7月8日，CBRE世邦魏理仕發布《2020年上半年上海房地產市場回顧與展望》顯示，2020年上半年上海寫字樓需求逐步復蘇，租賃成本成為首要考量因素。而隨著上海相繼發布特色產業園區規劃與政策，園區寫字樓方面生物醫藥與TMT行業尤為活躍。零售物業市場方面, 上海舉辦“五五購物節”等多項舉措有力帶動消費市場復蘇，零售業變革升級將加速到來。物流方面，醫藥類以及冷鏈物流需求方面凸顯成長趨勢。大宗交易市場，內資自用買家成為支撐市場的主力。
優質寫字樓市場：
上半年上海錄得三個新增項目入市，分別是靜安寶華中心、前灘東方廣場二期與金融街一期，總計12.2萬平方米，多個項目推遲至下半年交付。
隨著申城疫情得到進一步控制，商務活動也逐步恢復正常，二季度寫字樓帶看量明顯增多，需求活躍度逐漸回暖，錄得凈吸納量72,874平方米，環比增長259%。上海多元化的經濟結構為寫字樓需求的復蘇奠定優勢，金融、TMT、專業服務、消費品制造業和醫療生命科學行業多點開花，其中證券、銀行等傳統金融類需求最為活躍。
區域上來看，面積性價比突出的新興商務區前灘、大虹橋以及核心區周邊次中心板塊錄得大面積醫藥及生命科學、專業服務、電子產品等搬遷擴租需求；同時核心區以南京西路、陸家嘴(600663,股吧)為代表，經濟活動回暖之下需求呈現韌性，錄得專業服務、消費品制造業、TMT以及傳統金融的新租擴租需求，季內該子市場空置率錄得小幅回調。全市二季度末空置率為19.9%，較去年底微升0.5個百分點。租金表現上，二季度市場平均報價為282.1人民幣/月/平方米，較去年底下跌3.0%。
CBRE華東區顧問及交易服務|辦公樓部主管張越表示：“預計下半年供應將有100萬平方米，隨著上海各項秩序逐漸恢復，經濟出現好轉，之前被推遲的租賃需求將一一落地，料下半年凈吸納量逐步攀升。過去幾個月上海市政府相繼推出營商環境改革3.0版方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措，激發外資企業需求。同時在長三角一體化發展和臨港金融領先開放的大格局下，積極深化中資企業可持續發展，預計將為上海寫字樓市場帶來新一輪需求�！�
商務園區寫字樓市場：
2020年上半年商務園區寫字樓市場共迎來13.8萬平方米新增供應，其中近八成來自于漕河涇板塊。疫情影響逐步緩解使租賃需求在二季度呈現復蘇跡象，季度凈吸納量達48,815平方米，環比上升293.7%。新冠疫情為醫藥[ 疫情期間醫藥行業受到了前所未有的關注，優勢突顯。上海作為逐步形成的亞太區醫藥產業高端研發、制造、服務外包中心，醫藥行業的加速崛起則將為其帶來更多的商機與資本。今年上半年商務園區租賃成交中，近1/3來自醫藥產業。世邦魏理仕近期將推出上海醫藥(601607,股吧)行業研究報告，通過全方位透析滬上生物醫藥產業鏈、空間鏈、創新鏈，助力醫藥產業商業地產投資、布局等決策。
]及TMT行業提供發展契機，本季度醫藥研發企業在張江、外高橋(600648,股吧)等板塊積極擴張；游戲開發與電商類公司選址于漕河涇；金融證券及服務行業在張江與金橋板塊中錄得大面積成交。商務園區租金在疫情中凸顯韌性，二季度平均租金報價為130.0元/月/平方米，較去年底僅下降0.8%，業主在免租期等的優惠條款方面更為靈活。二季度末空置率較去年底上升0.9個百分點至18.6%。
CBRE華東區顧問及交易服務|商務園區部主管丁竹君表示：“二季度，上海相繼發布特色產業園區規劃、在線新經濟與數字新基建發展行動方案，以及促進產業投資政策等利好舉措，隨后五個生物醫藥產業園分別掛牌張江、臨港、寶山等板塊；市北繼發展大數據與超高清視頻產業后，開啟區塊鏈產業新篇章。未來6個月，預計商務園區寫字樓市場將迎來逾50萬平方米的新增供應，分別位于張江、漕河涇、金橋、市北等板塊，我們相信隨著疫情影響逐步消退，商務園區的租賃需求將進一步得到釋放。”
優質零售物業市場：
2020年上半年，上海零售物業市場無項目開業。本季度中信泰富廣場與嘉杰國際廣場停業改造，新世界百貨虹口店宣告閉店。受新冠疫情影響，市場凈吸納量錄得負值，推升空置率至8.2%。全市購物中心首層平均租金較去年底下跌3.2%，報每天每平方米34.0元。
疫情加速了品牌迭代的趨勢，其中餐飲業態表現最為明顯。一方面不少財務和運營抗風險能力較弱的餐飲店鋪閉店歇業；而另一方面，年輕態的領先連鎖咖啡茶飲與中式簡餐品牌持續快速擴張。此外，新興美妝集合店受資本青睞在核心及次級商圈逆勢搶占市場，針對Z世代的消費習慣利用線下打卡線上分享的模式引流效果顯著。
CBRE華東區顧問及交易服務|商業部主管希諾表示：“近期上海政府推進‘五五購物節’、‘夜生活節’等多重措施以激發內生需求，電商平臺與實體商家融合發展，購物中心客流與零售消費額伴隨二季度多個重點節日已呈現逐步回暖態勢。未來6個月，隨著全國疫情得以控制，本地居民消費意愿進一步提升的同時，預計外來游客消費需求亦有望出現反彈。上海零售市場下半年將迎來33.4萬平方米的新增體量投入次級商圈，位于核心商圈的上海廣場及新天地二期將完成改造重新回歸；全市空置率將逐步下行，租金水平有望止跌企穩。”
倉儲物流市場：
2020年上半年上海物流市場共有三個項目入市，分別為浦東機場和松江板塊帶來3.6萬與15.3萬平方米的新增供應。疫情中生物醫藥與生鮮電商的倉儲需求均有顯著攀升，日用消費品行業的租賃需求亦有所增長。上半年浦東機場板塊新增需求共計超過5萬平方米；松江板塊也迎來超過7萬平方米的面積去化；虹橋與青浦等片區亦有數千平方米的新租戶入住。相較一季度，上海物流市場二季度的表現有較為明顯的回暖，季度內吸納量超過5萬平方米。受新增供應入市影響，二季度末空置率較去年底上升2.7個百分點至8.6%，但上海整體可租賃面積依舊十分有限，熱門板塊空出的可租面積也能在短時間內得到回填。因此，全市平均租金報價在上半年增長1.1%，達到每月每平方米47.6元。
CBRE華東區顧問及交易服務|產業地產部主管繆博文表示：“未來六個月內，預計將有超過23.8萬平方米的高標倉庫入市，短期內將持續推升全市空置率。一季度的疫情確實對倉儲物流市場造成了一定沖擊，但在二季度已有諸多回暖的跡象，預計市場將在下半年逐步回歸平穩增長的趨勢。另一方面，疫情推動醫藥企業與生鮮電商的冷庫倉儲需求增長的同時，也同樣催生了第三方冷鏈物流服務供應商對于干倉面積改造的興趣。疫情影響下的租戶也在積極尋求運營戰略上的調整，以期發掘新的利潤空間。部分零售品牌在環滬地區進行倉庫租賃資源的整合，以此降低綜合物流成本并提升運營效率。需求堅挺，可租面積較少且未來供應有限的上海物流市場擁有充足的韌性，未來的供應去化速度與租金增長都將維持穩健�！�
投資市場：
二季度上海錄得5筆大宗交易，成交總額為82.3億元人民幣，至此2020年上半年上海累計錄得24筆交易，累計交易總額為324.1億元，較去年同期下滑41%。依照成交物業類型來看，寫字樓等相關物業仍占據主流市場，占比約為58%；而代表消費概念的零售以及酒店則分別占比為25%及13%，相比2019年均有所增長。撇去疫情造成的短周期影響，投資人對于中國結構性的消費升級仍持續看好。從投資者類型來看，近期境外投資者活躍度有所下降，主要是短期內受到“封關”限制下決策層無法入境的影響。與此同時，鑒于當前不確定因素增多，可以發現近期外資的投資策略更為謹慎。但另一方面，內資自用買家成為支撐市場的主力，數家知名金融機構紛紛在上海的中心城區購置了總部樓宇。
CBRE華東區投資及資本市場部主管何樹奇表示：“受到疫情的沖擊及經濟周期的影響，大部分的投資者提高了對于風險貼水的要求，出價能力比過往更為保守。若賣家于近期有處置資產的計劃，建議適當調整對于成交價格的期待，以提高交易速度。投資機會層面，寫字樓方面需多關注產業規劃與動向，選擇產業集聚的板塊布局；而零售物業方面，在中長期消費升級的背景下，全市的區域型及社區商場皆為有效的投資機會；另外，長租公寓板塊在經過2年的市場整合后已顯得更為成熟，疊加滬上人才虹吸效應持續增強下，投資者亦可多加關注�！�
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
