香港）商業地產服務行業全球領導者高力國際（納斯達克證券交易所代碼：CIGI；多倫多證券交易所代碼：CIGI）近日發布了《亞太房地產：世界變化中仍具良好價值》報告的第二部分，其中討論了租金的增長前景，并著重分析了該公司所青睞的房地產資產。此前，該報告的第一部分對房地產的收益率以及政府債券和股票的收益率進行了比較。
·新加坡寫字樓地產的五年平均租金漲幅可達3.3%，班加羅爾和墨爾本緊隨其后
·新加坡的優質/甲級寫字樓格外具有吸引力，收益率為3.9%
·穩定的需求推動著整個區域物流/工業地產的發展，收益率在4.7%至5.9%之間
·五年平均租金漲幅超過2.5%的物流/工業地產市場包括華北、華南、華東和首爾
·表現出強勁反彈潛力的酒店業市場包括新加坡和香港特別行政區
·零售行業面臨結構性威脅，其持續時間將超過當前的經濟衰退時間
高力國際亞洲研究部執行董事Andrew Haskins表示：“與政府債券的低收益或負收益，以及股票市場可能出現股息收益下降相比，亞太市場房地產資產的收益看起來很有吸引力。縱觀亞太區發達市場的寫字樓物業，收益率最低點為香港優質寫字樓的2.8%，最高點為奧克蘭的5.8%。中國的物流/工業地產的收益率在5.2%至5.9%之間，而首爾、墨爾本和奧克蘭的收益率也頗具吸引力。”
高力國際亞洲資本市場及物業投資服務部董事總經理Terence Tang表示：“考慮到收入增長前景不盡相同，投資者現在更應了解不同房地產類型的風險/回報狀況。我們相信，隨著時間的推移，寫字樓市場的資本化率應會趨于穩定或走低，有更高的租金增長潛力，例如新加坡，而物流資產應會整體走低，因此，寫字樓和物流資產具有更低的風險溢價。反之，酒店和零售資產則具有更高的風險溢價，因為它們面臨著一些持續時間可能略長的挑戰。但多個亞洲市場的酒店行業所呈現出的恢復潛力（尤其是新加坡和香港特別行政區）可以充分補償這種更高的風險。”
高力國際澳洲資本市場與投資服務部董事總經理John Marasco表示：“我們看到核心寫字樓和物流/工業地產有著穩定的需求，尤其是在主要門戶城市，例如悉尼、墨爾本和奧克蘭。這些成長型城市被認為是不會過時的投資目的地，它們有著優越的便利設施，同時這些地區的深度租戶需求預計將會上升。我們預計，生物醫學和教育地產——以及數據中心——仍將會是投資者的重點關注領域。總體而言，2020年下半年的交易量預計將會迎來增長。”
寫字樓行業短期內將面臨空置率上升和需求量降低的挑戰
由于新冠疫情所引起的衰退，企業用戶紛紛推遲了他們的擴張計劃，同時，遠程工作所顯現的效果進一步降低了寫字樓租賃需求快速恢復的可能性。如果用戶仍希望擴張，短期內他們也只可能考慮租金更低的城市邊緣區。在2020年剩下的時間里，只有臺北——也許還有東京和奧克蘭——的租金預計可保持平穩，因為這三個城市寫字樓市場的空置率都很低，而且東京還擁有較高的新樓預租率。亞太城市的中期租金增長前景遠比短期前景更為明朗；未來五年租金增長潛力最為強勁的成熟寫字樓市場是新加坡、墨爾本，可能還有奧克蘭，而在新興市場城市中，班加羅爾的租金增長潛力看起來最高。
對物流/工業地產的投資興趣保持穩定
盡管需求平穩，但中國大部分一線城市的倉庫供應量多年來首次增長，推高了空置率。大量新增供應短期內將會對租金產生重壓，從而導致2020年和2021年租金出現零增長或負增長；不過，供需隨后應會達到平衡，使空置率再次下降，并因此緩解租金壓力。大東京圈以及首爾南部和西部的物流資產需求仍很穩定。在澳大利亞，電商使用率的上升，以及大城市工業地塊的匱乏，這些因素應會助推企業對鄰近人口密集區的工業廠房的需求，與此同時，奧克蘭工業地產的空置率遠低于以往的水平，這將有利于未來幾年的租金增長。
在國內旅游業的帶動下，酒店地產預計將迎來反彈
亞太地區酒店業因旅游限制遭受重創，目前為止平均入住率降到了40%以下，極端情況下甚至達到了10-20%。盡管2020年前景仍然嚴峻，但歷史數據顯示，酒店業可從危機中強勢反彈。總體而言，酒店市場中有望最早復蘇的細分板塊是國內旅游業。商務需求的恢復可能需要更多時間；MICE（會議、獎勵旅游、大型會議和展覽）受到了新冠疫情的嚴重沖擊，預計將成為最后一個恢復的市場板塊。在新加坡，根據歷史經驗，預計在新冠肺炎疫情平息后將迎來游客量的回升，對酒店業和旅游相關業務而言都是利好消息。從更長遠的角度來看，新加坡酒店業的需求推動因素完好無損，包括緊張的短期供應和更多的旅游景點。香港特別行政區酒店業的恢復則部分依賴于該地區的重新開放。雖然根據2003年的經驗，香港酒店業預計會快速反彈，但尚不清楚中國大陸游客何時會回來。不過，酒店的要價與其峰值價格相比已經大幅下降，充分反映了運營壓力。在日本，穩定的國內游客和商務需求應可支撐東京的酒店。
奢侈品零售業在不斷增加的威脅中掙扎前行
盡管零售行業過去一直很有韌性，但行業現在面臨著無數的結構性挑戰，包括電商（尤其是在中國）的威脅、高租用成本，以及人們對更好的“體驗式”購物的渴望­——傳統零售商難以提供的一種購物體驗。零售市場中，不同的細分板塊受到環境變化的影響程度各不相同；例如，超市和藥房幾乎未受影響，但奢侈品行業卻遭受嚴重影響。總體而言，相較于專賣奢侈品的高街商店，專營日常用品的郊區商場，或者管理完善且商店和活動區域錯落有致的城市中心商場應可取得更高的租金增長。
來源：高力國際
