上半年全國重點城市的寫字樓租賃市場持續需求疲軟、吸納不足、空置上升、租金下滑的態勢，盡管在2季度疫情基本得到控制、經濟逐步復蘇、企業復工復產的利好因素影響下，上半年寫字樓市場的下行趨勢并未完全扭轉。從交易市場來看，上半年租賃交易主要集中在科技、金融和專業服務業三個領域。從租賃類型來看，寫字樓租賃交易還是以搬遷為主，大部分城市的搬遷交易占比超五成。從租金報價來看，6月20城市的平均租金為2.73元/㎡·天，與5月基本持平，但上半年整體仍處于下行通道，較去年同期下降5.83%。
城市租金
6月，北京甲乙級寫字樓日租金位列20城最高，達7.19元/㎡·天，合肥最低，為1.76元/㎡·天，廈門、福州同比微漲。
整體：2020年6月，20城市寫字樓租金整體水平環比下跌，平均租金為2.73元/㎡·天，平均同環比值分別為和-5.83%和-0.17%。
同比：6月，20城市中，17個城市同比下降，1個城市持平，2個城市同比上漲。其中，廈門、福州甲乙級寫字樓租金分別上漲1.48%和0.64%，合肥同比持平，天津、重慶、西安、成都等17個城市同比下跌，其中，天津同比下降幅度最大，下降9.16%。
環比：6月，20城市中，17個城市環比下降，2個城市持平，1個城市環比上漲。其中，長沙甲乙級寫字樓租金微漲0.04%，合肥、南京與上月持平，重慶、成都、天津、杭州等其他17個城市環比下跌，其中，重慶環比下降幅度最大，下降0.44%。
區縣租金
6月，20城市165個區縣甲乙級寫字樓平均日租金為2.46元/㎡·天，同環比分別為-5.08%和-0.06%。
同比：6月，20城市165個區縣中，7.27%的區縣（12個）同比上漲，17.58%的區縣（29個）同比持平，75.15%的區縣（124個）同比下降。其中重慶市巴南區同比下降30.89%，降幅最大；重慶市大渡口同比漲幅最大，上漲16.67%。
環比：6月，20城市165個區縣中，17.58%的區縣（29個）環比上漲，42.42%的區縣（70個）環比持平，40%的區縣（66個）環比下降。其中天津市西青區環比下降1.52%，降幅最大；重慶市巴南區環比漲幅最大，上漲4.71%。
商圈租金
6月，20城市各商圈的甲乙級寫字樓平均日租金為3.00元/㎡·天，同環比分別為-4.79%和-0.12%。
同比：6月，20城市1102個商圈中，62.98%的商圈（694個）同比下降，18.60%的商圈（205個）同比持平，18.42%的商圈（203個）同比上漲。其中天津市河北區中山路區域同比下降-44.24%，降幅最大；北京市大興區黃村區域同比漲幅最大，上漲121.31%。
環比：6月，20城市1102個商圈中，29.13%的商圈（321個）環比下降，53.63%的商圈（591個）環比持平，17.24%的商圈（190個）環比上漲。其中南京市江寧區岔路口區域環比下降23.08%，降幅最大；杭州市蕭山區新塘區域環比漲幅最大，上漲19.2%。
租賃案例
上半年，上海成交日租金最高，廣州物業費最高。
日租金：1~6月，上海成交案例的日租金最高，達到4.59元/㎡·天，重慶最低，為1.75元/㎡·天。
物業費：1~6月，廣州物業費水平最高，達到20.45元/㎡·月，武漢最低，為7.73元/㎡·月。
成交面積
上半年，上海平均成交面積最大，為404㎡；廣州最小，平均為127㎡。
面積：上半年，上海成交寫字樓案例的平均面積最大，達到404.25㎡，其次為北京和成都，分別為326.50㎡和318.50㎡，武漢、重慶平均面積分別為191.94㎡和188.26㎡，最小的為廣州，為126.89㎡。
租賃類型
上半年，北京、廣州搬遷租戶超五成，成都、重慶、上海新租占比均超過40%。
租賃類型：上半年，北京的成交租賃類型中，搬遷租戶占比達75%，其余25%為縮減面積租戶；上海新租和搬遷均為43.5%；成渝的租賃類型結構比較相似，45%左右的租戶為新租，超30%為新租，18%左右為擴租；廣州超過70%的成交為搬遷；深圳搬遷的成交次數達到57.1%，其次為新租，占比為28.6%；武漢接近一半的成交租賃類型為搬遷，新租占比約為三成。
租戶行業
TMT、專業服務業、金融業是租賃主力行業。
租戶行業：上半年，北京TMT租戶占比最高，達50%，其次為專業服務業和金融業，分別為25%；上海TMT和金融占比分比為37.3%和22%；成都TMT占比達40.59%，為最高，其次為金融業和專業服務業，占比均為15%左右；重慶TMT占比為42.62%，其次為專業服務業和金融業，分別為21.3%和16.4%；廣州TMT占比高達87.5%；深圳TMT占比為50%，其次為金融業，占比為25%；武漢TMT占比超三成，其次為房地產、金融業和零售，分別為16%、14.5%和12.9%。
寫字樓存量
京滬甲乙級寫字樓存量占20城總存量近三成。
總體來看：截至2020年6月，20城市甲乙級寫字樓總存量達68419.14萬㎡，其中甲級37635.61萬㎡，占比55%，乙級30783.53萬㎡，占比45%。
分城市來看：在20城市甲乙級寫字樓總存量中，北京、上海占比分別為14.18%和12.47%，合計26.65%；武漢、深圳、成都、廣州、杭州等14城市占比66.5%；青島、蘇州、南昌、福州的占比較小，合計占比為6.8%。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
