發商的進入，南京零售市場有望進一步盤活，迎來更多新潮首店的同時，多商圈競爭格局更加明顯。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
