近20年來全國竣工寫字樓面積近5億平方米，寫字樓市場已成為房地產市場的重要一環。寫字樓作為城市發展的重要經濟載體，既能體現城市形象，同時也是地區經濟發展的晴雨表，反映區域產業經濟的發展情況。寫字樓在空置率、租金等方面的表現體現了地區商業地產的發展水平。
目前各大機構因調研方式不同，寫字樓空置率、租金水平等數據差異較大。中指研究院自2019年啟動寫字樓市場季度專項調研，對甲乙級寫字樓進行實地調研，實時監測寫字樓價格走勢，分析區域寫字樓空置率及租戶情況。都說重慶寫字樓空置率在30%以上，下面我們就通過實際調研數據來探究重慶寫字樓空置率到底有多高？
圖：中指·寫字樓版重慶實調范圍
截至2020年二季度，重慶寫字樓采集數量已達到280棟，其中甲級寫字樓103棟，乙級寫字樓177棟，涵蓋了主城各大主流商圈，覆蓋范圍未來將不斷增加。重慶甲乙級寫字樓分布較為集中，主要分布在解放碑、江北嘴、觀音橋、汽博中心、人和商圈。汽博中心、人和商圈辦公密集，調研了近40棟寫字樓數量，金貿時代、線外新境界以及“星座”系列實現全覆蓋；作為政府重點打造的國家級戰略金融中心，江北嘴寫字樓品質以高端為主，甲級寫字樓比例遠遠高于其他主流商圈，占比近七成。
1、空置水平21.18%
重慶甲乙級寫字樓空置率的真實水平
1997年大都會商廈正式投入使用，翻開了重慶甲級寫字樓發展的新篇章。2000年之后重慶寫字樓市場快速生長，早期主要集中在解放碑商圈，隨后觀音橋商圈、石橋鋪商圈以及北部新區大量寫字樓進入市場。2011年開始，企業天地等大型寫字樓紛紛入市帶來寫字樓供應量的激增，供應的快速增長帶來空置率的持續攀升。在整體供過于求的情況下，2015年開始市場逐漸調整，不斷盤活商業商務用房，調整租金策略，加之近幾年重慶產業不斷轉型升級，帶動辦公需求的持續增長，高位空置率水平逐漸回落。
圖：2020年Q2重慶甲乙級寫字樓空置及環比情況
注：2020年Q1因疫情暫停調研
數據來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
根據中指院對280棟甲乙級寫字樓的一手采集數據顯示，2020年二季度重慶甲乙級寫字樓空置率為21.18%，處二線城市中等水平，同期成都甲乙級寫字樓空置率為13.29%。作為成渝“雙城記”的核心城市，成渝兩地商辦市場發展差異明顯。
2020年以來，由于新冠肺炎疫情的沖擊，疊加國際經貿局勢的影響，重慶寫字樓空置率明顯抬升。2020年二季度空置率較2019年四季度上漲3.68個百分點，其中2019年四季度空置率為17.49%。
甲級寫字樓空置率高達24.84%，空置率明顯上漲
圖：2020年Q2重慶甲級和乙級寫字樓空置情況
數據來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
重慶甲乙級寫字樓空置率差異較大，2020年Q2重慶甲級寫字樓空置率為24.84%，而乙級寫字樓空置率為18.05%，甲級寫字樓空置率比乙級寫字樓空置率高6.79個百分點，當前甲級寫字樓市場壓力仍然較大。
對比2019年Q4重慶甲乙級寫字樓的空置率來看，甲級寫字樓和乙級寫字樓分別上漲4.77和3.69個百分點。由于受疫情影響，甲乙級寫字樓難免會出現退租、減租的現象，但甲級寫字樓部分租戶為節約成本退而求其次選擇乙級寫字樓，故乙級寫字樓空置率漲幅相對較小。
解放碑和江北嘴商圈空置率高，均超30%
圖：2020年Q2重慶重點商圈甲乙級寫字樓空置率（%）
數據來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
2020年Q2重慶重點商圈中解放碑和江北嘴甲乙級寫字樓空置率高居前列，均超30%，空置率分別為33.10%和30.86%，較2019年Q4空置率小幅上調；其次觀音橋寫字樓空置率為24.34%，較2019年Q4空置率水平提升2.93個百分點。石橋鋪、楊家坪寫字樓空置率相對較低，空置率分別為6.16%和5.10%，較2019年Q4空置率水平小幅降低。
解放碑、江北嘴個別項目空置現象嚴重
解放碑商圈作為重慶首個中央商務區，區域內甲乙級寫字樓扎堆。當前解放碑商圈空置率高達33.10%，各大寫字樓空置水平不一，但個別項目空置率較高，如申基金融廣場空置率達79.42%，有15層樓均為整層空置；另外帝都廣場AB塔空置率也超50%。
江北嘴作為重慶三大CBD之一，自2010年6月18日江北嘴中央商務區正式成立以來，已開發建設十余載。江北嘴作為國內重要的功能性金融中心，如今已高樓林立，江北嘴金融城、重慶國華金融中心、東方國際廣場、重慶國金中心等多個甲級寫字樓運營已步入常態化。
2020年Q2江北嘴空置率為30.86%，較2019年Q4小幅抬升了1.16%，抬升比例低于中心城區寫字樓整體上漲比例，商圈內租戶承受風險能力相對較強。其中東方國際廣場空置率最高，達56.80%；其次力帆中心空置率也較高，為33.47%。江北嘴金融城2號空置率水平相對較低，2020年Q2空置率僅9.52%，基本以整層出租為主。
三成寫字樓空置率集中在10%-20%之間
圖：2020年Q2重慶甲乙級寫字樓空置率分布
數據來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
受疫情影響，重慶甲乙級寫字樓租戶退租情況頻現。在調研的280棟寫字樓中，共有177棟寫字樓空置率出現不同程度上漲，占比達到了63.21%；部分寫字樓運營方通過減免租金或者延期交租等實現租戶穩定，93棟寫字樓空置率逆勢減少。
具體來看，2020年Q2各寫字樓空置率主要集中在10%-20%之間，占比達到32.50%，滿租的寫字樓數量由2019年Q4的21個減少至6個，空置率低于10%的寫字樓數量大幅減少，而10%-30%區間段的寫字樓數量則大幅增加。其中空置率高于50%的寫字樓共有23棟，渝興廣場B6棟、中訊時代及金隅大成都匯國際B座多數樓層都處于空置狀態。
2、租金水平
“以價換量”延續，寫字樓租金為58.45元/㎡·月
圖：2018.01-2020.07重慶甲乙級寫字樓租金（元/㎡·月）
數據來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
2020年7月重慶甲乙級寫字樓整體租金為58.45元/㎡·月，甲級和乙級寫字樓租金分別為68.48/㎡·月和50.31/㎡·月。隨著經濟的逐漸恢復，租金變化趨穩，整體租金水平與6月持平，甲乙級租金小幅波動，其中甲級微漲1.18%，乙級微跌0.16%。受大環境影響，同比跌幅較為顯著，整體租金水平同比下跌9.30%，甲乙級分別下跌12.70%和6.90%。
近年來重慶寫字樓租金呈不斷下跌趨勢，盡管趨勢逐漸收窄，但也體現了當前寫字樓市場“以價換量”的策略，2018年至今寫字樓整體租金水平跌幅達18.25%。同時，重慶甲乙級寫字樓在一二線城市中仍處低位。2020年7月成都、武漢和西安的寫字樓整體租金分別為72.30元/㎡·月、72.27元/㎡·月和67.66元/㎡·月，均明顯高于重慶寫字樓的租金水平。
江北嘴CBD寫字樓價值突出，租金最高
圖：2020年Q2重慶重點商圈甲乙級寫字樓租金
數據來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
重慶重點商圈中江北嘴寫字樓租金最高，2020年7月寫字樓租金達80.22元/㎡·月，一方面由于江北嘴甲級寫字樓占比較高，另一方面江北嘴中央商務區價值日益凸顯。同比來看，各商圈寫字樓均出現不同程度下跌，但環比來看，各商圈漲跌不一。7月人和、加州新牌坊、汽博中心寫字樓環比租金出現上漲，寫字樓市場需求逐漸恢復。
3、租戶分析
TMT和專業服務業仍為主力，占比近半
圖：2020年Q2重慶寫字樓租戶行業分布及變化
數據來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
從行業分布來看，租賃和商務業、科技/媒體/通信（TMT）企業數量占比最多，占比分別為26.27%和22.19%，這兩大行業合計占比達48.45%，占各行業企業數量的比例近半，其次住宿和餐飲業占比也達19.94%。
環比變化來看，TMT行業較2019年Q4占比出現上漲，占比提升1.20個百分點，而住宿和餐飲業、文體娛樂業占比出現下調。盡管疫情后消費、旅游等領域已逐漸恢復，但這兩大行業仍面臨較大挑戰。隨著生產生活持續恢復，下半年行業環境將逐漸改善。
TMT、專業服務業、金融業租賃交易相對活躍
圖：2020年Q2重慶寫字樓租賃成交案例租戶行業
數據來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
2020年Q2重慶甲乙級寫字樓租賃成交案例租戶行業分布中，科技/媒體/通信（TMT）占比最多，為42.31%，租賃交易活躍度最高；其次為金融業和專業服務業，占比分別為19.23%和16.67%。從所屬商圈來看，大坪商圈、南坪商圈、觀音橋商圈和江北嘴商圈租戶活躍度相對較高。
4、困境與出路
高空置與高庫存并存，寫字樓市場壓力猶存
當前重慶寫字樓空置率21.18%，這一空置率水平與同等級城市相比仍處高位，尤其是甲級寫字樓，寫字樓空置率回升顯著。解放碑、江北嘴寫字樓項目集中，市場需求跟不上，導致區域內寫字樓空置率處于高位。
同時，根據中指監測數據顯示，2020年7月重慶中心城區寫字樓可售面積為438.45萬㎡，同比上漲顯著，漲幅達21.38%。供應持續增加，成交顯著縮水，導致寫字樓市場去化周期持續攀升，2020年重慶中心城區寫字樓出清周期達57.39個月，去化時間處近年來高位。
市場多方協力，盤活商業商務市場
2020年7月《重慶市促進房地產市場平穩健康發展領導小組關于印發主城中心城區存量商業商務用房盤活利用實施方案的通知》印發，出臺多項措施盤活商業商務用房。針對商業商務市場，從供需存三方面保障市場平穩發展：
1、盤活存量：一是鼓勵盤活利用存量商務用房，改造成展覽館、圖書館等公共服務設施；二是支持商改住，對2018年11月以前取得的土地，支持將商業商務用地調整為居住用地；三是鼓勵商改租賃用房，允許開發商把自建商業綜合體、寫字樓等改為自建長租公寓，并有專項資金補貼。
2、刺激需求：應對疫情沖擊，對租戶減免租金并給予金融支持。加大對商業商務用房和停車位購置的金融支持，鼓勵執行國家有關購置首付款比例下限規定；落實降低二手商業用房交易稅費政策，降低商業客戶購買成本，促進商業用房去化。
3、限制供應：除市級重點招商引資項目和確需建設大型綜合體外，適度控制新建、擴建單體規模超過10萬平方米的大型商業綜合體、商務寫字樓，對庫存量較大的區域不得調增規模，從源頭上優化供應。
2017年4月重慶亦出臺了商業去庫存的政策，隨后商業市場以及寫字樓市場去化周期逐漸收窄。2020年版較2017年版有相似也有深化，有望一定程度緩解當前商業商務市場壓力。重慶當前經濟同比已實現增長，下半年隨著經濟環境氛圍持續改善，重慶辦公需求有望逐步回升至常態水平。
來源：中指研究院
