據(jù)萊坊統(tǒng)計(jì)，2020年第一季度，受疫情和停工的影響，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)沒(méi)有新增供應(yīng)，直至第二季度星寰國(guó)際商業(yè)中心的上市才打破零的記錄，帶來(lái)9萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。此外，該項(xiàng)目也是上半年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)唯一入市的寫字樓項(xiàng)目，將廣州甲級(jí)寫字樓存量推至590.4萬(wàn)平方米。
相較于第一季度，第二季度廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租金跌幅為2.3%，跌幅環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響在第二季度表現(xiàn)得更加明顯。
雖然上半年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租金跌幅略有顯現(xiàn)，但第二季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率相比去年第四季度卻有所下降，可以看出廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在疫情下其實(shí)是相對(duì)穩(wěn)健的。
而今年上半年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)保持穩(wěn)健發(fā)展的原因，或許還要?dú)w功于廣州寫字樓新增供應(yīng)量較其他一線城市更少的這一點(diǎn)。
核心商務(wù)區(qū)表現(xiàn)穩(wěn)定
廣州市區(qū)主要寫字樓子市場(chǎng)的上半年表現(xiàn)令人驚嘆。疫情之下，多數(shù)子市場(chǎng)的空置率連續(xù)兩個(gè)季度下降，僅有越秀因第二季度9萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，空置率才大幅上升至12.2%，以及珠江新城略有上升至5.9%。當(dāng)然，租金整體下行不可避免，并且第二季度的環(huán)比降幅增大。但隨著各類商務(wù)活動(dòng)的不斷復(fù)蘇，預(yù)計(jì)多數(shù)寫字樓子市場(chǎng)的租金水平會(huì)逐步趨穩(wěn)。
值得注意的是，第二季度，越秀子市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓空置率在上升的同時(shí)，其租金水平也在升高，在幾個(gè)子市場(chǎng)中獨(dú)樹一幟。這是因?yàn)樾氯胧械男清緡?guó)際商業(yè)中心的租金水平在越秀子市場(chǎng)中相對(duì)較高，把該子市場(chǎng)的租金水平拉高。此外，琶洲租金跌幅相對(duì)最大，與未來(lái)該片區(qū)有大量新增供應(yīng)有關(guān)。
下半年新興商務(wù)區(qū)壓力更大
2020年上半年，廣州GDP增速為-2.7%，按季度來(lái)看，目前正處于L型的底部。寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)相比大約有一個(gè)季度左右的延遲，例如今年第一季度空置率沒(méi)有因?yàn)橐咔樯仙窍陆�，原因就是去年年底談好的租約大多沒(méi)有受疫情推遲；第二季度空置率上升的原因是因?yàn)橛胁簧倨髽I(yè)因疫情壓力而退租，以及新增供應(yīng)入市。因此，第三季度開始，GDP增速恢復(fù)對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響會(huì)將出現(xiàn)。
從萊坊廣州分公司與客戶的接觸情況來(lái)看，二季度由于商業(yè)活動(dòng)加速恢復(fù)，5、6月看樓量已明顯增多。進(jìn)入下半年后，雖然國(guó)內(nèi)疫情風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)降到非常低的程度，但國(guó)外疫情對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的影響仍在，導(dǎo)致對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)非常重要的國(guó)際貿(mào)易不振，影響了整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，拖緩了寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇的速度。與此同時(shí)，在廣州整體空置率較低的情況下，部分小業(yè)主、私人業(yè)主降低租金爭(zhēng)取租戶的意愿較強(qiáng)，是租金穩(wěn)中略微下幅的主要原因，也一定程度上帶動(dòng)第二季度末廣州寫字樓租賃市場(chǎng)的活躍程度較之前有明顯的上升。
萊坊廣州辦公樓服務(wù)部副董事黃偉倫表示，2020年下半年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有望繼續(xù)目前回暖的趨勢(shì)，但由于疫情延后入市的多個(gè)寫字樓項(xiàng)目將在2020年下半年至2021年入市，預(yù)計(jì)屆時(shí)全市平均空置率會(huì)有所上升，租金穩(wěn)中有降。
此外，預(yù)計(jì)不同商務(wù)區(qū)的租金表現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)分化，如珠江新城、天河北這些傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的租金及空置率水平將會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定的水平，而琶洲等新興商務(wù)區(qū)因未來(lái)有大量新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)其租金水平將面臨更大的下行壓力，空置率會(huì)進(jìn)一步上升。
來(lái)源：萊坊
編輯：wangdc
